A Magyar Köztársaság Alkotmánybírósága 2010. március 29-én - Bragyova András alkotmánybíró különvéleményével - meghozta a 35/2010. (III. 31.) AB határozatot. A határozat szerint a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 402. § (2) és (3) bekezdése alkotmányellenes, ezért azokat megsemmisíti.
A Ptk.-nak az alkotmánybírósági beadvánnyal támadott és megsemmisíteni kért rendelkezése az alábbiakat tartalmazta: "402. § (2) A vállalkozót a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák végzésére szolgáló ingatlanon - díjkövetelése erejéig - jelzálogjog illeti meg, amely a szerződéskötés ténye és a vállalkozó kérelme alapján a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével jön létre; az ezzel ellentétes rendelkezés semmis. Ha a megrendelő a vállalkozó díját kiegyenlítette, a vállalkozó köteles a jelzálogjog törléséhez hozzájárulni, az ennek elmulasztásából származó kárért felelős. (3) A (2) bekezdés alkalmazása szempontjából a megrendelő tulajdonát képező ingatlannak kell tekinteni azt az ingatlant is, amelynek tulajdonosával való viszonyában a megrendelőnek, vagy a megrendelőhöz való viszonyában a tulajdonosnak többségi befolyása (685/B. §) áll fenn, illetve amelynek tulajdonosa és a megrendelő ugyanazon jogi személy többségi befolyása alatt áll."
Eme rendelkezés a Ptk.-nak az építési szerződésről szóló részében, a XXXV. fejezet második pontjában lelhető fel. A szabály lényege az volt, hogy az építési vállalkozót a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák végzésére szolgáló ingatlanon a díjkövetelése erejéig törvényi jelzálogjog illette meg.
A rendelkezés - miként a Ptk. 402. § (2) bekezdése első mondatának utolsó fordulatából is kiderül - kógens volt. Eme jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jött létre, és abban az esetben, ha a megrendelő a vállalkozó díját kiegyenlítette, a vállalkozó kötelességét képezi, hogy a jelzálogjog bejegyzéséhez hozzájáruljon. A Ptk. szerint az ennek elmulasztásáért származó kárért a vállalkozó felelős.
A Ptk. 402. § (3) bekezdése egy voltaképpeni segítő jellegű, de korunk életviszonyaira nagyon is jellemző szabály, hiszen azt mondja ki, hogy megrendelői tulajdonnak kell tekinteni azon ingatlant is, amelynek tulajdonosával való viszonyában a megrendelőnek, vagy a megrendelőhöz való viszonyában a tulajdonosnak többségi befolyása áll fenn, illetve amelynek tulajdonosa és a megrendelő ugyanazon jogi személy többségi befolyása alatt áll, azaz amennyiben az ingatlan tulajdonosa és a megrendelő között tulajdonosi körben legalábbis kimutatható az azonosság, úgy a fenti szabály szintén alkalmazandó.
A Ptk.-ba ezen jogintézményt a vállalkozói "körbetartozások" mérséklése céljából történő törvénymódosításokról szóló 2007. évi LXXVIII. törvény iktatta be, melyet az Országgyűlés a 2007. június 25-i ülésnapján fogadott el. A törvény több jogszabályt - pl. a Cstv.-t, illetve a Kbt.-t - módosította a Ptk. fent hivatkozott rendelkezése mellett, és alapvető célja az volt, hogy az elsősorban az építőiparban tapasztalható lánc-tartozások kialakulását mérsékelje, ezáltal lehetőséget teremtve az építőiparban a hatékonyabb követelés-érvényesítésre.
Az építőiparban - az iparág természetére is figyelemmel - sajnálatosan tapasztalható jelenség a lánctartozás, illetve a körbetartozás. Az építőipari vállalkozási feladatok ellátása köztudottan jelentős költségigénnyel jár, melyet számos esetben a vállalkozó előfinanszírozás útján kénytelen megoldani. Így előfordulhat azon helyzet, hogy a vállalkozó igen jelentős költséget fordít a vállalkozási mű előállítására (pl. építőanyag vásárlásával, gépek beszerzésével, bérletével, organizációs feladatok ellátásával, stb.) még azelőtt, hogy bármilyen vállalkozói díjelőleghez hozzájutna. Amennyiben megrendelője megtagadja részére a vállalkozói díjelőleg kifizetését (avagy annak kifizetését bármilyen okból halogatja), könnyen előállhat azon helyzet, hogy a vállalkozó az építési projektbe már igen jelentős összeg befektetése után - az építőiparban igen nagy gyakorisággal alkalmazott - alvállalkozóit nem lesz képes fizetni, avagy egyéb fizetési kötelezettségének nem lesz képes eleget tenni. Mindez pedig, figyelemmel az alvállalkozók és szubalvállalkozók gyakran hosszú sorára, láncreakciót elindítva valóságos körbetartozásokhoz vezethet, ahol az egyes adósok azon indokkal védekeznek, hogy "nem tudok fizetni neked, mert nekem sem fizetett a megrendelőm."
A 2007. évi LXXVII. törvény voltaképpen ezt a helyzetet akarta kezelni azzal, hogy a körbetartozások mérséklésére egyes, egyértelműen a vállalkozó számára előnyös szabályokat épített be bizonyos, elsősorban az építőipari vállalkozási jogviszonyokhoz szorosan kapcsolódó jogszabályokba. A Ptk. 402. § (3) bekezdése pedig éppen annak a sajátos
- 521/522 -
visszaélési lehetőségnek a kiküszöbölésére volt hivatott, amikor is a megrendelő az ingatlan tulajdonlására (vagy éppen az építőipari beruházás elvégzésére) egy külön projekttársaságot hozott létre, melynek sokszor nem is volt más célja, mint az ingatlan tulajdonlása, vagy az építési beruházás véghez vitele.
A jogszabály alkotmányosságát támadó beadvány azzal érvelt, hogy a rendelkezés az Alkotmány 8. § (2) bekezdésébe, illetve 9. § (1) bekezdésébe ütközik, és az indítványozó szerint az is kétséges volt, hogy egyáltalán alkalmas-e joghatás kiváltására e szabály, ugyanis az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 32. § (3) bekezdése szerint jelzálogjog (önálló zálogjog) keletkezésére vonatkozó bejegyzésnek kizárólag közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye, azonban az építési szerződés létrejöttének ez nem formai követelménye.
Az Alkotmánybíróság az indítványt elfogadta, és megállapította a támadott rendelkezés alkotmányellenességét. Elismerte ugyan, hogy több külföldi jogrendszer is ismer eme szabályhoz hasonlító jogintézményt (pl. a francia Code civil vagy a német Bürgerliches Gesetzbuch), ugyanakkor az Alkotmánybíróság szerint a külföldi jogokkal szemben nem elegendő garanciális elemet tartalmazó rendelkezése a Ptk-nak e formájában visszaélésszerű joggyakorlásra adhat módot. A határozat nem vitatja ugyanakkor azt, hogy a jogintézmény közérdeket szolgál.
Az alkotmánybírósági határozat indokolásából célszerű az alábbiakat szó szerint is idézni: "A támadott rendelkezés viszont az eddigiektől lényegesen eltérő szabályt vezetett be, hiszen a vállalkozót - díjkövetelése erejéig - a megrendelő ingatlanán, kogens módon illeti meg a jelzálogjog. Az új jogszabályi előírás nem tartalmaz megszorító feltételeket sem az építési beruházások jellege, sem értékhatára tekintetében (mint pl. a közbeszerzési törvényben szereplő 15, illetőleg 100 millió Ft.) Ennek következtében a felek közötti egyensúlyt megbontva egyes (az ingatlan értékéhez mérten jelentősen kisebb értékű munkákat végző) vállalkozókat kiemelten előnyös helyzetbe hozhat. Ez a jelzálogjog - mint a gyengébb fél védelmére hivatott eszköz - bizonyos esetekben (ha a vállalkozó valóban kiszolgáltatott) adekvát megoldás lehet, ugyanakkor a jogalkotó ilyen differenciálást nem végzett el. A törvényszöveg alapján úgy tűnik, mintha minden vállalkozó, minden megrendelővel szemben, minden esetben gyengébb fél volna, ezért fokozott védelemre szorulna. Az építési szerződés azonban - a fent bemutatott tételes jogi és a bírói gyakorlat által kimunkált - tárgya szerint egy már fennálló épület átalakítására, karbantartására és javítására is irányulhat. Ugyan a bírói gyakorlat figyelembe veszi az elvégzett munka nagyságát, a támadott rendelkezésből mégis az következik, hogy egy kisebb volumenű munka esetén (pl. csekély mértékű lakásfelújítás, vezetékszerelés) egy nagyobb értékű ingatlant terhelő jelzálogjog bejegyzésével a vállalkozót aránytalan szerződési biztosíték illetheti meg a megrendelővel szemben. Így egy kisebb értékű jelzálogjog miatt is sor kerülhet egy nagyértékű ingatlan árverésére. Ugyanígy nincs tekintettel a jogszabály a megrendelő általi nemfizetés - esetleg jogos - indokaira sem (pl. a visszatartás jogára)."
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
