1. Az egységes ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. hatályba lépésétől, 1973-tól, már szinte magától értetődő, hogy az ingatlanokra vonatkozó jogok terjedelme tekintetében az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal és a tulajdoni lapon lévő területnagyság (hektár, négyzetméter) a döntő. Köszönhető ez nagyrészt annak, hogy a tvr., amely ma már nincs ugyan hatályban, az ingatlan-nyilvántartás valósággal egyezőségét egy mindenek felett álló alapelv rangjára emelte. Ebbe a logikába illik, hogy a tvr. az ingatlanoknak az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett fizikai jellemző adatait is, és nem csak a jogok bejegyzését, közhitelessé nyilvánította. Nem csoda, hogy a köznapi vélekedés a közhitelességben máig valamilyen kezességet lát arra, hogy a földrészletek kiterjedését meghatározó adatok, beleértve a földrészletek térképi határvonalait is, amit az ingatlan-nyilvántartás a tulajdoni lapon, vagy a térképen a nagyközönség elé tár, hibátlanok és meg is felelnek a valóságnak. A közhitelességre történő mindenkori hivatkozás ez időtől kezdve olyan "babérkoszorús" gondolat, amely mindenféle jogi vitában döntő érvnek bizonyulhat. Az eltelt időszakban csak annyi változás történt, hogy a földrészlet adataira, jelenleg már nem az ingatlan-nyilvántartás közhitelességi szabályai terjednek ki. A térképet, és ezen keresztül az ábrázolt földrészlet határait, valamint területének nagyságát, 1997. április 1-jétől a Fttv. nyilvánítja közhitelessé. Mindeközben semmit sem veszített a jelentőségéből a térképi határvonalak megítélését illetően a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának idevágó állásfoglalása, amely még 1983 májusában napvilágot látott. A PK. 265. (eredetileg PK. 430.) sz. állásfoglalás szerint a bíróságnak a földrészletek természetbeni helyével kapcsolatos vitát, az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalnak megfelelően kell eldöntenie. Különösen figyelemre méltó az indokolás, ami az egyes ítéletekben is visszaköszön: "Az ingatlan-nyilvántartás érvényessé válásával az alapjául szolgáló nyilvántartási térkép is életbe lép Ezért mindazokban a jogvitákban, amelyeknek tárgya a felek által birtokolt szomszédos földrészletek közötti határvonal természetbeni helye, a bíróságnak ezt a nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalnak megfelelően kell meghatároznia." Ezzel az állásfoglalással ma is harmonizál az Ftvhr 27. §-ának (1) bekezdése, annyiban, hogy ez a rendelkezés a határvonal kitűzésénél a forgalomban lévő nyilvántartási térképet és annak vázrajzait tekinti kiindulási alapnak, azaz a határvonal jogszerű természetbeni helyére vonatkozó hiteles műszaki forrásnak. Ha a térképek elkészítéséhez tartozó eredeti mérési értékek számszerű regisztrálása egyáltalán megtörtént, és azok fellelhetőek, természetesen azokat is felhasználják.
2. Alaposabban utána gondolva azonban be kell látni, hogy a papíron lévő "jogi állapot", a természetbeni határvonalak, és a valóságos jogi állapot eltérését semmi sem zárja ki. A térképek készítésének időszakában ennek éppúgy fennáll a lehetősége, mint később. A térkép közhitelessége szempontjából pedig ez a tény nem lehet közömbös.
A földrészlet valóságos természetbeni határvonala a szerződéskötő felek akaratának, netán olyan jogváltozásoknak a kifejezője lehet, amelyeket esetenként sem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, sem pedig a térkép nem tükröz (lásd, pl. elbirtoklás). Nem kizárt a térkép készítésénél "becsúszott" eredeti hiba sem. Az eltérés lehetőségét tartotta szem előtt az Ftvhr. 27. § (3) bekezdésében foglalt szabály, amely már arról rendelkezett, hogy ha a térképről kitűzött terület a helyszínen, netalán nem esne egybe a ténylegesen birtokolt területtel, a különbözetként mutatkozó területsávot, csak az érdekeltek megegyezése, vagy a bíróság ítélete alapján lehet birtokba venni. A Fttv. 12. § (3) bekezdése határozottan kinyilvánítja, hogy a földmérési alaptérkép ingatlan-nyilvántartás céljára szolgáló kiemelt példánya, vagyis az ingatlan-nyilvántartási térkép, - adathordozótól (papír, fólia, számítógépes tároló) függetlenül -a tartalmát valósághűen ábrázolja, és hitelesen tanúsítja. Ebből a rendelkezésből, vagyis a közhitelesség kinyilvánításából adódó várakozást azonban a Ftvhr. 27. § (3) bekezdése "lehűti", mert eszerint a térképi állapot egyáltalán nem jelenti azt, hogy a térképtől eltérő természetbeni birtoklási vonalakat kötelezően, a térkép szerint meghatározható helyre kellene kimérni. Sőt, a térkép szerint kitűzött és a ténylegesen birtokban tartott terület közötti sáv birtokbavételéhez külön okirat szükséges. A térképi vonal közhitelessége önműködően nem szolgál a birtokbavétel alapjául.
Többek között emiatt gondoljuk azt, hogy a közhitelesség jelenleg puszta kinyilatkoztatás, ami nem jár többlet biztosítékokkal, holott a felhasználók a közhitelesség mögött ilyeneket feltételeznek. Az egész ott kezdődik, hogy maga a közhitelesség fogalma, és következménye sem tisztázott. Mivel a térképen ábrázolt tulajdoni határvonalak nem feltétel nélkül kötelezőek, nem lehet eldönteni, hogy a közhitelessé nyilvánítással a földrészletek térképi határvonala és azok területe, milyen biztosítékokkal jár a kívülálló felhasználók számára, ahhoz képest, ha az említett adatok nem lennének közhitelesek.
Ugyanakkor, nehezen lenne megkérdőjelezhető annak célszerűsége, hogy a jogszabályok és a bírósági ítéletek is, a földrészletek térképi határvonalait tekintik a bejegyzett jogok kiterjedésére nézve is forrás értékű adatnak. Ezért a következő elmélkedésünk is csupán akörül forog, hogy igazolják-e a jelenlegi térképeink az ilyen felhasználhatóságot? Milyen műszaki és jogi feltételek teljesítése mellett lehetne a térképi állapotot, a földrészletekre vonatkozó jogok térbeli kiterjedésének maradéktalan bizonyítékává tenni?
1. Az ingatlan-nyilvántartási térkép, nem egy sajátosan, erre a célra kifejlesztett és létrehozott önálló térképmű, hanem egyik példánya (vagy a képernyőre lehívott változata) egy több példányból álló térképészeti alkotásnak. A szóban forgó alkotás pedig a földmérési alaptérkép maga, aminek az egyik példányát az Fttv. 12. §-ának (1) bekezdése nyilvántartási térképnek nevezi, merthogy ez a példány szolgál a térképi tartalmat érintő változások nyilvántartására. Az Inytv. 21. §-ának (1) bekezdése ugyanezt a példányt már a saját szája ízéhez igazított ingatlan-nyilvántartási térkép elnevezéssel illeti. A földmérési alaptérképnek ez a kettős hasznosítású példánya, a földügyi szakigazgatás döntési hatásköröket összemosó egységesítésének jegyeit viseli magán. Sajátságos termék, mert tökéletesen tükrözi azt a folyamatot, ahogyan eredetileg a különböző hatalmi ágakhoz tartozó szervezetek (a földmérésen felépülő kataszter, kontra bírósági telekkönyv) közötti feladatmegosztás, e szervezetek földhivatallá történt egyesítése révén, a közös földhivatali szervezeten belül, egyszerű munkamegosztássá alakul át. Az egyszerű munkamegosztás racionálisnak tartott megszervezését testesíti meg ez a közös hasznosítású térkép. Ezt ugyanis mind a földmérés, mind pedig az ingatlan-nyilvántartás egyaránt használja.
2. Ha az Fttv. 10. §-ának (6) bekezdését, és 12. §-ának (3) bekezdését összevetjük, látható, hogy a jogszabály az alaptérképet és az ingatlan-nyilvántartási célra szolgáló példányt is, egyaránt hitelessé nyilvánítja. Amivel itt szembe találjuk magunkat az nem más, mint a hitelesség megkétszerezése, ami értelemszerűen nem osztódást, nem a bizonyító erő felparcellázását, és együttes bizonyító erő létrejöttét sem jelenti. A Fttv. nyilvánvalóan abból indul ki, hogy a két térkép tartalma szükségszerűen megegyezik. Valójában azonban az a sajátos helyzet áll fenn, hogy a még nem digitalizált földmérési alaptérképen csak utólag, időszakonként vezetik át azokat a változásokat, amelyeket az ingatlannyilvántartási térképen korábban már érvényesítettek [Ftvhr. 24. § (6) bekezdés]. Az ingatlan-nyilvántartási térkép ez esetben a frissességét illetően, lépéselőnyben van a földmérési alaptérképnek nevezett példánnyal szemben. Csak emiatt elgondolkodtató, hogy végül is melyik térkép az etalon.
Hogy ténylegesen mit is jelent a térkép közhitelessége, és hogy ez milyen kapcsolatban van a Pp.-nek az okirati bizonyítékokra vonatkozó rendelkezéseivel, arról a jogszabályok hallgatnak. A szűken vett témánkat illetően maradjunk annál a kézenfekvő értelmezésnél, hogy a térkép a közhitelessé nyilvánítással, a földrészlethatárok természetbeni helyének meghatározása tekintetében, egyfajta bázis szerepéhez jut, bizonyítékot jelent. Ez a közhitelességnek egy kézenfekvő, a jogszabályokból és a bírói gyakorlatból kikövetkeztethető, ámde eléggé szűkre szabott értelmezése.
3. A térképhez kapcsolódó bizonyító erő ellenére a helyszínnel valamilyen okból nem egyező térképi határvonal nem váltja ki azt a joghatást, hogy a hibás térképi határvonal szerint válik véglegessé a földrészletre jóhiszeműen jogot szerző személy joga is. Pontosabban, a tulajdoni lapon lévő bejegyzésben megbízó jóhiszemű jogszerző joga megtámadhatatlan pozíciót nyerhet ugyan, és a joga ezzel véglegessé is válhat a tulajdoni lapon, ez azonban nem jelenti az így megszerzett jog térképi határvonalának és területnagyságának is a véglegességét. Nem jelenti, hogy a földrészlet hibás, helytelen, a természetbeni állapottól eltérő térképi ábrázolásához kellene utóbb magát határvonalat is a természetben igazítani, azon az alapon, hogy a jóhiszemben megszerzett jog a térképen ábrázolt földrészletre vonatkozik. Azt sem jelenti, hogy a térképi határvonal többé nem javítható, megfelelő okiratok alapján sem helyesbíthető, merthogy maga a jog a tulajdoni lapon már közben (legkésőbb három év elteltével) érinthetetlenné vált. Röviden: nem érvényesül a határvonalakra az, ún. közbizalmi hatály (bizalomvédelem). A határvonal térképi ábrázolása, már csak ezért sem olyan, mint egy szöveges bejegyzés, a tulajdoni lapon. Még nyilvánvalóbb a bizalmi alapelv kiterjesztésének akadálya a földrészletek területének nagyságára, mert ez már a szomszéd tulajdonát sem hagyná érintetlenül. Erre mondták valamikor, hogy " nem létező holdbéli holdakat", nem lehet jóhiszemben sem szerezni.
A bizalmi alapelv alkalmazása azért kapott erőre a telekkönyvi jogokban, hogy ellensúlyozza, az ún. telekkönyvön kívüli, azaz bejegyzés nélküli jogszerzés (elzálogosítás, engedményezés stb.) lehetőségét. A bizalom "joggyártó" hatályának elismerésében egy védekezési beidegződés fejeződik ki a telekkönyvön kívüli jogkeletkezés meglepetései ellen. A határvonalak tekintetében az elbirtoklásnak a legnagyobb a veszélye. Nálunk tompítja némileg ezt a veszélyt, hogy az előző jogi bejegyzés helyességében megbízó jóhiszemű jogszerző, a Ptk. rendelkezéseiben hatékony támogatásra talál az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett elbirtoklóval szemben. A Ptk. 121. §-ának (5) bekezdése értelmében, ha az elbirtokló a tulajdonjogát nem jegyezteti be időben az ingatlan-nyilvántartásba, egy közbeékelődő jóhiszemű jogszerzés viszont bejegyzésre kerül, ez az utóbbi bejegyzés még az elbirtokolt természetbeni határvonal "elvándorlásának" hivatalossá válását is képes megakadályozni. Az elbirtokló nem tudja ugyanis az említett, ún. jóhiszemű időközi jogszerző ellenében ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre váltani a tulajdoni igényét, ami egyben a természetbeni határvonal arrébb tolódását eredményezné. Ezért az elbirtokolt területrész elhatároló vonala nem is válhat új tulajdoni határvonallá. Ez az egyetlen anyagi jogi jellegű menedéke a jelenlegi szabályozásnak annak megakadályozására, hogy a határvonalak ne csúszhassanak ki hivatalos segédlettel a térképi ábrájuk alól.
Mindez nem azt jelenti, hogy ennél az esetnél az érintett földrészlet térképi határvonalába vetett jogszerzői bizalom gördítené az akadályt természetbeni határvonal hivatalossá válása elé, ami ténylegesen, az elbirtoklás következtében eltér a térképtől. Az elbirtokló egyébként a földrészlet általa elfoglalt sávjára bejegyezhető lenne tulajdonosként, ha a földrészlet megosztható [lásd a Ptk. 121. § (4) bekezdését].
A Ptk. hivatkozott rendelkezésében nem a térképi határvonalba vetett jogszerzői bizalom védelme nyilvánul meg, hanem abban, a jogszerzőkre kiterjedő hatályok szabályozását illetően, egy köztes megoldás rajzolódik ki, a bejegyzési alapelv (bejegyzés nélkül nincs joghatás, csak jogcím) és a bizalmi alapelv érvényesülésének közös mezsgyéjén. Nevezetesen az, hogy az elbirtoklás, mint dologi tulajdonszerzés az érintett felek között (tulajdonos és elbirtokló) bejegyzés nélkül, harmadik személyekkel szemben azonban csak bejegyzés esetén hatályosul.
4. Már említettük, hogy a földrészlethatárok vitatott természetbeni helyével kapcsolatos perekben a bíróságok általában az ingatlan-nyilvántartási térképnek megfelelő természetbeni határvonalat tekintik döntőnek, mondván, hogy a tulajdoni lapon bejegyzett jogok terjedelme szükségszerűen a térképhez igazodik. Továbblépett ennél, és ezért tanulságos az egyik, több mint húsz évvel ezelőtti ítélet, ami kiindulva abból, hogy a tulajdonjog bejegyzése mindig meghatározott nagyságú és területileg körülhatárolt földrészletre vonatkozik, levonta a következést, hogy a területhatárok esetleges hibás térképi megjelölése egyenesen a téves tulajdonjogi bejegyzéssel egyenértékű (BH 1981/196. számon közzétett jogeset). Az ítélet ebben az esetben a bizalmi alapelv és a térképi határvonalak olyan összefüggéseit is érintette, amelyeket az előző pontban már mi is tárgyaltunk. Nem egyszerűen arról van szó, hogy az ítélet a térképet tekintette a határvonalra irányadó közhiteles jogi állapotnak. Az ítélet az ingatlan-nyilvántartási térképen lévő határvonalat, egyenesen tulajdoni lapi bejegyzéssé fokozta. A térképi határvonal közhitelessége az ítélet értelmében a szöveges bejegyzésekhez fűződő közhitelességgel azonos. Ebben a megközelítésben a térképen ábrázolt határvonalhoz, merthogy az is szöveges bejegyzésnek számít, szükségszerűen ugyanazok a joghatályok kapcsolódnának, mint annak a jognak a bejegyzéshez a tulajdoni lapon, aminek a kiterjedését ez a joghatályos térképi vonal körbekeríti. Az ilyen ítéleti indokolás tulajdonképpen a térképi határvonalakra is elismeri a bizalomvédelem érvényesülését. Ennek az ítéletnek a tükrében kétséges mindaz, amit az előző pontban állítottunk.
1. A térkép, műszaki szempontból akkor is mellőzhetetlen viszonyítási alap a jogvesztés megelőzésében és az alaptalan jogszerzés megakadályozásában, ha annak tartalmára az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésekhez fűződő joghatályok nem terjednek ki. Nem túlzás ezt állítani, pedig minden egyes földrészlet térképen lévő ábrájának mindenkori műszaki helyességére és a valósággal egyezőségére nincs biztosíték. A helyesség mindenkori szavatolása volna kívánatos ahhoz, hogy térkép az említett jogbiztosítási funkciót maradéktalanul teljesíthesse.
Amíg a szomszédos tulajdonosok zömének békés, zavartalan egymás mellett élése a természetbeni határvonalnak elfogadottságot, ezáltal valódi legitimitást kölcsönöz, addig a térképi határvonalakat a térképek forgalomba adását jelentő hivatalos közszemle lépteti életbe, teszi "jogi állapottá". A közszemle azonban, inkább megkerüli a lényeget, a térképek hitelesítése jelenleg formai aktus. A puszta formaság tényét támasztja alá, hogy ha a közszemlén egyetlen tulajdonos sem jelenne meg, az új, illetőleg a digitálissá átalakított térkép, az új területi adatoknak megfelelően módosított tulajdoni lapokkal együtt, akkor is érvénybe lépne. El kell azonban ismerni azt is, hogy a mai adottságok mellett nehéz lenne más módszert kitalálni. A földmérési alaptérképek formai módszerek alkalmazásával elnyert közhitelességének kijelentésével természetesen nem a rendelkezésünkre álló térképeink jogi jelentőségét kívánjuk kétségbe vonni. A közszemle "értékéről" kialakított véleményünket negatív tapasztalatok táplálják. Többek között az, hogy a közszemle útján hitelesített térkép és területnagyság helyességét esetenként maga a földhivatal vonja utóbb meggondolatlanul kétségbe. Arra gondolunk, ami az új ingatlan-nyilvántartás alapjául szolgáló térképekkel történt. Ezeket a "megszerkesztett" tulajdoni lapokkal együtt 1973. és 1981. évek között adták forgalomba. A földrészleteknek az akkori - a közhitelessé kikiáltott térképek alapján megállapított - területi adatait azonban, a térképek mostani, digitális átalakítása során egyes földhivatalok a megengedett eltérést meghaladó esetekben, vizsgálat után, hol kijavítás, hol pedig kiigazítás címén, másik területi adatra cserélik. A meggondolatlan hivatkozás azt a látszatot kelti, mintha előzőleg, az ingatlan-nyilvántartás alapjául évekig hibás, vagy helytelen térképek és területi adatok szolgáltak volna. Pillanatok alatt így válhat komolytalanná és veszíti el hitelét maga a közszemle intézménye is.
A digitális technológiára való áttérés miatt, a területek nagyságának újbóli meghatározása során, szinte valamennyi földrészlet területi adata módosul. A Fttv. 12. §-ának (2) bekezdése és az Inyvhr. 119/A. §-ának (3) bekezdése értelmében a digitális alaptérképhez kapcsolódóan, a digitális adatokból számított területeket kell az ingatlan-nyilvántartásban érvényesíteni. A jogi szabályozás tehát számol a területek nagyságának a technológia változásából eredő módosulásával. Ezért elhibázott dolog az új területnagyságot, a régi terület kijavítása, vagy kiigazítása ködébe burkolt indokolással érvényesíteni.
Összességében megállapíthatjuk tehát, hogy a közszemle a térképhez a hiteltérdemlőséget nem a tulajdonosok (és más jogosultak) által is igazoltan kapcsolja hozzá. Ezért nincs arra biztosíték, hogy amit a közszemlén megjelent érdekeltek határvonalként az újonnan elkészült térképen látnak, az megfelel a természetbeni állapotnak, és, hogy azt a szomszédok is a valóságosjogi állapottal egyezőnek ismerik el. Jelenleg a térképi tartalmat a tulajdonosok érdemleges egyetértése nem legitimálja.
1. A térképi adatok pontosságát elsősorban a keletkezésük időpontja befolyásolja a különböző pontossági előírásokat követő felmérések miatt. Teljesen pontos mérések nem lehetségesek. Egyrészt ebből következik, hogy a természetben meglévő földrészlet határok a térképen sohasem ábrázolhatók tökéletesen, és másrészt, hogy a földrészletnek a térképeken ábrázolt határai abszolút pontossággal sohasem állíthatók vissza a természetben. Mindkét pontatlanság a térképi határvonal bizonytalanságává összegeződik. A műszakilag még indokolt bizonytalanságot juttatja kifejezésre a megengedett eltérés. A valóságos adattól megengedett eltérés különböző mértékét, időszakonként eltérő normák állapították meg.
Nem a térképi adatok pontosságával, inkább a hibátlanság és a valóságos jogi viszonyokkal való egyezőség jelzésével áll rokonságban a térképek megbízhatósága, ami a térképek jogi felhasználhatóságánál jut szerephez. A térkép megbízhatóságával hozhatók közvetlen összefüggésbe, mivel helytelen térképi határvonalakat és helytelen nagyságú területeket eredményeznek, a felmérésnél és a földmérési alaptérkép elkészítésénél elkövetett műszaki jellegű hibák. Ezek jóformán csak a megengedett eltérést meghaladó esetekben érzékelhetők, ekkor válnak műszaki, jogi jelentőségűvé.
A Fttv. 11. §-ának (7) bekezdése felmérési, térképezési és területszámítási hibák között különböztet. Ilyen hibák esetén a földhivatal az alaptérképet és a hozzá tartozó területi adatokat bármikor, hivatalból is kijavíthatja. A Ftvhr. 23. §-ának (1) bekezdése pedig a Legfelsőbb Bíróság több eseti döntésével összhangban leszögezi, hogy a felmérési, térképezési, területszámítási hiba kijavítása nem érinti, és nem változtatja meg a természetbeni határvonalat és birtoklási viszonyokat (lásd, pl. BH2003. 218. sz. jogeset). Ezek szerint a természetbeni birtokhatárokat érintetlenül hagyó, mondhatni műszaki, adminisztratív adathelyesbítések tartoznak a kijavítás fogalmába. Más megközelítésben azt is ki lehet jelenteni, hogy a térkép és a természetbeni határvonal közötti olyan eltérések, amelyek abból adódnak, hogy a természetben a határvonalat a mérés megkezdése előtt, nem a valóságos jogi viszonyoknak megfelelően határolták el, nem is tartoznak a felmérési, térképezési, vagy területszámítási hibák körébe. Emiatt azok nem is helyesbíthetők az előzőekben hivatkozott jogi rendelkezések szerinti kijavítással. A megállapítás jelentősége, hogy a kijavításnál elvileg, még a szomszédos földrészletnél kimutatható ellenhiba helyesbítéséhez sem kell a szomszéd hozzájárulását kérni.
Hogy azonban teljesen világos legyen, nincs szó hibás mérésről, ha az eleve rosszul kikarózott mezsgyehatárt, vagy éppen a tévesen mezsgyehatárnak vélt kerítést, az eljáró felmérő, a szakmai szabályok betartásával szabályszerűen beméri. A végeredmény egy olyan térképi határvonal lesz, amely eltér ugyan a valóságos jogi viszonyoktól, de nem a mérés hibájából. Nem a mérést kell helyesbíteni, hanem a mezsgyét kell pontosan elhatárolni. Ezzel szemben a felmérés hibája körébe tartozik, ha az említett esetben a valóságos jogi viszonyoknak meg nem felelő mezsgyét, ráadásul "megfejelik" még egy hibás méréssel is. A hibás végeredmény a mérés korrekciójával sem javítható. Ezért ez az eset nem tartozik a hiba kijavítása körébe. Nem a térképezés a hibás akkor, ha egy rosszul bemért határvonalat helyesen rögzítenek a térképen. A határvonal térképi ábrázolása helytelen, de nem a térképezés hibájából. Végül ugyanígy nem beszélhetünk hibás területszámításról, ha a rosszul térképezett földrészlethatárok alapján a terület nagyságát matematikailag helyesen határozzák meg.
Ha a helyszínen nem a valóságos jogviszonyokat tükröző "tárgyat" választották ki a földrészlet természetbeni határvonalaként, eredendően értelmetlen a lehetséges felmérési, térképezési és területszámítási hibák további boncolgatása. Az említett műszaki okokra visszavezethető hibák ilyenkor ugyanis alárendelődnek a hibás kiindulásnak, annak hogy a mezsgyének vélt vonal, amit különböző geodéziai módszerekkel határvonalként rögzítettek, eredendően nem a jogviszonyok valóságos elválasztó vonala. Ennél fogva közömbös, hogy azt jól, vagy rosszul mérték, térképezték, majd a térképi ábra, vagy a koordináták alapján, a földrészlet területét jól, vagy rosszul számították. E rendszerezés eredményeként ugyanakkor pontosan behatárolódik egy más jellegű lehetséges hiba is, nevezetesen a földrészlet elhatárolásának hibája, amelyről a kijavításhoz kapcsolódóan a jogszabály nagyon helyesen nem tesz említést. Másról van ugyanis szó.
2. A birtokhatárok természetbeni helyének bizonytalanságaira visszavezethető, azzal összefüggésben szükségessé váló helyesbítések, a térképkészítést megelőző földrészlet elhatárolás felülvizsgalatát indokolhatják, nem kötődnek azonban feltétlenül az új térképek elkészítéséhez. Ezek az ügyek rendszerint úgy kerülnek a földhivatal elé, mint a hibásnak tartott térképi határvonal kijavítására irányuló kérelmek. Menet közben derül azután ki, hogy nem a kijavítás körébe tartozó hiba okozza azt a sérelmet, amelynek az orvoslását várják a földhivataltól. A műszaki jellegű hibák kijavításra a földhivatalnak lehetősége volna. A mezsgye pontos természetbeni helyének megállapítása viszont már a szomszédok közös ügye, a tulajdoni viszonyok pontos elhatárolásának a gondja. Ez már anyagi jogi kérdés, amiben a földhivatal eljárására legfeljebb a szomszédok megegyezése, ennek hiányában pedig a bíróság döntése teremthet alapot. A földhivatalnak nincs lehetősége tulajdonváltozást eredményező határmódosításra megfelelő okirat nélkül. Semmiféle vélt, vagy valós mezsgyehibát a földhivatal nem orvosolhat a saját határozatára alapítottan. A földrészlet természetbeni határvonalának megváltoztatása a tulajdonjogot érinti, ezért a változás átvezetése alapjául csak tulajdonváltozás elrendelésére alkalmas határozat szolgálhat (pl. BH 1980/97. és BH 2001/200. számon közzétett jogesetek). Összecseng ezekkel az ítéletekkel a Ftvhr. már hivatkozott 27. §-ának (3) bekezdésében foglalt rendelkezés.
1. A Nemzeti Kataszteri Programot (NKP) beharangozó szakmai tanácskozáson, 1996-ban, egy neves földmérési szakértő a földmérési alaptérképek 1970-es évek elejére kialakult színvonalát "hullámzó"-nak minősítette. Az egyik megyei földhivatal ugyancsak mérnöki végzettségű akkori vezetője, mindamellett a szóban forgó térképeket "kétségtelenül használható"-ként jellemezte, mert azok "jól hasonlítottak a valósághoz". Betudható volt a hullámzó színvonal annak, - így az utóbbi hozzászóló - hogy a térképkészítési feladatok kampányokhoz és határidőkhöz kötődtek (amilyen a tagosítás, a táblásítás, majd az ingatlan-nyilvántartás szerkesztése volt). Szerinte, az alulfinanszírozottság miatt, a térképkészítési munkák egy részét nem is szakemberek végezték. Jó harminc évvel ezelőtt, amikor a térképi adatokra, az új ingatlan-nyilvántartást "rászerkesztették", a földmérési alaptérképeink nagy része még grafikus ábrázolással készült, "analóg" térkép volt. Az analóg térkép eredete az egykori kataszteri térképekig nyúlik vissza, amelyek valamikor a jogos és igazságos adózást és a telekkönyvet, valamint a birtokrendezési munkákat szolgálták. Az 1990-es évek elejétől a kárpótlási céllal kiosztott, valamint a szövetkezeti közös használatból visszaadott földrészletek helyszíni és térképi meghatározása már egyaránt a földrészletek koordinátáinak rögzítésével, numerikus alapokon történt. Ettől kezdve a külterületen egymás mellett létezett az analóg és foltokban a numerikus térkép. Az 1996-tól beindult Nemzeti Kataszteri Program (NKP) keretében a maradék analóg térképeket folyamatosan digitális térképekké alakítják át. Ismereteink szerint a települések külterületét ábrázoló térképek digitálissá alakítása már meg is történt. Jelezzük, hogy ez nem ugyanaz a technológia, és pontossága sem azonos a kárpótlási célból készült digitális térképekével.
2. A programszerű digitális térképkészítési munkák nem előzmény nélküliek, nem fehér foltokat fednek és fedtek le, hiszen az ország minden egyes négyzetméteréről készült valamikor különböző pontosságú és műszaki színvonalú és megbízhatóságú térkép. Az NKP keretében a digitális térképek nem új felméréssel, hanem a meglévő analóg földmérési alaptérképek digitális térképpé történő átalakításával készülnek. Az ország településeinek külterületén a digitális térképpé alakítást már be is fejezték.
A digitális földmérési alaptérkép az analóg alaptérkép digitalizálásával és a rendelkezésre álló különböző technikai alapoknak a felhasználása útján, a minőség lehető növelése mellett jön létre. A digitális földmérési alaptérkép az analóg földmérési alaptérkép minden információját tartalmazza, de technikai minőségében szerényebb színvonalat képvisel, mint egy numerikus felméréssel előállított vadonatúj térkép.
A minőség növelésére vonatkozó törekvések ellenére, az analóg földmérési térképek a digitális térképpé történő átalakítás során, a meglévő műszaki és más jellegű bizonytalanságaikat a digitálissá átalakított változataikra örökíthetik át. Sőt az előző térképek bizonytalan műszaki és jogi tartalmához (ha van ilyen), a digitalizálás során előforduló hibák adódhatnak hozzá. Emlékeztetni szeretnénk arra, hogy a Fttv. 11. §-ához fűzött miniszteri indokolás is kiemelt jelentőséget tulajdonít annak, hogy akár hivatalból is, törvényi lehetőség van a térképi hibák kijavítására. Ennek egyszerű magyarázata az, hogy az elkészült térkép műszaki tartalmának vizsgálata nem tételesen, hanem mintavételes eljárással történik. Az analóg térkép és az annak digitálissá alakított változata is, fel nem fedezett hibákat rejthet. Önmagában ezen oknál fogva sem terjeszthető ki jelenleg a bizalom védelmének alapelve a térképi határvonalakra, az ugyanis a térképi határvonalak meg-változtathatatlanságát vonná esetenként maga után.
A digitális átalakítással készülő térképek esetében nincs arról szó, hogy minden egyes földrészlet meghatározó helyszíni sarokpontjait, amelyeket az érintett tulajdonosok teljes egyetértésével határoztak meg, a helyszínen mért numerikus adatokból levezetett koordinátákkal látnák el és a koordináták segítségével a térképen, a helyszínen mért határvonalak tökéletes, méretarányos és pontos ábráját állítanák elő. Mindezek miatt az NKP-tól, a választott átalakítási technológia mellett, önmagában nem is várható el olyan minőségű térképmű létrehozása, amely a digitalizálásban rejlő műszaki lehetőségek kihasználhatóságán túlmenően, az ingatlanok térképi határvonalainak közhitelessége tekintetében is minőségi áttörést hozott volna.
1. Közel négy évtizede Ausztriában olyan intézmény alapjait teremtették meg a földmérési törvényben [Szövetségi Törvénylap (BGBl) 1968/306], amely képes elejét venni a gyakorlatban is a bíróság előtt végződő mezsgyevitáknak. Szeretnénk ezúttal is az érintettek figyelmébe ajánlani azt az egyedülálló megoldást, amely a korszerű földmérési technikával megállapított birtokhatárok és az általuk körbezárt földterület állandóságát biztosítja a "germán" telekkönyvekben adott jogvédelmi lehetőségek eszközeivel.
A "találmány" lényege, hogy a természetbeni határvonallal szemben, a határvonal térképi ábráját tették a földrészletek határvonalának természetbeni helyére vonatkozó kötelező bizonyítékká. Ezt azonban nem üres kinyilatkozással, hanem a szükséges műszaki-, jogi előfeltételek biztosításával, és a határpontok helyére vonatkozó tulajdonosi egyetértésben rejlő legitimáló hatás felhasználásával érték el. A határvonalak műszaki, jogi biztosításához az intézményi kereteket az ún. határvonal-kataszter szolgáltatja. A szükséges műszaki hátteret a határpontok koordinátáinak numerikus meghatározásában rejlő lehetőségek kiaknázása adja. A jogi háttér az osztrák földmérési törvény és az osztrák polgári törvénykönyv érintett rendelkezéseinek megfelelő alakításával biztosított. Ötletadó forrásként az osztrák telekkönyvi szabályozás szerepe sem lebecsülendő. A költségeket azok viselik, akiknek megéri, hogy a földrészletüket az illetékes kataszteri hivatal a határvonal kataszterbe felvegye, és ezáltal egyszer és mindenkorra értelmetlenné váljon a határkarók esetleges rosszindulatú elmozdítása, megelőzhetővé váljanak a véget nem érő fülemüle perek, és a földrészletek határvonala a természetben az eredeti helyén bármikor rekonstruálható maradjon. Ausztriában a mai napig megőrizték a kataszter és a bírósági telekkönyv szervezeti különállását, és az informatika eszközeinek alkalmazásával a közöttük kialakított kapcsolat mellett, a két intézmény elhatároltságát tekintik megőrzendő értéknek, a kölcsönös kontroll feltételének. Sőt, kataszteri részről még a két intézmény információinak egyetlen közös adatbankba történő összefoglalását sem tartják feltétlenül szükségesnek ahhoz, hogy az adatok mindenkor valamennyi felhasználó részére, friss állapotban rendelkezésre álljanak. Rejtély, hogy nálunk egy idő óta miért is a norvég kataszter a követendő példa.
2. A földadó alapjának megállapítása céljából kezdődött meg Ausztriában 1817-től a földrészletek számbavétele, amihez az ország teljes területét, a földadómentes területeket is, első ízben ábrázolták grafikus térképeken. Erre az alapkataszterre épült rá a földadó szabályozása és kivetése, földadókataszter elnevezéssel. Idővel a földrészletek meghatározó adatait a bíróságok által vezetett telekkönyvek is átvették, a kataszteri térkép egyik másolatát pedig telekkönyvi térkép elnevezéssel a bíróságok vezették. A telekkönyvi térkép azonban a tulajdoni határvonalakat nem rögzítette közhitelesen, vagyis osztrák szemlélet szerint, kötelező erővel. A határvonalak tekintetében a bizalomvédelem, a jóhiszemű jogszerző telekkönyvi védelme sem érvényesült. Ezt még az Osztrák Szövetségi Legfelsőbb Bíróság mondta ki.
A földrészletek határvonalának közhitelességét (kötelezőségét) és védelmét és valósítja meg 1968-tól a földmérési törvénnyel bevezetett határvonal-kataszter (szó szerint inkább határkataszter), amely a határvonalakkal kapcsolatban minden olyan kérdést megold, amit ezen a téren a földadó-kataszter nyitva hagyott. A földadókataszter folyamatosan alakul át határvonalkataszterré (Az átalakulás mértéke 10% felett van). Fizikai elkülönülés ezek között nincs, azonban a földrészletek határvonalait illetően más joghatályok kapcsolódnak azokhoz a földrészletekhez, amelyeket már a határvonal-kataszterbe tartozóként tartanak számon. A határvonal-kataszterbe bekerülő földrészletek határvonalának sarokpontjait, amelyeket az érintett szomszédok egyetértésével, a helyszínen határoztak meg, a helyszínen mért numerikus adatok alapján, nemzetközileg elfogadott rendszerben meghatározott koordinátákkal rögzítik, úgy hogy azok kitűzése, helyszíni rekonstruálása bármikor lehetséges. Ebben a rendszerben a határvonalak pontossága nem függ az előző grafikus ábrázolás hibaforrásaitól, mert a pontosság a numerikus meghatározásból adódik. Mindez azt is jelenti, hogy akár a földfelszín esetleges megsemmisülése esetén is (földcsuszamlás, földrengés) a határpontokat az előző helyükre, vita nélkül vissza lehet állítani. Hogy melyik földrészletet vették fel már a határvonal-kataszterbe, azt a térképen a helyrajzi szám aláhúzása, a földrészletek jegyzékében pedig a helyrajzi szám után egy "G" betű jelzi. (A "G" betű a Grenzkataster rövidítése).
A határvonal-kataszterbe már felvett földrészletekhez kapcsolódó megkülönböztetett joghatályok a következők:
- a földmérési törvény 8. §-ának (1) bekezdése szerint a kataszteri községenként felfektetett határvonal-kataszter (térkép, földrészletek jegyzéke, műszaki munkarészek) az oda felvett földrészletek határvonalának igazolására, bizonyítására szolgál, továbbá feltünteti a földrészlet más jellemző adatait is (fekvés, területnagyság, használati mód), amelyeket egyébként a földadókataszter is feltüntetett, amíg a földrészletet abban tartották nyilván. A határvonal kötelező, amennyiben ahhoz telekkönyvi bejegyzés kapcsolódik. Ez alatt azt kell érteni, hogy a határvonal megváltozását telekkönyvi végzés alapján "kebelezik be" a határvonal-kataszterben. (A telekkönyvben még jogerőssé nem vált változást, csupán előjegyzik). Ha a határvonal telekkönyvön kívüli jogszerzés következtében változik meg (lásd azonban a földmérési törvény 50. §-át, miszerint egy, a határvonal-kataszterbe felvett földrészlet egy részének elbirtoklása kizárt), a határvonal-kataszter a határvonalat csak azután bizonyítja kötelezően, miután ezt a jogszerzést a telekkönyvbe is bejegyezték.
- a földmérési törvény 49. §-a szerint olyan polgári jogi igényt, amit a földrészlet természetben látható határvonalára alapítanak, nem lehet érvényesíteni azzal szemben, aki valamely jogot a határvonal kataszter szerinti határvonalban bízva szerzett meg. Ez a törvényi rendelkezés a jóhiszemű jogszerzés telekkönyvi jog szerinti védelmét egészíti ki. Lényege, hogy egy telekkönyvi jog jóhiszemű megszerzőjével szemben sem az ő jogszerzését megelőző bejegyzés érvénytelenségére (az ún. telekkönyvi előző bejegyzése), sem pedig, a megszerzett jognak a térképi határvonaltól eltérő térbeli kiterjedésére alapozott igényt nem lehet érvényre juttatni. Magyarul, a jóhiszemű jogszerzés szerinti határvonal válik véglegessé.
- a földmérési törvény 50. §-a kizárja a határvonalkataszterbe felvett földrészlet egy részének elbirtoklását. A teljes földrészlet elbirtoklása viszont lehetséges.
- a vitatott határvonalak visszaállítása, a szerződés megkötése előtt a valóságos jogi viszonyoknak megfelelő, pontos helyszíni kitűzése, bármikor lehetséges, sőt kétség esetén ajánlatos.
3. A hatályoknál már utaltunk arra, hogy határvonalkataszterben érvényesül a jóhiszemű jogszerző védelme. Ezt, a határvonal-kataszterre vonatkoztatva, a telekkönyvijog szerint alakították ki. Annak következtében, hogy a határvonal-kataszterben lévő térképi határvonalak kötelezőek, a gyakorlatban most már, a földrészletnek az itt feltüntetett nagyságában is meg lehet, és meg is kell jóhiszeműen bízni. A bizalomvédelem a földrészlet határvonalainak és területnagyságának a határvonalkataszterbe történt "bekebelezése" után azonnal beáll, nem csak egy meghatározott idő (3 év) elteltével, ahogyan az a telekkönyvi jogban van. A jóhiszeműséget egyébként a telekkönyvi jog szerinti szabályoknak megfelelően kell megítélni.
A természetbeni határvonal a földmérési törvény új szabályozása folytán nem veszíti el a jelentőségét, csupán a jelentőségében a térképi határvonal mögé, a második helyre kerül. Jelentőségét gyakorlatias megközelítésben a magunk részéről abban látjuk, hogy ameny-nyiben a természetbeni határvonal a természetbe visz-szatűzött térképi határvonalhoz képest a megengedett eltérés sávján belül helyezkedik el, úgy a térképi és a természetbeni határvonalat egymással megegyezőnek kell tekinteni. Ilyen esetben tehát nem kell, hogy működésbe lépjenek a térképre alapozott jóhiszemű jogszerzés védelmének szabályai.
A határvonal-kataszterbe bejegyzett földrészlet határvonalai tekintetében a jóhiszemű jogszerző bizalmának védelme egyébként természetesen nem a szerződést megkötő felek (eladó, és a vevő) között jön szóba. Közöttük, a szerződésben kifejezett akaratnak van jelentősége. A határvonal-kataszter szabályai akkor lépnek elő, ha a felek szerződéses akarata valamilyen okból arra irányult, hogy a földrészlet tulajdonjogának átruházása a természetbeni határvonal szerint történjék, és ez a határvonal eltér attól, mint ami a határvonalkataszterben van. Ez esetben ugyanis a vevőnek csak a természetbeni határvonalra van tulajdonszerzési jogcíme, feltéve, hogy ez kisebb, mint a határvonal-kataszterben feltüntetett határvonal. A maradék területre nincs jogcíme, jóllehet a telekkönyv a teljes földrészletre jegyzi be majd tulajdonosként, hiszen a szerződésben megjelölt helyrajzi szám a telekkönyvvel megegyezően, a határvonal-kataszter szerinti teljes földrészletet takarja. (Azt, hogy mit takar, a telekkönyv nem is tudná vizsgálni.) A vevő a maradék területen a bejegyzéssel "áltulajdonossá" válik. Az a következő vevő, aki nem a rosszul megmutatott természetbeni határvonalak szerint szerződik, (amire semmi oka, hiszen ki is méretheti a pontos birtokhatárokat), kerül abba a helyzetbe, hogy jóhiszeműsége folytán a maradék terület tulajdonjogát is, most már a saját jogcímére alapozottan megszerezze. Erre a területre vonatkozóan ugyanis a 49. § nem engedi meg a jóhiszemű "harmadik"-nak minősülő (utolsóként említett) vevő tulajdonjogának megtámadását azon az alapon, hogy a jogelődje itt csak "áltulajdonos" volt. Így állhat vissza magától a hivatalos térképi határok szerinti tulajdoni rend.
Ha viszont a földrészlet természetbeni határvonala által körbezárt rész, amelynek az átruházására, a fenti legelső eladó és vevő a szerződésüket megkötötték, nagyobb terjedelmű, mint ahogyan az a határvonal-kataszterben be van jegyezve, a vevő csak a határvonal-kataszterbe bejegyzett határvonalig szerezhet tulajdonjogot, mert különben szerzése a szomszéd tulajdonjogát sértené. Arra sincs lehetőség, hogy a határvonal-kataszter szerinti határvonalon túlterjeszkedő részt elbirtoklás útján megszerezze, hiszen a határvonal-kataszterben bejegyzett földrészlet egy részének az elbirtoklása kizárt.
4. A földadókataszter határvonal-kataszterré történő átalakítása kétféleképpen történhet. A földadó-kataszter általános, vagy a részleges átalakítása keretében. Az általános eljárás hivatalból, egy-egy kataszteri község területének újfelmérése keretében történik. A részleges felfektetésre viszont földrészletenként, a tulajdonos kérelmére kerül sor, vagy a határvonal más célú felmérése (pl. megosztás, mezőgazdasági földek összevonása) keretében, ha az érintett szomszédok mindegyike a mezsgye vonalával külön beleegyező nyilatkozatban egyetért. A költségeket természetesen az érdekelteknek viselnie kell.
Mindkét eljárás esetén lényeges elem, hogy az érintett tulajdonosoknak egyet kell érteniük a határpontok helyszíni megjelölésével. A határvonalak megállapítására vonatkozó tárgyalások eredményét okiratba foglalják. Megegyezés hiányában a határvonal megállapítása iránti per megindítására hívják fel az érintett felet. A helyszíni munkák záró akkordja a mezsgye bemérése, majd a töréspontok állandósítása. Ezt követi a bejegyzés.
Az a kérdés, hogy a földrészlet a térkép szerinti, vagy a természetbeni határvonala legyen az irányadó a kettő eltérése esetén, fel sem vetődne, ha a térkép mindenkor kifogástalanul és centiméternyi pontossággal tükrözhetné a helyszíni határvonalakat. A terep és a térkép közti összhang megteremtésének nem kizárólag a térképkészítés korlátozott műszaki pontossága lehet az akadálya, hiszen az sem törvényszerű, hogy a helyszínen, kifogástalan módon bemért kerítés, az ingatlan valódi határvonala volt. Az osztrák határvonal-kataszter szabályozása azt a felismerést hasznosítja, hogy a valóságos tulajdoni viszonyoknak megfelelő földrészlethátárok kimutatása az érintett tulajdonosok (adott földrészletnél az összes szomszéd) közreműködése nélkül nem lehetséges.
A térkép szerinti határvonalak elbirtoklás elleni védelme, a stabilitás megteremtése, a természetbeni, illetőleg a térképi határvonal eltérésének lehetőségét szűkítheti. Ez fontos a mindenkori tulajdonos és az esetleges jogszerző szempontjából egyaránt. Stabilitást eredményez, ha a térképi és a természetbeni határvonal eltérése esetére a jogszabály a térképi határvonalnak biztosít teljes érvényesülést. Vagyis, ha kizárja azt a lehetőséget, hogy valaki az egyszer "hitelesnek" kinyilvánított térképi határvonal ellenében, eredményesen érvényesíthessen olyan polgári jogi igényt, ami a térképi határvonalat elmozdítaná eddigi helyéről, azaz utólag a természetben található határvonalhoz igazítaná a határ térképi vonalát.
A "telekkönyvön kívüli" tulajdonszerzési igényt tükröz a természetbeni határvonal elbirtoklás esetén. A határvonalak polgári jogi igényekre támaszkodó természetbeni vándorlásának megakadályozásához nálunk elegendő volna a Ptk. 121. §-ában a föld egy részére vonatkozó elbirtoklást kizárni, nem csak azokra a földekre, amelyek nem oszthatók meg, hanem a megosztható földekre is. A földrészlet egy részének elbirtoklását kizárni persze csak azoknál a földrészleteknél lenne indokolt, amelyek határvonalait numerikus alapon, a tulajdonosok egyetértésével, vagy hatósági (pl. kárpótlás), illetve bírósági eljárásban határozták meg. A megvalósítás további részletei inkább technikai jellegűek.
A röviden felvázolt előfeltételek valójában azt jelentenék, hogy ellentétben a jelenlegi szabályozással, amikor a térképi és a természetbeni határvonalak eltéréséből adódó maradék területsávok tulajdoni kérdéseit törvényszerűen a bíróság dönti el, a térképi határvonalak meghatározott köre, egyszer és mindenkorra tökéletes elsőbbséget élvezne a természetbeni mezsgyékkel szemben. A térképnek megteremtődne a felhasználók bizalmát kiérdemlő valódi közhitelessége és még valami. A kárpótlás és a szövetkezeti közös használatban volt földek kiadásának földkimérési munkáit már numerikus alapon végezték. Az így előállított térképek, a tulajdonosokkal történő határvonal egyeztetések nélkül alkalmasak lennének arra, hogy a magyar határvonalkataszter alapját képezzék. ■
RÖVIDÍTÉSEK, FORRÁSMUNKÁK
Fttv = A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény
Ftvhr = A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény végrehajtásáról szóló 16/1997. (III. 5.) FM rendelet
Inytv. = Az ingatlan-nyilvántartásról szóló, módosított 1997. évi CXLI. törvény
Inyvhr. = Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtására kiadott, módosított 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet
A MFTTT veszprémi vándorgyűlésén, 1996. július 5-én Dr. Busics György és Kiss Sándor előadásai. Közli a Geodézia és Kartográfia 1996/10. száma.
Josef Wegan: Die Auswirkungen des Vermessungsgesetzes auf das Zivilrecht und die Vertragspraxis, Österreichische Notariats-Zeitung 1971. Nummer 5
Christoph Twaroch/Gerhard Muggenhuber, in Rech-berger/Kletecka (Hrsg), Bodenrecht in Österreich, CLC Schriftenreiche Band 6 (2004) Seite 150
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Jójárt László, jogi tanácsadó, Budapest
Visszaugrás
