A Szombathelyi Városi Bíróság 2004. június 10-én - első magyar bíróságként - az Ynos Kft. felperes és Varga János alperes között 1 425 000 Ft ingatlanközvetítői megbízási díj és járulékai megfizetése iránt indult perben P. 20.231/2004/19. számú végzésével a per tárgyalásának felfüggesztése mellett előzetes döntéshozatali eljárásra utaló határozatot hozott. Mivel az ügy bírája jelen cikk szerzője volt, e tanulmány kereteit behatárolja a bírák jogállásáról és javadalmazásáról szóló 1997. évi LXVII. törvény 28. § (2) bekezdése, melyből következően az ügyről véleményt nyilvánosság előtt nem fogalmazhatok meg.1 Ezért hát a kritikai elemzést meghagyom mások számára2; magam e cikk keretei között a tárgyszerűségre törekszem, s amennyire csak lehetséges, az értékelő megjegyzéseket mellőzöm.
Az irányadó tényállás szerint az alperes azzal a szándékkal, hogy a fia résztulajdonában lévő ingatlant értékesítse (mely ingatlanon üzletekből és irodákból álló komplexum kialakítása céljából átalakítási munkálatokat végeztek), 2002. január 10-én ingatlanközvetítési megbízási szerződést kötött az Ynos Kft.-vel. A megkötött szerződés általános szerződési feltételeket tartalmazó blanketta. Akkoriban - előadása szerint - havi 30-40 ilyen konstrukciójú szerződést kötött a felperes. A szerződés rendelkezik arról, hogy "a megbízás a benne foglalt ügylet teljesítéséig, illetve írásbeli visszavonásig, de legfeljebb a 2002. április 1-jei határidő lejártáig érvényes, azonban meghosszabbítható". Sikeres közvetítés esetén a megbízott felperes a kialkudott vételár 2 százaléka plusz áfa összegű megbízási díjra jogosult.
A szerződés 5. pontja az alábbiak szerint rendelkezik: "A Felek megállapodnak, hogy sikeres közvetítésnek, illetve a megbízásban foglalt ügylet teljesítésének azt tekintik, hogy ezen ügyletben a Megbízott által dokumentáltan nyilvántartott és közvetített felek között, - vagy a közvetített személy rokona, illetve üzleti partnere, vagy bárki más, aki az ingatlant a Megbízott, vagy annak ügyfele által ismeri meg - köttetik szerződés, függetlenül attól, hogy az okiratot ki készítette. A Megbízó tudomásul veszi, hogy a Megbízottat abban az esetben is megilleti a közvetítési díj, ha a megbízott által közvetített ügyfél a megbízó ingatlanára legalább a Közvetítési Megbízásban feltüntetett eladási, vagy a bérleti árra írásos ajánlatot tesz (pl. szándéknyilatkozat) a jogügyletre irányadó alakiság mellett, de azt a Megbízó elutasítaná." Az alperes védekezésében ez utóbbi mondatot sérelmezte, majd jogi képviselője a 2004. május 25-i tárgyaláson bírói kérdésre kifejezetten hivatkozott is arra, miszerint ezen általános szerződési feltétel tisztességtelennek minősül (azaz a felperes akkor is jogosult lehet díjára, ha az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés vagy előszerződés nem jön létre, hiszen a vételár csupán az alku megkötésének egyik eleme); erre tekintettel is érvénytelen a szerződés eme rendelkezése.
2002. március 11-én az ingatlanközvetítő, megbízója, illetve két lehetséges vevő aláírtak egy "Elvi megállapodás szerződéskötésre" című okiratot, amelyben rögzítették az eladási árat, és megállapodtak abban, hogy 2002. március 15-éig adásvételi szerződést vagy előszerződést kötnek. A megjelölt időpontig azonban ez nem jött létre. (Pontosabban: a felperes szerint az említett okirat tartalma szerint már maga is előszerződés.) A felperes úgy ítélte meg, közvetítése sikeres volt, igényt tartott a megbízási díjra. Mivel ez nem történt meg, bírósághoz fordult. Az alperes azon érvelésével, mely szerint a megbízási szerződés 5. pontjának második mondata tisztességtelen feltételnek minősül, nem értett egyet.
A Tanács 93/13. EGK számú irányelve a fogyasztókkal kötött szerződésekben a tisztességtelen feltételekről (a továbbiakban: Irányelv) 3. cikk (1) bekezdése szerint egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltétel abban az esetben tekintendő tisztességtelen feltételnek, ha a jóhiszeműség követelményével ellentétben a felek szerződésből eredő jogaiban és kötelezettségeiben jelentős egyenlőtlenséget idéz elő a fogyasztó kárára.
Az Irányelv 6. cik (1) bekezdése úgy rendelkezik, miszerint a tagállamok előírják, hogy a fogyasztókkal kötött szerződésekben az eladó vagy szolgáltató által alkalmazott tisztességtelen feltételek a saját nemzeti jogszabályok rendelkezései szerint nem jelentenek kötelezettséget a fogyasztóra nézve, és ha a szerződés a tisztességtelen feltételek kihagyásával is teljesíthető, a szerződés változatlan feltételekkel továbbra is köti a feleket.
A hivatkozott Irányelvnek a magyar jogba való átültetése az 1997. évi CXLIX. törvénnyel történt, mely 1998. március 1-jén lépett hatályba. Ugyanezen jogszabály 11. § (5) bekezdése tartalmazza is, hogy a módosuló jogszabály az Irányelvvel összeegyeztethető.
A Ptk. 209. § (1) bekezdése alapján ha az általános szerződési feltétel tisztességtelen, a kikötést a sérelmet szenvedő fél megtámadhatja. A 209/A. § szerint a gazdálkodó szervezet és fogyasztó közötti szerződés tisztességtelen kikötését a fogyasztó megtámadhatja akkor is, ha nem minősül általános szerződési feltételnek.
A Ptk. 209/B. § (1) bekezdése akként rendelkezett, hogy tisztességtelen az általános szerződési feltétel, illetve a gazdálkodó szervezet és a fogyasztó közötti szerződés kikötése, ha a jóhiszeműség követelményének megsértésével a feleknek a szerződésből eredő jogosultságait és kötelezettségeit egyoldalúan és indokolatlanul az egyik fél hátrányára állapítja meg.
Ugyanezen § (2) bekezdése szerint egyoldalúan és indokolatlanul hátrányos a jogosultságok és kötelezettségek meghatározása különösen, ha
a) a szerződésre irányadó lényeges rendelkezéstől jelentősen eltér, vagy
b) összeegyeztethetetlen a szerződés tárgyával, illetve rendeltetésével.
A feltétel tisztességtelen voltának megállapításakor vizsgálni kell a szerződéskötéskor fennálló minden olyan körülményt, amely a szerződés megkötésére vezetett, továbbá a kikötött szolgáltatás természetét, az érintett feltételnek a szerződés más feltételeivel, vagy más szerződésekkel való kapcsolatát [Ptk. 209/B. § (3) bek.].
A Ptk. 209/B. § (4) bekezdése alapján külön jogszabály meghatározhatja azokat a feltételeket, amelyek a fogyasztóval kötött szerződésben tisztességtelennek minősülnek, vagy amelyeket az ellenkező bizonyításáig tisztességtelennek kell tekinteni. A 18/1999. (II. 5.) Kormányrendelet (hatályos 1999. március 1-jétől) 1. §-a határozza meg azt a "fekete" listát, mely a fogyasztó és a gazdálkodó szervezet közötti szerződésben különösen tisztességtelennek, míg a 2. §-a azt a "szürke" listát, mely az ellenkező bizonyításáig különösen tisztességtelennek minősülő szerződési feltétel. A jogszabály 2. § f) pontja szerint a fogyasztó és a gazdálkodó szervezet közötti szerződésben az ellenkező bizonyításáig tisztességtelennek kell tekinteni különösen azt a szerződési feltételt, amely lehetővé teszi, hogy a gazdálkodó szervezet egyoldalúan, alapos ok nélkül a szerződésben meghatározott tulajdonságú szolgáltatástól eltérően teljesítsen. Ennek összefüggésében utalok a Bírósági Határozatok című folyóiratban 1997.302. számon megjelent eseti döntésre, mely szerint az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződésekben a megbízási szerződés főszabályával szemben annyi a specifikum, hogy az ingatlanközvetítést vállaló a díjra akkor tarthat igényt, ha a közvetítői tevékenysége folytán szerződéskötésre került sor (tehát abban az esetben nem, ha eljárása nem vezetett eredményre).
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
