A rendszerváltás során megalakuló önkormányzati rendszer jogrendszerünk átalakításának jelentős vívmánya volt. A jogállamiság egyik alappillérének működése, illetőleg működtetése azonban felelősséget teremtett mind a helyi lakóközösség, mind a magyar állam számára. Olyan sajátos finanszírozási rendszer jött létre, amelyben a helyi önkormányzat és az állam együttműködése nélkül a rendszer működésképtelenné válik, így az a kialakult gyakorlat, mely szerint a működtetési felelősséget az állam az önkormányzatokra, míg az önkormányzatok az államra kívánják terhelni, hosszú távon a továbbiakban nem tartható.
Az állam az önkormányzatok finanszírozási önállóságának kiszélesítése érdekében szabályozta - a gyakorlatban hosszú évek óta, a szerződéskötési szabadság keretei között alkalmazott - településrendezési szerződés intézményét, amely azonban a rendszertani problémát nem oldotta meg, ugyanis a szabályozás hiányosságai miatt eredeti célját igen nehezen tudja betölteni. A szabályozás nem tartalmaz kapcsolatot a polgári jogi szabályrendszer és az építésügyi rendelkezések között.
Elengedhetetlenné vált a településrendezési szerződéseket szabályozó olyan új rendszer, amely a jelenleginél kiszámíthatóbb, transzparensebb együttműködést alapoz meg a kiemelt fejlesztési területeken a befektetni szándékozók és az érintett önkormányzatok között. A szabályozásnak lényeges eleme kell, hogy legyen a tervezhetőség, az ellenőrizhetőség, a magán- és közérdek szabályozott, normatív összekapcsolása az eddigi sokszor alkufolyamatokon alapuló megállapodások helyett.
A településrendezési szerződés modellértékű szabályozási rendszerének kidolgozása számos, az önkormányzatiság alapját érintő kérdéseket vet föl, így jelen cikk alapvetően problémafeltárásra vállalkozik, ugyanakkor javaslatot is kíván tenni a lehetséges kiút megtalálására. A cikk összeállításakor Dr. Fiedler Péter, és Dr. László Jenő az építésügyi igazgatás szakértőjének véleményére, és az általa kidolgozott településrendezési szerződés modell-értékű szabályozási rendszerének mechanizmusára, valamint saját tapasztalataimra támaszkodtam.
A piaci folyamatokat és a beruházói szándékokat kordában tartó, azokat a település fejlesztési érdekei felé orientáló szabályozási mechanizmusra szükség van. Ennek egyik eszközeként alkalmazható a településrendezési szerződés tervszerű alkalmazása, amellyel a jelentkező befektetőkre a településrendezési szerződések keretében ráterhelhetők bizonyos közcélú beruházások megvalósításának legalább részleges terhei, és amely biztosíthatja a közösségi és a magánérdek megfelelő összhangját.
A településrendezési szerződés jogintézményének bevezetése a 2006. május 1-jén hatályba lépett "Az épített környezet alakításáról és védelméről" szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Étv.) egyik jelentős újdonsága volt.
Az Étv. vonatkozó 30/A. §-a a településrendezési szerződés kötésének lehetőségét biztosítja a települési önkor-
- 8/9 -
mányzatok számára az érintett ingatlan tulajdonosával, illetve az ingatlanon beruházni szándékozóval (továbbiakban a cél megvalósítója).
A törvényi szabályozás célja, hogy a települési önkormányzat egyes, a településrendezési eszközökben rögzített célok megvalósításának biztosítása érdekében a felek jogai és kötelezettségei szerződéses garanciákkal kerüljenek megállapításra.
A 2009. évi. LVII. törvény 14. §-a kiegészítette az Étv. vonatkozó rendelkezését, amely szerint a célok és a kötelezettségek között közvetlen összefüggésnek kell lennie. Ezzel a rendelkezéssel pontosította azt a szerződés tárgyát képező kört, amelyen belül a feleknek szabad mozgásterük van.
A jelenlegi gyakorlatban alkalmazott településrendezési szerződéses rendszer több szempontból sem megfelelő, illetve elegendő eszköz a szükséges infrastruktúra-fejlesztések előmozdítására. Ennek egyik legfőbb oka az, hogy a településrendezési szerződések a felek közötti többnyire egyedi alkukként köttetnek, és jellegüknél fogva nem teszik előre tervezhetővé és kiszámíthatóvá a városgazdálkodás folyamatát. A szerződésekben többnyire a konkrét beruházói szándék dominál, a megvalósult beruházások nincsenek mindig összhangban a település stratégiai fejlesztési céljaival, a bevonható források szétforgácsolódnak, s csak ritkán valósul meg az átláthatóság és az elszámoltathatóság társadalmi követelménye.
A településrendezési szerződések ma olyan alkuk folyamatának eredményeként köttetnek meg, melyekben nem kellően szabályozott a finanszírozás mértéke, és az annak felhasználásával kapcsolatos kezelés szabályozása. Mindez a felek részéről bizalmatlanságot, a befizetés és a felhasználás kérdésében bizonytalanságot okoz. Az önkormányzatok számára nem kielégítő a polgári jogi lehetőségek adta szankciók köre (jelzálogjog, bankgarancia, letét stb.), azok nehézkes kikényszeríthetősége miatt, míg a beruházók gazdasági érdekekre hivatkozva (hitelfelvétel, értékesítés) tartják elfogadhatatlannak a polgári jogi biztosítékok alkalmazását.
A helyes szabályozás célja, hogy lehetővé tegye a piaci folyamatokat és a beruházói szándékokat kordában tartó, azokat a település fejlesztési érdekei felé orientáló szabályozási mechanizmus kialakítását a jelenlegi törvényi keretek között.
A fenti célok elérése érdekében a helyes szabályozás lényeges eleme, hogy a Településszerkezeti Tervben (TSZT) városszerkezeti jelentőségű átalakuló területként megjelölt területegységeken, kiemelt jelentőségű térségekben a TSZT mellékleteként meghatározásra kerülnek az adott területre vonatkozó speciális, csak az adott területre vonatkozó paraméterek, beleértve a tervezett stratégiai fejlesztések volumenét és funkcionális összetételét (Infrastrukturális fejlesztési program).
Az Étv. 30/A. § (1) bekezdése egyértelműen rögzíti, hogy a települési önkormányzat a településrendezési eszközökben rögzített célok megvalósítására és azokkal összhangban köthet településrendezési szerződést az érintett ingatlan tulajdonosával, illetve az ingatlanon beruházni szándékozóval.
Alapvető problémaként jelenik meg a szerződéses rendszer megkötése és a szerződés teljesítése során, hogy míg a településrendezési szerződés polgári jogi megállapodás, addig az abban foglaltak végrehajtása építésügyi igazgatási eljárás mentén folyik, így a szerződésben foglaltak be nem tartásának szankcionálása államigazgatási hatósági eszközökkel nem lehetséges. A településrendezési szerződést az önkormányzat, mint a polgári jogviszony alanya köti a mellérendeltségi pozícióban lévő beruházóval, így ebben a viszonyrendszerben az önkormányzatokhoz telepített államigazgatási hatalmi rendszer, tehát az építésügyi hatóság nem játszhat szerepet, hiszen az építésügyi hatóság e pozíciójában nem az önkormányzat, hanem az állam képviseleteként jelenik meg (az önkormányzatok kétarcúsága), így közte és a beruházó között alá-fölérendeltségi pozíció áll fenn.
Az önkormányzatok részéről joggal merül fel az az igény, hogy amennyiben a beruházó nem teljesíti a településrendezési szerződésben vállalt közérdekű kötelezettségeit (pl. közműépítés, útépítés, csapadékvíz elvezetés kiépítése, iskolabővítés stb.), egyébként az önkormányzatot terhelő közcélú beruházásokat a szerződésben foglaltak szerint az önkormányzat helyett nem végzi el, úgy a saját beruházásához a használatbavételi engedélyt ne kapja meg, ezzel kényszerítve ki a szerződésben foglalt közcél teljesítését. Ez azonban a jelenlegi szabályozás alapján nem valósítható meg, hiszen a fentiek szerint a polgári jogi jogviszonynak nem lehet része az államigazgatási jogviszony. Tekintettel arra, hogy a polgári jogi jogviszony a Mötv.-ben meghatározott önkormányzati közfeladatok végrehajtását szolgálják, a közhatalmi eszközök beemelése a közfeladatok teljesítésébe, jogos igényként jelentkezik. Amennyiben a jogalkotó lehetőséget teremt arra, hogy a településrendezési szerződés rendelkezései az építési engedély kikötései között - mint teljesítendő - szerepeljenek, úgy a szerződés részben kilépne a polgári jogviszony rendszeréből és közhatalmi eszközökkel kikényszeríthető szabályrendszerré válna, azaz a magáncélú beruházás során a használatbavételi engedély kiadásának feltétele lehetne a közcélú beruházások teljesítése. Ennek egyik lehetséges megoldási módja vagy a közvetlen törvényi felhatalmazás, vagy annak a lehetőségnek a megteremtése, hogy a településrendezési tervekben (pl. a beruházási területre készítendő szabályozási tervben) a településrendezési szerződés, mint építésjogi követelmény megjelenjen, így az építési engedélyezési eljárás során a szerződés rendelkezései az építési engedélyben kikötésként jelenhetnek meg. Ezzel a megoldással az önkormányzatok kellő biztosítékhoz jutnának a közcélú feladatok beruházó által történő teljesítéséhez, a beruházó pedig megfelelő mozgásteret kapna gazdasági érdekeinek érvényesítéséhez.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
