Az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatásainak ismételt vizsgálata kapcsán különös kettős érzés fog el:
- egyfelől egy de ja vu érzés, amely a XIX. század vége - XX. század eleje magánjogi vitáira emlékeztet, amelyek a nagy nyilvántartások, mint a telekkönyv vagy a cégnyilvántartás kreálta joglátszaton alapuló szerzés és magánjogi dogmatika ellentmondásairól szóltak: kit védjünk meg: az anyagi jog szerinti jogosult egyéni biztonságát vagy a forgalomban fellépők biztonsága érdekében a forgalom kollektív jogbiztonsági igényét szolgájuk ki. A jogtudományi válasz, illetőleg a jogalkotás - ha különböző hangsúlyok mentén is - a forgalmi élet kollektív biztonsága mellé állt.
- másfelől a magyar ingatlan-nyilvántartásnak éppen az előbbi forgalmi kollektív biztonságát leépítő alkotmánybírósági ítélkezés adta új helyzet miatt kialakuló aggódás, amely a régi vitás kérdés újratárgyalásának, jogalkotás útján való ismételt lezárásának sürgető feladatát, és a jogbiztonság értelmezése körüli kételyeimet hívta újra elő belőlem.
A magyar alkotmánybíróság legutóbbi - a nem tulajdonostól való jogszerzést megalapozó ingatlan-nyilvántartási közhitelesség és jogvédelemi hatást alapjaiban kétségbe vonó, illetőleg megsemmisítő - határozatában alapjaiban ingatta meg az ingatlanforgalmi kollektív biztonságot néhány egyéni jogosult magán-biztonságának érvényesítése végett. Ma Magyarországon három évig egyetlen jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző sincs biztonságban a korábbi, általuk nem ismert egykori jogosultak rei vindicatio-s igényével szemben. Közben mindenki a közhitelesség fokozott igényéről értekezik.
A magyar ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv. 2000. január 1-jén lépett hatályba, már hatályba lépése előtt több helyen módosították, köztük a közhitelességet érintő szabályaiban is. Hatályba lépése után is több alapvető változást kellett megélnie.
Előnyösek voltak azok a törvénymódosítások, amelyek a jogbiztonságot mozdították elő, mindenekelőtt a nyilvánkönyvi legalitas ex ante erősítésével.
Elsőként említeném a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok kiállítása körében bevezetett a közjegyzői, illetőleg ügyvédi kényszert a dologi jogok alapításáról rendelkező jogügyletek körében. Ugyancsak ide kell sorolni a közjegyzői, illetőleg ügyvédi képviseleti kényszert a dologi jogok bejegyzése iránti ingatlan-nyilvántartási eljárásokban.
Az ügyvédi és közjegyzői okirati kényszer - modell értelemben és alapvetően joggyakorlati szempontból is - ex ante képes biztosítani a bejegyzés alapjául szolgáló okiratoknál a jognyilatkozatot tevők alanyi meghatározottsága, a szerződéses akaratok nyilatkozatok egybeesése, továbbá a jognyilatkozatok jogszerűsége követelményét. Mindezek a telekkönyvben, mind az ingatlan-nyilvántartási eljárásban mindezek csak utólag, a tényleges teljesítések után vizsgálhatók, nagyrészt már orvosolhatatlanok a jogsérelmek, így nem szolgálják a jogbiztonságot.
A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok tartalmi és alaki jogszerűsége, illetőleg valódisága, mint a nyilvánkönyvi legalitas alapja a hiteles személyek bevonásával egyértelműen erősödött.
A jogbiztonságot szolgálta a kézbesítési vélelem újraszabályozása mind a belföldi, mind a külföldi jogosultak körében. A törvényes kézbesítési vélelem kiépítése kizárja a visszaélésszerű, a bejegyzési határozatot átvételét akadályozó magatartások káros joghatását, így a jogorvoslati határidők számításához kötődő nyilvánkönyvi jogbizonytalanságot csökkentette.
Ugyancsak az ingatlan-nyilvántartási tartalom törvényességét alapozza meg a személyes adatok szolgáltatásának kizárólagos ügyféli rendelkezési körbe utalása, illetőleg az eljárások megindulásáról való értesítés kötelezettsége az ellenérdekű feleknél a tulajdonjog, illetőleg vételi jog bejegyzése iránti eljárásokban. Ezzel szűkült hamis okiratokon keresztüli nyilvánkönyvi változásátvezetés lehetősége.
A bejegyzéshez kötött jogkeletkezés körüli jogbizonytalanságot küszöbölte ki az a változás, amely a cégjogi és az ingatlan-nyilvántartási jogi megoldás és jogértelmezés közötti hézagot hidalta át, amikor rögzítette, hogy a jog a bejegyzés által a bejegyzési kérelem iktatási időpontjára visszaható hatállyal és nem a bejegyzési határozat keltével keletkezteti a jogot.
Egyértelműen a forgalmi jogbiztonságot csökkentették a 2005. évi CXXII. tv.-el eszközölt módosítások, amelyek a közigazgatási eljárási törvény omni(kom)potenciája jegyében visszacsempészték a közigazgatási jog ingatlan-nyilvántartási rangsort széttörő eljárási szabályait: mint pl. a parttalan ügyféli fogalom megalkotása, a jogorvoslati kérelmekhez kapcsolt ismételt és folyamatos okiratpótlás lehetővé tétele, a fellebbezés hatályának kiterjesztése a megtámadott bejegyzésen alapuló további bejegyzésekre, az elmulasztott határidők elleni igazolási kérelem nyilvánkönyvi eljárásba való beépítése stb..
Ide kell sorolni a bíróságok és más hatóságok által kibocsátott okiratok alaki kellékeire vonatkozó követelmények lazítását, amely máris bejegyzési akadályokat generál. Ezzel összefüggésben egyértelmű jogalkotási feladat áll előttünk a személyes adatok körének a különböző hatósági eljárásokban való egyöntetű szabályozása végett.
Egyik változás sem hasonlítható viszont a forgalom követelte kollektív jogbiztonság alapjainak leépítésében az alkotmánybíróság 51/2009. számú AB határozat hatásaihoz képest. Külön szerencse, hogy ettől függetlenül a gazdasági válság hatására szinte lebénult az ingatlanforgalom.
Az alkotmánybírósági határozat után újra kell tárgyalni az ingatlan-nyilvántartási jogvédelmi hatályokat. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmában bízva ellenérték fejében és jóhiszeműen jogot szerzőnek az anyagi jog szerinti jogosulttal szembeni védelmét tudatosan leépítő magyar alkotmánybírósági ítéletek után újra joggal vetődik fel a kérdés: az anyagi jogi jogosultat megillető személyes statikus jogbiztonság vagy a forgalomban fellépő és a nyilvántartások sugározta joglátszatok alapján cselekvő jó kereskedő, az anyagi áldozatokat vállaló jogszerzők alkotta kollektív jogbiztonságot kell-e inkább védeni.
A telekkönyv (és nyomában az ingatlan-nyilvántartás) mint a jogi látszat, a formai legitimáció közvetítésének instrumentuma
A jogbiztonság fogalmának a magánjogban történő átalakulását már a XX. század első felében alaposan feldolgozza a jogtudomány.1 A mai jogéletből nem lehet azt a gondosságot megkívánni, hogy egy jogügylet valamennyi előfeltételét megbírálja. Ugyanennyire elviselhetetlen számára, hogy olyan jogügyleteket, amelyeket minden látszat szerint szabályszerűen bonyolítottak le, és amelyekkel gazdaságilag számoltak, később intern, harmadik személyek által felismerhetetlen hiányok miatt megsemmisítenek."
A nagy nyilvántartások, mint pl. a telekkönyv, ingatlan-nyilvántartás, cégnyilvántartás stb., olyan lajstromok, amelyek
- mindenki által ismert helyen centralizáltan és a nyilvánosság elve folytán mindenkinek hozzáférhetően, megbízhatóan tartalmazzák a szükséges adatokat,
- kisebb a lehetőség arra, hogy a fél a valóságtól eltér: ... a tévedés, a megtévesztés, lehetséges, a rendelkezésre álló rei vindicatio-s jogosultság folytán a kár részben reparálható,
- a nyilvántartások nem hagyják, hogy bizonytalan tényekből, mint pl a dolog fizikai birtoka, lehessen következtetni a jogra, ahogy tud, hanem megnevezik az általuk publikált jogot."2
- biztosítják a jogváltoztató és jogvédelmi hatályt, amely a forgalmi érdek és látszathatály igazi lényege.3
A jogvédelmi hatály teszi lehetővé a nem jogosulttól való jogszerzést, így a nem tulajdonostól való tulajdonszerzést. Ezzel a joghatással az ingatlan-nyilvántartás a forgalom biztonsága érdekében rést üt a szó legszigorúbb értelmében vett anyagi igazságon. A gazdasági élet szempontjából fontosabb az, hogy a jogrend elismerje és oltalmazza a jóhiszemű szerzést még a tulajdonos rovására is.
A nyilvántartások funkciója inkább a jogosítottnak a forgalmi életben nyújtandó biztonság lehető teljes biztosítása. Ezzel a jogbiztonság fogalmának akusztikája is megváltozik. A jogbiztonság nem két fél jogviszonyában hanem az egész társadalom és gazdasági élet - a közösség - érdekében felmerülő követelmény nem egyszer a magánvonatkozás rovására.
Nyilvánkönyvi publikálás hiányában "valamely elszigetelt jogviszony külső szuverenitása csak addig a határig részesülhet védelemben, amíg a forgalmi biztonság szempontja engedi, azaz: a jóhiszemű harmadik legmesszebb menő védelmének nem kivételnek, de általános szabálynak kell lennie. Ez a cél a joglátszatokkal való fokozott operálás útján érhető el; e folyamat pedig a nyilatkozati elv elé nyomulásával jó ideje megindult, segíti a közgazdaságtan által eldologiasodásnak nevezett folyamat. Az egyéni jogbiztonságot elhomályosítja a forgalmi majd kollektív jogbiztonság."4
Különösen hangzik talán kimondani, de visszahallom Nizsalovszki Endrének, a magánjog nagyhírű professzorának, 1931-ben, éppen itt Debrecenben, a Magyar Jogászegylet ülésén tartott eladása részletei:
"Ha a jog látszatával ilyenkor beérjük, akkor a forgalom biztonsága érdekében tudatosan félretesszük azokat a szigorú szabályokat, amelyek folytán az ügyletet hatálytalannak kellene tekintenünk. Ezzel a dinamikát a forgalom, a szerzés érdekét részesítjük előnyben a sztatikával, értékek fenntartásának érdekével szemben. Az ilyen állásfoglalás nem magától értetődő.
A mintegy a bevezető összegfoglalását is jelentő, jogtörténetté vált mondatok egy irányba mutatnak.
A magyar magánjog a XX. század elején a jogvesztést szenvedő anyagi jogosult uralmi-hatalmi, illetőleg a jóhiszemű szerzőket védő forgalmi érdek összeütközését a jog a forgalmi érdek preferálásában oldja meg. Ennek eszközeként jelent meg a jogi látszat eszközeként az ingatlanok körében a telekkönyv, az ingatlan-nyilvántartás.5 A nyilvánkönyv célja és értelme, hogy ha kell az anyagi jog szerinti állapotnál erősebb külső tényállásokat létesítsen, amelyek az anyagi jog szerinti állapottal ellenkezően is biztos alapot szolgáltatnak a jogszerzésre.6 Ezért a telekkönyv alapján szerző javára a telekkönyv tartalma akkor is jogszerű teljes és helyes, ha az egyébként a telekkönyvön kívüli anyagi jogi állapot szerint nem állna fenn.7 A telekkönyv tehát formai legitimációt nyújt a benne bízva szerző fél javára, sőt törvényes vélelmet kapcsol szerzésre jóhiszemű jellegéhez.
Nem a telekkönyv persze az egyetlen ilyen jogintézmény. Ugyanezt a szerepet tölti be a birtok funkcióján túl - a lajstrom, cégjegyzék, védjegylajstrom, szabadalmi lajstrom, az értékpapírok, vasúti és bányalajstromok. Nizsalovszki nem véletlenül jegyzi meg, hogy ezek - a túlnyomórészt közigazgatási célú - nyilvánkönyvek valójában átírják a jogbiztonság és a fogalom anyagi jog szerinti állapotát, "a látszatot általában a valóság elé helyezik, vagy legalább azzal egyenrangúnak ismerik el", a jogi doktrínában.8
A nyilvánkönyvek "nem különbözőek a magánjogi tényállások szempontjából sem, pl. a birtok joglátszati funkcióját igen nagy mértékben átveszik ... A jelek arra mutatnak, hogy részben szaporodni fognak ezek a lajstromok, részben egyre több jogbontás fog fűződni hozzájuk. A telekkönyv ebben a folyamatban a nyilvánosság és a felismerhetőség okán kikapcsolhatja az önkényt és erőszakot, anarchiát, mint causát9 a jogátszállás folyamatában.
A nyilvántartások ez a jogvédelmet megalapozó látszathatálya korán meghatározást nyer a régi magyar magánjogban.10 A XX. század elején készült magánjogi törvényjavaslatok abból indulnak ki, hogy az anyagi jogi kódexnek kell kimerítően szabályoznia a telekkönyv anyagi joghatásait, az alaki szabályokat külön, a telekkönyvi rendtartásba kell foglalni, amely a polgári törvénykönyvben felállított rendelkezéseken alapul.11 A tervezetek ennek alárendelten külön címet szentelnek a telekkönyvbe felvett ingatlanokra való jogszerzés szabályozásának, a bejegyzés, az anyagi és alaki nyilvánosság alapulvételével.12
Az 1901. évi tervezet indokolása szerint bár a bejegyzett dologi jogokat nem lehet megtámadhatatlannak tekinteni, de a nyilvánkönyv célja, hogy az ingatlanokon lévő jogok megállapíthatók legyenek, érvényesítésüket megkönnyítse, ezért a telekkönyvi tartalomra hivatkozót megkíméli a tartalom bizonyításától. Az ellenbizonyítás megengedett ugyan, de az 551-559. § törlésre vonatkozó szabályai feltételekhez, rövid határidőkhöz köti. A javaslat részletesen tartalmazza a telekkönyvi törlés anyagi jogi szabályait, azonban a "nyilvánkönyvi harmadik" jóhiszemű szerző jogvédelme érdekében - a korábbi szabályozástól eltérve - azt csak a telekkönyvi helytelenség esetére engedélyezi. A telekkönyvi teljesség - nyilvánkönyvi harmadik javára érvényesülő - fikciója azonnal belépő joghatássá válik. A törlési peres eljárás indítására csak a már korábban bejegyzett joggal rendelkező jogosult.13 A törlési per megindításának határideje lerövidül, a további jogszerzők elleni kereset határideje is szűkebbé válik, és nem követel meg szabályszerű, illetve saját kézhez történő kézbesítést sem. Mindezek mellett a telekkönyvi rendtartás 150. §-a alaki perlési szabállyal támasztja alá a jogvédelmi hatást.
Az 1928-as magánjogi törvénytervezet 926-935. §-ai "a telekkönyvi bejegyzés hatálya és a telekkönyv közhitelessége" címen több szabályt tartalmazzák. Lényeges kiemelni, hogy a tervezetben a telekkönyvi közhitelességre vonatkozó szabályok elkülönülnek a törlési perre vonatkozó, a telekkönyvi rendtartással megegyező határidőket megállapító rendelkezésektől, amelyek a korábbi tervezetek lényegével megegyeznek.
A tervezet 931. §-a kimondja a telekkönyv bizonyító erejét, a tartalom helyességét:14 "A jóhiszemű szerző javára a telekkönyv tartalmát helytelensége esetében is helyesnek kell tekinteni." A helyesség a közhitelesség pozitív jelentéstartalmát jelenti: a telekkönyvet megtekintőnek nem kell vizsgálnia a bejegyzés jogszerűségét, továbbá, hogy az megfelel-e az alapul szolgáló okiratnak, kérelemnek, illetve, hogy maga az okirat megfelel-e a valódi jogállapotnak.
A tervezet 932. §-a fogalmazza meg a jogvédelmi hatást: "Aki a telekkönyvben bízva ingatlanon tulajdont vagy más dologi jogot vagy ily jogot terhelő további dologi jogot jogügylettel jóhiszeműen szerez, szerzésében a törvény korlátai között védelemben részesül."15
A szerző jóhiszeműségét a tervezet 3. §-a általában fogalmazza meg, de külön szabályt ad a nyilvánkönyvi jóhiszem megdöntésére, negatív megközelítéssel: "Rosszhiszemű az, aki a telekkönyvi jogának megszerzésekor...tudta, hogy a telekkönyv tartalma helytelen, vagy hogy a telekkönyv szerinti jogosult rendelkező jogában korlátozva van."16
A telekkönyvi rendtartásról szóló rendelet, az 1855. dec. 15-i IM rendelet 150. §-a tartalmazza viszont a telekkönyv helyességében bízó jóhiszemű jogszerző elleni törlési per szabályát, mint a közhitelesség telekkönyvi jogi alaki szabályát.17 A telekkönyvi rendtartás 150. §-a a jóhiszemű telekkönyvi szerzés biztonsága érdekében azt fogalmazza meg, hogy a telekkönyvben bízó harmadik személy - még ha eredetileg "érvénytelenül bejegyzett" jogosulttól szerzett is - nem vallhatja kárát a telekkönyvbe vetett bizalmának, ellene keresettel csak bizonyos korlátok között lehet fellépni18.
A telekkönyvi jog a telekkönyv helyességébe vetett bizalmat csak egy meghatározott idő után védi, az új jogszerzésnél még mindenkinek számolnia kell az érvénytelenség kockázatával.19 Egyértelmű viszont, hogy a telekkönyv teljességébe vetett bizalom azonnal, késlekedés nélkül nyert védelmet, mivel a törlési perek a bejegyzés érvénytelenségére, tehát a telekkönyv helytelen tartalmára alapulhatnak.
Az anyagi jogi telekkönyvi szabályok ellenére nem egyértelmű a közhitelesség tartalmának meghatározása a bírói gyakorlatban.20 A bírói gyakorlat kapcsán Tímár kiemeli a Pk. V. 3797/1930. számú kúrai döntést, amely kimondta, hogy ha harmadik személy jogerősen nyilvánkönyvi jogot szerzett,21 peren kívüli eljárásban nincs helye annak, hogy bejegyzett joga jóváhagyása nélkül onnan kitöröltessék, mert nem áll az, hogy a bejegyzés három éven belül a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személy jóváhagyása nélkül is kiigazítható. A Pk.V. 8391. számú határozatban viszont azt mondja ki a Kúria, hogy telekkönyvi bejegyzések teljesítése körüli hibák a telekkönyvi rendtartás 168. §-a értelmében is kijavíthatók a harmadik személyekkel szemben is, de csak a hibás bejegyzéstől számított három éven belül.
A publica fides egyébként láthatatlan ereje akkor válik aktuálissá, amikor a telekkönyv helytelenségét vagy hiányosságát peres úton érvényesíthetik. A harmadik személy hivatkozhat jóhiszeműsége esetében a publica fides-re. "Mai jogunk a publica fides elvét csak korlátozottan juttatja uralomra, amennyiben azt csak bizonyos idő eltelte után engedi érvényesülni. ...Amíg tehát a törlési per megindítására ekként meghatározott időtartam (az ún. kritikus idő) le nem jár: a publica fides szabálya nem érvényesül, vagyis a helytelen bejegyzés a jóhiszemű szerző javára helyesnek nem tekintik."
Az ingatlan-nyilvántartás megismerésekor a megtekintő jogszerzők elsősorban a nyilvánkönyvi tartalom hiteles tanúsítását veszik igénybe. A betekintőknek ennek alapján valóban kiindulhatnak abból a feltételezésből, hogy az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapon látható állapot helyes. Ez azonban ebben az időpontban csak a nyilvánkönyvhöz kapcsolt, és egyébként megdönthető vélelem.22
A nyilvánkönyvben bízva és ellenérték fejében jóhiszeműen szerző személyének bekapcsolása a jogvédelmi hatás kimondásakor és meghatározásakor szükséges. A nyilvánkönyvbe bejegyzett jogra alapozva ellenérték fejében jogot szerző jóhiszemű szerző szempontjából a nyilvánkönyvbe bejegyzett jogokat és tényeket azért kell helyesnek és teljesnek, tehát kizárólagosan létezőnek tekinteni, mert ezen alapulóan védjük meg az anyagi jogosulttól. Ezen túlmenően azonban azt - ellentétben Kisfaludival - nem állíthatjuk, hogy az létező is, hiszen időközben arról kiderült, hogy nem létezik, az anyagi jogosult jelentkezése folytán fikcióhoz menekülünk, és azt állítjuk, hogy a nyilvánkönyv e szerző szerzésekor teljes is volt, azaz vele nem létezett más jog, és a későbbi változást nem ismerjük el vele szemben.
A nyilvánkönyvi anyagi jog a közhitelesség jogvédelmi hatását23a nyilvánkönyv tartalma alapján jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző javára mondja ki.24 Ha arra a kérdésre keressük a választ, hogy mi az oka a jóhiszem25 nyilvánkönyvön alapuló szerzéshez való hozzárendelésének, akkor azt a forgalmi érdekben találjuk meg. Szladits Wellspacher nyomán a germán jognak a nem tulajdonostól való szerzést megengedő kereskedelmi jogi jogintézménye recepciójában látja az alapot.26 A nyilvánkönyvi szerzéshez rendelt jóhiszem indoka lehet az a felismerés is, hogy az ingatlanforgalomban fellépő jogalany maga is kiszolgáltatott helyzetben van akkor, amikor a szerződés valódi alanyának kiválasztásában kell döntenie. Csupa bizonytalanság minden, nincs egyetlen biztos fogódzó sem a valódi jogosultak és a jogok bizonyossága felől. A birtok sem, az elhangzott nyilatkozatok sem minden kétséget kizáró fogódzók. A nyilvánkönyvi anyagi jog viszont egy fikciós tényálláson alapuló jogvédelem kimondásával segít.
Bár a nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszeműsége melletti törvényes vélelem a nyilvánkönyvi bejegyzés joghatásain, illetőleg annak nyilvánosságán alapul, több mint gyengített jóhiszem fogalmat eredményez. Nem kötődik sem a forgalmi tisztességhez, sem a méltányos eljáráshoz, még érintőlegesen sem a szerződéses teljesítéséhez, pusztán annak megkötéséhez. Ez a jóhiszem fogalom inkább egy redukált gondossággal társítható, de semmiképpen sem azonosítható. A gondosság a jóhiszem egyik szükséges, de semmiképpen sem elégséges fogalmi eleme. A gondosság tanúsítása mellett van még tere a másokkal szemben méltánytalan, kifejezetten rosszhiszemű eljárásnak, mi több a joggal való visszaélésnek is.
A gondosság tartalmú jóhiszem nyilvánkönyvi szerzéshez kötését illetően már könnyebb a dolgunk, mert annak meggyőző okait találhatjuk a nyilvánkönyvi bejegyzéshez fűződő joghatásokban. Mivel a nyilvánkönyvek a bejegyzéshez a dologi jogok körében jogkeletkeztető, míg más jogok és tények tekintetében jogérvényesítést lehetővé tevő, illetőleg kizáró hatályt rendelnek, az elvárhatóan gondos forgalmi magatartások zsinórmértékéül elegendő e könyv szerinti magatartásokat megállapítani. A nyilvánkönyvi joghatásokon túl a nyilvántartás kötelező nyilvánosságának, illetőleg a nyilvánkönyvi tartalom ismertségének (cognitio) szabálya által a gondos és méltányos, így a jóhiszemű eljárás feltételei és biztosítékai is megteremtődnek. Ezek a magánjogi jogintézményi elemek azok, amelyek érthetővé, elegendővé, célszerűvé és okszerűvé teszik a nyilvánkönyvi tartalom alapján és szerint történt szerzések gondossága, de nem feltétlenül jóhiszeműsége és tisztessége melletti törvényes vélelem jogalkotói kimondását.
A nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszeműsége melletti vélelem nem jelent többet, mint a forgalomban eljáró jogalany gondosságának, a szerzés kapcsán tett erőfeszítéseinek méltánylását, de egyáltalán nem jelenti a jogalany jóhiszeműségét.27 Legfeljebb egy redukált jóhiszeműség elemeit láthatjuk ebben, de semmiképpen sem a jóhiszem magánjogi fogalmát. A nyilvánkönyv nem is alkalmas ilyen értelmező funkcióra, de elősegítheti annak érvényesülését a forgalomban. A nyilvánkönyvi tartalom ex ante ad az anyagi joghelyzet tekintetében információt, amelyet annak törvényileg megállapított joghatásai alapján elfogadunk a szerzés tekintetében szükséges elvárható magatartás zsinórmértékének. Ez nem más, mint egyfajta redukált gondosság melletti vélelem. A jóhiszemű szerzés melletti vélelem anyagi jogi vélelem, garanciális, elvi jelentőségű norma, amely rendszeridegen a túlnyomórészt eljárási szabályokat, továbbá kisebb jelentőségű, végrehajtási természetű anyagi jogi szabályokat tartalmazó nyilvánkönyvi szabályok között.28
A német telekkönyvi jogban a telekkönyvön alapuló szerzéshez a BGB 892. §-án és 893. §-a fűzi a jóhiszemű szerzés vélelmét (Gutglaubenswirkung).
A jóhiszemű szerzés vélelme annak a szerzőnek javára szól, aki telekkönyv tartalmának helytelenségét nem ismerve, abban bízva szerzett telekkönyvi jogot. Ehhez társul a telekkönyv helyességét és teljességét jelentő fikcióhatás (Fiktionswirkung).29
A jóhiszemű szerzés védelme kiterjed a telekkönyv egész tartalmára. A védelem egyszerre fogja át a jogok fennállását, tartalmát, illetőleg ranghelyét. Nem terjed ki viszont a védelem a bejegyzett jogosultak személyi viszonyaira, így különösen a cselekvőképességükre, jogi személyek esetén jogképességükre, továbbá személyi identitásuk meghatározó elemeire.30 A védelem a jogügyleti szerzésen alapuló bejegyzésekre terjed ki, függetlenül a szerzés ingyenes, illetőleg visszterhes jellegétől. Kizárt a jóhiszemű szerzés vélelme, ha a telekkönyv helytelensége a szerző előtt ismert a szerzés időpontjában, illetőleg ha a telekkönyvbe az Amtswiderspruch (hivatalbóli ellentmondás) ténye feljegyzésre került. A jóhiszemű szerzés védelme a telekkönyvi eljárásra is kiterjed.
A szerző jóhiszeműségének teljes körűnek kell lennie. A telekkönyvi állapotot érintő tudásnak, mi több meggyőződésnek nem csak pozitív értelemben kell fennállnia (a szerzőnek nincs információja a telekkönyvi tartalom helytelenségéről). Önmagában ilyen alapon nem számíthat védelemre a jogszerző.31 A tudástartalomnak ki kell terjednie arra is , hogy ha a jogszerző olyan felvilágosítást kap, mely szerint a telekkönyv tartalma helytelenné vált, a jogszerzőnek módjában álljon és lehetősége is legyen meggyőződnie annak fennálltáról vagy ellenkezőjéről. A jogszerzőnek tehát a telekkönyv tartalmi helytelenségére vonatkozó közlést ellenőriznie kell. Az ilyen szerző minősül jóhiszeműnek. A magánjog a telekkönyvön alapuló szerzés mellett megdönthető vélelem szintjén felállítja a jóhiszem vélelmét. Így a nyilvánkönyvre alapozó és hivatkozó szerző számára kényelmes pozíciót biztosít, nyilvánkönyvi szerzés esetén, az azt kétségbe vonó személynek meg kell döntenie a szerző jóhiszeműsége melletti törvényes vélelmet is, hogy ki tudja kapcsolni a közhitelesség szabályát.
A jóhiszemű szerzés további kritériuma abban áll, hogy a szerzés minden további feltételének fenn kell állnia, úgy a megegyezésnek, a bejegyzésnek, a megegyezés érvényességének, mindkét fél cselekvőképességének, az esetleges képviselő felhatalmazottságának, az eladó rendelkezési joga korlátlanságának stb. A jóhiszeműség a csupán azt biztosítja, hogy az eladó jogát, pl. tulajdonjogát illető hiányosságot ki lehessen pótolni, nem pedig egyéb, az elidegenítéssel kapcsolatos hibák orvoslására szolgál. A cselekvőképességet, a képviseletre való felhatalmazottságot, és a rendelkezési jog korlátlanságát illető bizalmat nem védi a törvény. A jóhiszeműség az elidegenítő fél jogainak hiányosságát kompenzálja, megalapozza a "nem jogosulttól való szerzés-"t.
Önmagában a telekkönyvi tartalom helytelenségének gyanúja, annak valószínűsítése nem elegendő a szerző jóhiszeműségének megdöntéséhez, azt kell felmutatni, hogy a szerző tudott vagy kellő gondosság mellett tudhatott arról, hogy a telekkönyv tartalma helytelen, jogsértő. Ha ugyanis bizonyítást nyer, hogy kellő gondosság mellett tudhatott volna a telekkönyv helytelenségéről, akkor a törvényi védelemre nem számíthat. Ez egyben azt is jelenti, hogy a telekkönyv tartalmának ismerete elég alapot nyújt a jogvédelemre, a szerzéshez nem szükséges pl. a tényleges birtoklást vizsgálni, de nem véd meg a nem kellő körültekintéssel megkötött ügyletektől.
A megegyezés időpontjában fenn kell állnia a szerző jóhiszeműségének a szerzés tárgya és körülményei tekintetében. A jogszerző tisztességes jogszerzésének, így anyagi jog szerinti jóhiszeműségének addig az időpontig kell fennállnia, míg a bejegyzés iránti kérelmet be nem nyújtja a telekkönyvhöz.32 A jóhiszeműségnek tehát abban az időpontban kell fennállnia, amikor a jogszerzéshez szükséges utolsó magánjogi aktust, a bejegyzési kérelmet előterjesztik.33 A bejegyzési kérelem benyújtását követően megismert telekkönyvi hiba már nem akadálya a jóhiszemű jogvédelemnek, így a bejegyzés iránti kérelem beterjesztése a döntő.34 A jogszerző tudomására nézve az az időpont az irányadó, amikor a bejegyzés iránti kérelmet beterjesztették.35
A szabály pozitíve érthető, hiszen a telekkönyvi bejegyzések a kérelmek benyújtásának időbeli sorrendjében mennek végbe,36 így az annál későbbi tudásszerzés már nem érinti a szerzés magánjogi feltételeit (megegyezés, bejegyzési kérelem és engedély). Annál problematikusabbnak tűnik azonban az, hogy a megegyezés és a bejegyzési engedély megszerzésével még nem áll be a jóhiszeműség melletti vélelem. A fenti időpontokat követően ugyanis a szerző már nem ura szerzése alapjai és feltételei alakításának, a szerző teljesítette a megegyezés körébe eső kötelezettségeit.
Különösen nehéz megítélni az elvárható gondosság alapján a feltételhez kötött ügyletek körében a szerzéshez kapcsolódó jóhiszeműség időbeli határát, amely az előbbiek szerint ki kellene, hogy terjedjen a feltételek bekövetkeztéig. Ebben a körben még élesebben vetődnek fel az előbbiekben elmondottak.
A német jogirodalomban az utóbbi esetben az uralkodó felfogás szerint a megegyezés időpontjában kell fenn állnia a szerző jóhiszeműségének szerzése tárgya és körülményei tekintetében.37
Rosszhiszemű (tisztességtelen) aki a telekkönyv helytelenségét ismeri, vagyis tudja, hogy aki pl. a telekkönyvben tulajdonosként van bejegyezve, az nem a valódi jogosult, mert a valódi jogosult valaki más. Nincs ugyanakkor kutatási kötelezettség, nem forog fenn a kellő gondosság elmulasztása, ha valaki további kutatás nélkül megbízik a telekkönyvben. Azonban az ellentétes állapotra vonatkozó közlés esetén beáll a kutatási kötelezettség, a bírósági gyakorlat a jogszerzőhöz intézett, a telekkönyv helytelenségére vonatkozó valós közlés esetén feltételezi a jogszerző erre vonatkozó tudomását.
Nem követelmény, hogy a jogszerző valóban megtekintse a telekkönyvet. A jóhiszeműség védelme annak az oldalán is fennáll, aki egyáltalán nem informálódott a telekkönyvből, mivel csak a helytelenségről való tudomás zárja ki a jogszerzését. A telekkönyv helytelenségéről való tudomás nem feltételezi, hogy az illető számára részleteiben is ismertek voltak azok a tények, amelyekből a helytelenség következik. Kétséges, hogy a tényekről való tudomás, pl. az eladó jogszerzésének a megtámadásáról való tudomás elegendő-e a rosszhiszeműség megállapításához, még akkor is, ha a jogszerző azokból nem következtetett a telekkönyv helytelenségére. A bíró azonban ilyen esetekben a jogi tévedésre való hivatkozást fokozott szigorúsággal vizsgálja meg, mert a tények ismerete megalapozza azt a gyanút, hogy tudtak a telekkönyv ezekből fakadó helytelenségéről is.38
A nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszeműsége melletti vélelem a magyar jogban a magánjogi törvénytervezetekben, így például az 1928. évi Mtj. 3. §-ában, illetőleg annak indokolásában is megtalálható.39 Ezzel ellentétben kimarad a Ptk. szövegéből. A nyilvánkönyvi szerzés jóhiszeműsége melletti vélelem kimondása elengedhetetlen, mert erre az alapra épül a fictios tényálláson alapuló szerzés védelme. A nyilvánkönyvi jóhiszeműség melletti törvényes vélelem megdönthető, ennek sikertelensége egyúttal a jogvédelmi hatás beállását vonja maga után, mégpedig vagy közvetlenül, vagy egy bizonyos határidő elteltével.
A magyar Magánjogi Törvény 1928. évi tervezetének, így az 1928. évi tervezet 3. §-ában találunk a jóhiszeműségre utaló szabályt, de külön a telekkönyvön alapuló szerzéshez hozzárendelt jóhiszem vélelmét nem. Ezt nem is hiányolhatjuk, mivel a Mjt. szövege általánosságban kapcsol jóhiszeműséget minden olyan magatartáshoz, amelyhez a jóhiszem védelmét is odarendeli, így nincs szükség külön nyilvánkönyvi jóhiszem kimondására. Az 1928. évi Mjt. 3. §-a szerint "Amennyiben a törvény valamely cselekmény jogi hatását a cselekvő személy jóhiszeműségétől teszi függővé, a jóhiszeműséget vélelmezni kell."40 A jóhiszem mellett törvényes vélelem Sárffy41 szerint nemcsak az Mtj. 3. §-ból következik, hanem a telekkönyvi rendtartás42 150. §-ából és a 947/1888. sz. IM rendelet 8. §-ból tűnik ki.43
Grosschmid - a nyilvánkönyvi rendezetlenségéhez mérten - a szerző jóhiszeműségét a telekkönyv megismerésén kívül a birtokviszonyokról való ismeretszerzéshez is köti: "Ha nem vagy az (mármint rosszhiszemű), akkor is megnézted az ingatlant, mielőtt ráalkudtál volna, mikoris tudomást szerezhettél felőle, hogy miben áll a dolog. Ha azt vitatod, hogy nem nézted meg: nem hisszük el. Ha pedig bebizonyítod, hogy sohasem láttad az ingatlant, hibás vagy, amiért nem nézted meg ("tudnia kellett"). Ha végül azzal állsz elő, hogy bízva a telekkönyvben szándékod sem volt az ingatlant megtekinteni - akkor vagy csak igazán gyanús." "Mielőtt ingatlant szereznél, előbb győződjél meg, kinek kezén van a birtok, s ha más kezén találod, anélkül, hogy meggyőződnél, hogy az nem az átruházódtól, vagy nem tulajdonszerző címén bírná - tartózkodjál."44
"A jog gyakran védelemben részesíti azt, aki valamely külső látszatban bízik; ezt a tudati állapotot jóhiszeműségnek nevezik. Rosszhiszeműség ellenben ezzel szemben a látszattal ellenkező tényállásnak az ismerete. Gyakran rosszhiszeműségnek tekintjük azt is, aki a valódi tényállást önhibája miatt nem ismeri, habár kellő utánajárás mellett ismerhetné (kutatási kötelesség)."
A jóhiszemű jogszerző teljes, feltétlen és azonnali védelme a törvény szerinti anyagi jogosulttal szemben
A bizonyító erő kétségkívül megalapozza a jóhiszemű jogszerző törvényes védelmét.45 A nyilvántartásban bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében jogosult szerző46 számára az ingatlan-nyilvántartást teljes körűnek tekinti azért, hogy kizárja a nyilvántartáson kívül jogot szerző anyagi jogi jogosult, mint pl elbirtokló, házastárs,élettárs, bírósági ítélet szerinti jogosult igényét. Ez feltétlen, a bejegyzéssel azonnal fellépő, a bejegyzési határozat jogerejétől független jogjoghatás,47 amely egy fikciós tényálláson alapul.48 Azt jelenti, hogy a nyilvánkönyvben bízva (ellenérték fejében) szerző jóhiszemű harmadik személyt a törvény feltétlenül megvédi az anyagi jogi jogosulttól is, lehetővé téve a nem jogosulttól való jogszerzést.
A nyilvánkönyvi jogvédelemi hatás tehát éppen arra az esetre beálló rendező szabály, amikor a nyilvánkönyvi tartalom eltér az anyagi jogi állapottól és az anyagi jog gravitációs erejénél fogva megkezdődne a visszarendezés az anyagi jog fősodra szerint.49 Ezt a rendeződést akadályozza meg az anyagi jog egy különös szabálya, azzal, hogy az általa főszabályként még egyébként megengedett rei vindicatio-s igényt, a bizonyító erővel szembeni ellenbizonyítást, lezárja egy harmadik személy jogai védelme érdekében.
Erre az esetre jelenti a közhitelesség a nyilvánkönyv teljességét, mint negatív mozzanatokat. Az ellenkező bizonyításának kizárása nem az idő múlása miatt következik be, hanem a nyilvánkönyv alapján nyilvánkönyvi jogot szerző jóhiszemű jogszerző védelme, illetőleg az anyagi jogosult mulasztása miatt.
Az ellenkező bizonyítását az anyagi jogi elévülési, illetőleg megtámadási határidő lejárta zárja le időmúlási okokból. Ez viszont az anyagi jogi jogosult közvetlen jogutódját védő szabály, ezt kell nyilvánkönyvi elbirtoklásnak tartanunk. Ekkor a nyilvánkönyvi bejegyzettség állapota eredményez anyagi jog szerinti jogszerzést, jogszerző elévülés alapján. A közhitelesség joghatása beállása esetén azonban egy harmadik szerző jogszerzése az ok, amely miatt az egyébként még nyitva álló megtámadási határidő ellenére beáll az anyagi jogi jogvédelem a nem jogosulttól történő szerzés esetére.
Előbbiekre tekintettel vajmi kevés, pontosabban - álláspontom szerint - semmi köze nincs a telekkönyvi elbirtokláshoz.50 Az elbirtoklás folytán beállt jogszerzés nem a jóhiszemű harmadik jogügylettel történő jogszerzésének esete. Az elbirtokló szabály szerint a közvetlen jogutód is lehet, azaz a telekkönyvi példa szerinti "Secundus" "Primussal"51 szemben. A közhitelesség védelmi hatása csak Primus és a jóhiszemű szerző Tertius között értelmezhető. A közhitelesség joghatása folytán beszélünk a nyilvánkönyv közbizalmi hatásáról.
A nyilvánkönyv teljessége a valódi anyagi jogi állapothoz való viszonylatban értelmezhető, egy bizonyos alany, a nyilvánkönyvi harmadik irányában.52 Azt jelenti, hogy nincs más jog, mint ami a nyilvánkönyvben bejegyzésre került: ezért a közhitelesség - negatív - eleme. Csak akkor nyer értelmet, amikor kiderül, hogy az állítás nem igaz, van a nyilvánkönyvön kívüli jogosult. Ezért fikciós tényállás a közhitelesség alapja. A közhitelesség nemcsak a bíróhoz intézett felhívás, arra alappal hivatkozhatnak az érintettek, a nyilvánkönyvi hivatal, továbbá a per bírósága nem teheti meg, hogy attól eltekintve hozzon határozatot. Valakinek utólag azt mondjuk a védelem okából, hogy a te javadra teljesnek is tekintjük a telekkönyvet valakivel, azaz nem mindenkivel szemben.53 A jogszerző ezért megbízhat abban, hogy nem állnak fenn más terhek az ingatlanon, mint amelyeket bejegyeztek, amennyiben azok bejegyzésre szorulnak.54
Itt a jóhiszemű tulajdonszerzésnek jogpolitikai alapját alátámaszthatjuk a jogosult, így pl. a tulajdonos mulasztásával, vétkességével. A telekkönyvön kívüli jogszerző saját szerzésekor maga "okozza" a bejegyzés utólagos érvénytelenségének okát és alapját, vétkesen mulasztva azzal, hogy egyfelől nem időben nyújtja be bejegyzési igényét, vagy másfelől a telekkönyvi perorvoslat időben történő feljegyeztetésével késlekedik. Ebben az esetben a jogalkotó a telekkönyvön kívüli szerzőt vétkessége miatt nem védi meg a megfelelő időben, a telekkönyvben bízva jóhiszeműen jogszerzővel szemben.55
Az Inytv. 5. § (4) bekezdése az ingatlan-nyilvántartásnak a jóhiszemű jogszerző javára fennálló teljeségének feltétlen, jogerőtől független, és azonnal, a bejegyzés pillanatától ható fikcióját fogalmazza meg56 Ezt a jogvédelmi hatályt nem érintette az Ab határozat.
A jogvédelem legvitatottabb és legnehezebb fejezetéhez értünk, ahol nem találunk kimentő okokat, ehelyett szembe kell állítanunk két védelemre érdemes az anyagi jogosult egyéni biztonságát a forgalom kollektív biztonsági igényével. Nem véletlen, hogy ebben a kérdésben akkor sem szűnik meg a vita, ha lezárult egy törvénykezési időszak, mindig szembesülünk a szabályozás kiváltotta méltánytalan jogsérelmekkel. Ilyen okok vezettek a két inkriminált alkotmánybírósági határozathoz is.
Ez az ún. gyengített jogvédelem a bejegyzés "eredeti érvénytelensége"(helytelensége vagy szabálytalansága) előfordulásakor (pl. jogcím hiba, a telekkönyvi előző hozzájárulásának hiánya) nyer a mai napig alkalmazást.57 Az ingatlan-nyilvántartási jogvédelem arra az esetre is kiterjed, amikor valaki a nyilvánkönyvbe bejegyzett jogosulttól egy ingatlanra vonatkozó jogot jóhiszeműen megszerez, de utóbb kiderül, hogy annak szerzése jogelődjétől a szerzés pillanatában már érvénytelen volt. Ezt nevezi a jog a bejegyzés eredeti érvénytelenségnek.
A probléma az, hogy erről az ingatlan-nyilvántartást megtekintő fél nem szerezhet tudomást, hiszen sokszor az okiratok sem árulják el az érvénytelenségi okot, illetőleg az okirat megismerése sem magától értetődő, nem szükséges a jogszerzéshez. Az okirat helyett maga a nyilvántartás legitimálja a jogosultat.
Ilyenkor a jog úgy száll át a jogszerzőre, mintha az elidegenítő valódi jogosult lett volna. A bejegyzés és a jóhiszeműség pótolja az elidegenítő hiányzó jogait. Ez a nyilvánkönyvi közhitelességnek a pozitív mozzanata, a nyilvánkönyvi helyesség fikciójára alapozott jogvédelmi hatása azonban nem minden nyilvánkönyvi rendszerben vált ki azonnal beálló jogvédelmi hatást.58 A fikciós hatás beállna, bár a telekkönyv tartalma jogsértő, helytelen.
A telekkönyvi rendszerek megoldása a forgalmi kollektív jogbiztonság talaján áll. A német telekkönyvben - eltérően az osztrák és a magyar nyilvánkönyvi jogtól - a jóhiszemű jogszerző védelme bejegyzéssel egyidejűleg, teljeskörűen azonnal beáll az anyagi jogosulttal szemben. Az osztrák telekkönyvi jogban a közhitelesség pozitív tartalma, azaz a telekkönyvbe bejegyzett jogállapot helyessége alapján a jóhiszemű szerző védelme csak 3 év elteltével válik tökéletessé. A negatív tartalom, azaz a telekkönyv teljessége tekintetében a védelem azonban azonnal és teljeskörűen beáll.
A nyilvánkönyvben bízva ellenérték fejében jogot szerző azért érdemel védelmet, mert az ingatlan dolog jogosultját az ingatlan-nyilvántartásban megnyilatkozó külső tény folytán jogosultnak, pl. tulajdonosnak, a dolog feletti rendelkezésre jogosultnak tekintette. Ez a jogtétel kétségkívül szemben áll a római jog "nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet" elvével. A magyar jogban a védelem ezért korlátozott védelem.
A védelem csak a következő együttes feltételek esetén illeti meg a jogszerzőt:
- a jog feletti rendelkezésre jogügylet útján kerül sor;
- a jogról nem a tényleges jogosult rendelkezik;
- a jogszerző jóhiszeműen jár el, és ellenérték fejében szerez,
- egy bizonyos kritikus idő már eltelt, amely alatt az anyagi jogosult megvédhette volna jogait. Látensen kísért az időmúláson alapuló mulasztás.
A jogszerzés akkor részesül védelemben,59 ha a jogszerzés jogügylet útján történik. A törvény általi (pl. öröklés) és a hatósági határozat útján történő jogszerzés nem részesül védelemben. A jogügylettel szemben támasztott további követelmény, hogy annak érvényesnek kell lennie, vagyis a jogképesség, képviseleti képesség, rendelkezési jog, szerződési akarat hiánya egyben a védelem hiányát jelenti.
Nem a jog tényleges jogosultja60 rendelkezik a jog felett, hanem egy olyan személy, akit az ingatlan-nyilvántartás bejegyzése legitimált. A továbbiakban a védelem szempontjából fontos követelmény, hogy a bejegyzés ellen nem nyújtottak be jogorvolslatot.61
A jóhiszeműség fogalmát negatíve írjuk körül.62 Nem minősülhet jóhiszeműnek
- akinek a nyilvánkönyv helytelenségének tényéről tudomása van, volt, illetve kellő gondosság mellett arról tudomást szerezhetett,
- ha a nyilvánkönyv helyességét vitató jogorvoslati kérelmet, eljárást jegyeztek fel.
Az érvénytelen bejegyzésről való értesülés esetén rövidebb (60 nap-hat hónap) idő, értesülés esetén egy hosszabb igényérvényesítési (3 év) határidő. A határidők jogvesztők a forgalmi biztonság védelme okából.
Az alkotmánybírósági döntés indokolása végett érdemes végigtekintetni a magyar magánjog szabályozási megoldásaira. Egyik sem követte az alkotmánybírák gondolatmenetét. Ennek oka a telekkönyv, illetőleg az ingatlan-nyilvántartás jogi lényegében rejlik: a regiszter az egyéni jogbiztonsággal szemben a forgalmi érdekű kollektív jogbiztonság talaján áll, ez az egyetlen értelme a hivatalból telekkönyvezésnek, a telekkönyv, mint jogintézmény létezésének. Az AB határozat logikája mentén nem szükséges, sőt rendszeridegen test a magánjogban a telekkönyvi rendtartás.
Ún. eredeti érvénytelenség esetén a jóhiszeműen szerzett telekkönyvi jogokra az 1855. évi magyar telekkönyvi rendtartás63 jogi védelmi szabályát csak korlátozottan, bizonyos idő eltelte után, az "érvénytelen bejegyzés" időpontjától számított 3 év után engedi érvényesülni. A megoldás nem kielégítő, ezért az 1886. évi XXIX: tc. 76. §-a által adott felhatalmazás alapján a 947/1888. IM rendelet 8. §-a építi be szubjektív határidőként a három éven belüli hatvan napos, illetve hat hónapos határidőt. A telekkönyvi törlési igénnyel fellépőnek a per tényének feljegyzése iránti kérelmet hatvan napon belül be kell nyújtani a telekkönyvi hatósághoz azzal, hogy azt hat hónapon belül meg is kell indítani a bejegyzett ellen. A törlési igényérvényesítési határidőket nem a harmadik személy jogszerzésének idejéig kellett számítani, hanem a törlési per megindításáig.64
A szocialista telekkönyvi rendelet65 leegyszerűsíti a jóhiszemű harmadikat védő perlési határidőt,66 az érvénytelen okirat alapján kitörölt anyagi jogosultat megillető rei vindicatio-s határidőt az érvénytelen telekkönyvi bejegyzés időpontjától számított hatvan napban, kézbesítés hiányában három évben jelöli meg.67 Az Inytvr.68 a telekkönyvi rendelet szövege szerint tartja fenn a közhitelesség jóhiszemű nyilvántartási harmadikat védő alaki szabályát, mely szabály át kerül az új ingatlan-nyilvántartási törvénybe is.69 Az Inytv.-ben a ugyanez a szabály 63. § jelenik meg.70
A magyar telekkönyvi jog és ingatlan-nyilvántartási jog - az osztrák telekkönyvi törvény 61. §-ához hasonlóan, illetőleg a német BGB 892. §-ától eltérően - nem részesíti a jóhiszemű jogszerző érdekeit egyoldalú előnyben.71 Az eltérés alapvetően éppen az ún. pozitív publicitási hatások beállásának időpontja terén mutatkozik meg.72 A német és a svájci telekkönyvi jogban a jóhiszemű jogszerző védelme azonnal, a változás telekkönyvben való átvezetésének időpontjától érvényesül. A telekkönyv alapján jóhiszeműen jogot szerző személy védelme feltétlen, nincs beépítve más jogi érdeket védő kritikus határidő.73
Külön kivételt képez szlovák74 és a cseh75 - közigazgatási jogkörben vezetett, de a telekkönyvi joghatásokat érvényesítő - ingatlan-nyilvántartás jog, amely nem érvényesíti az osztrák telekkönyvi jog szerinti késleltetett jogvédelmi hatásokat, szemben például a magyar ingatlan-nyilvántartással.76 A jóhiszemű szerző védelme azonban nem a nyilvántartás tartalma alapján áll be, nem részesül védelemben a nyilvánkönyv tartalma szerint szerző, ha a nyilvántartás tartalma nem felel meg az anyagi jogi állapotnak, és azt sikeresen bizonyítja az anyagi jogosult.77
A cseh nyilvánkönyvi jogban a nyilvánkönyvi bizalomvédelem a szlovák joggal azonos módon, igen korlátozottan érvényesül. Aki a kataszterbe bejegyzett jogállapotból indul ki, tehát a kataszter tartalma szerint szerez, jóhiszeműnek minősül akkor, kivéve, ha tudnia kellett, hogy a bejegyzéseknek a kataszter által mutatott állapota nem felel meg a valóságnak.78 A lengyel telekkönyvi jog a nyilvánkönyvi közhitelesség jogvédő hatásának - pozitív és negatív elemeire kiterjedő - klasszikus tartalmát közvetíti.79 A telekkönyv alapján jóhiszeműen80 és ellenérték fejében szerző számára a telekkönyv - jogra, tényre irányuló- tartalma teljes és helyes.81
A nyilvánkönyvi bizalomvédelem keretein belül erőteljesebben érvényesül a jóhiszemű jogszerző védelme - az osztrák jogi gyökereihez visszatérő - horvát és szlovén anyagi telekkönyvi jogban.82 A horvát telekkönyvi törvény83 8. §-a, illetőleg a tulajdonról és más dologi jogokról szóló törvény 123. §-a szerint a telekkönyv a jóhiszemű szerző javára a jogállapotot helyesen és teljesen tartalmazza, így a telekkönyvben bízva jóhiszeműen szerző fél a jogi forgalomban törvényes védelemben részesül.84 Szlovénia 1995 júliusában hatályba lépett új telekkönyvi törvénye a jóhiszemű jogszerző védelmének szabályozásakor egyértelmű és félreismerhetetlen rokonságot mutat az osztrák telekkönyvi jogi megoldással.85
Az ún. konszenzuális elvet érvényesítő jogrendszerekben86 a nyilvánkönyvi bejegyzéshez legfeljebb negatív - a nyilvánkönyvi teljességre alapozó szerzést védő - publicitási joghatások tapadnak, csakúgy, mint a traditito-s rendszert megőrző spanyol polgári jogban.87 Az ún. anglo-amerikai nyilvánkönyvi rendszerben értelmezhetetlen a közhitelesség, mint a jóhiszemű jogszerzőt védő joghatás, annak ellenére, hogy az okirat-nyilvánkönyvbe bevezetett szerző korlátozott védelmet kaphat az okirattárba be nem került jogosulttal szemben.88
Az osztrák jogban89 a jóhiszemű harmadik csak akkor részesül védelemben, ha a nyilvánkönyvi előző bejegyzése jogerős (nincs ellene felfolyamodás), nincs perfeljegyzés, és az érvénytelen bejegyzéstől számított 3 év már eltelt." Az anyagi nyilvánosság pozitív mozzanata - ellentétben a negatív tartalmával - nem teljes körűen érvényesül, a telekkönyvi bejegyző határozat jogereje és a pozitív közbizalmi hatás összefüggése okán.90 Ennek okát Hoffmeister az osztrák törvényhozó tudatos mérlegelésében látja. Az osztrák törvényhozás a jóhiszemű szerző védelmében a közbizalmi hatás pozitív oldala rögzítésekor bizonyos óvatossággal, még inkább korlátozással élt: a jóhiszemű nyilvánkönyvi harmadik szerzése védelmét csak a bejegyzési határozat jogerőre emelkedése utánra engedi érvényesülni, arra az időpontra, amikor a bejegyzés ellen már nem lehet jogorvoslattal élni.91
A jóhiszemű szerző védelmének pontos megfogalmazása egy gondosan mérlegre tett érdekkiegyenlítés eredményeként áll elő. Az érdekkiegyenlítésben jogbiztonsági okokból gondos mérlegelésre kerül az anyagi jogosult illetőleg a harmadik személy védelme. Az anyagi jogosult védelmét a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok hitelessége, a telekkönyvi előzőknek a további bejegyzésekről való értesülése, és ezen alapulóan a nyilvánkönyvi harmadik elleni fellépés joga biztosítja. A nyilvánkönyvi szerzőnek törvényileg meghatározott idő alatt számolnia kell az anyagi jogosult joghatállyal bíró fellépésével. A telekkönyv helyességében, nevezetesen, hogy a jogok pontosan és jól kerültek bejegyzésre, csak feltételekkel bízhat a harmadik személy, be kell várnia a jogorvoslati határidők elteltét, a telekkönyvi határozatok jogerejét.
A telekkönyvi bejegyzés eredendően fennálló érvénytelensége esetén ugyanis a telekkönyvön kívülre került szerzőt ilyen mulasztás nem terheli, nem róható terhére a helytelen, illetőleg jogszerűtlen telekkönyvi állapot kialakulása. Ez az oka annak, hogy a jog jó alappal és alapos megfontolása mellett dönt a jóhiszemű jogszerző védelmének gyengített mértékéről a telekkönyvi bejegyzés eredeti érvénytelensége esetére.
A jog e kiegyensúlyozott, az anyagi jogosult jogos érdekeit is kifejezetten mérlegelő közhitelességi szabálya nem hirtelen jogalkotói megfontolás, hanem egy hosszabb, a XVIII. századig visszanyúló jogalkotási folyamat eredményeként áll elő.92
A telekkönyvi tartalom helytelenségének megakadályozást eleinte a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok valódisága és jogszerűsége, az okiratok hitelességének megerősítésével vélték megoldhatónak. Az osztrák telekkönyvi jogban pl. az 1871. évi telekkönyvi törvény tervezet előkészítésekor született javaslat szerint a bejegyzés (betáblázás) alapjául szolgáló okiratok kötelező bírósági hitelesítése is szükséges abban az esetben, ha az okiratot kiállító nem tudott írni, vagy az okiratot nem abban a tartományban állították ki, amelyben a telekkönyvi bejegyzést foganatosították.
A másik megoldás a perorvoslati határidők rögzítésére irányult. 1849-ben, majd 1852-ben megfogalmazódik a törlési keresetnek a harmadik személlyel szembeni benyújtására nyitva álló szubjektív határidőnek előbb 30, majd 180 napos rögzítésére vonatkozó javaslat.93 Ebben a vonatkozásban - bizonyos értelemben - mintaként szolgált az 1855. évi magyar telekkönyvi rendtartás. A magyar telekkönyvi rendtartás ugyanis lerövidítette a rei vindicatio-s igény érvényesítése határidejét. A rendtartás szerint az anyagi jogosultnak a harmadik szerzővel szembeni törlési kereset benyújtására nyitva álló három éves határidőt az érvénytelen bejegyzéstől kell a bírónak számítani, és nem a telekkönyvi harmadik szerzésének időpontjától.
Az osztrák telekkönyvi törvény 1871. évi előkészítő munkálatai során éppen ebben a kérdésben, az azonnali vagy késleltetett jogvédelem tekintetében ütköznek a régi osztrák jogi tradíciók és a történeti iskolai nézetei. Az osztrák történeti iskola két kimagasló képviselője Unger és tanítványa Exner elvetik a telekkönyvi bejegyzés ún. eredeti érvénytelensége esetének az ún. utólagos érvénytelenségtől való elkülönítését, illetőleg annak a harmadik személy jogvédelme szempontjából való eltérő megítélését.94
A telekkönyvi tartalom visszaélésszerű felhasználásának megakadályozása végett Lichtenfels több javaslattal is él, amely végül a bizalomvédelem "relativizálásához" vezet. Többek között javasolja, hogy a perfeljegyzést a telekkönyvi hatóság pusztán annak valószínűsítése, így a benyújtott okirat alapján jegyezze fel a telekkönyvi betétben, másfelől - ellentétben a törvényelőkészítő bizottsági tervezetével szemben - szükségesnek tartja a perindítási határidő kibővítését. Síkra szállt amellett is, hogy a telekkönyvi jogorvoslati határidőt egyfelől az érintett személy lakhelyének távolsága95 is határozza meg.
A nyilvánkönyvi előző értesítésének imperatív szabálya, illetőleg az ahhoz kapcsolt kibővített perorvoslati határidő nem okoz olyan heves vitákat, mint a bejegyzési okiratok hitelesítési kényszere. A hitelesítési kényszerrel szemben foglal állást a bizottság többsége.96 Érvelésükben különös hangsúlyt kap a perlési idő meghosszabbítása, és ennek ellentételeként a telekkönyv jogszerűségének fokozott garantálása.97
Az osztrák megoldás a gyengített védelem, vagy ha úgy tetszik az anyagi jogosult és a telekkönyvi szerző védelmének középutas, kiegyensúlyozott megoldása, nem annyira elméleti alapokon, hanem sokkal inkább praktikus megfontolásokon alapult.98
A kissé talán túlméretezett történeti visszatekintés nem véletlen. Alapul szolgálhat az anyagi jogosult és a jóhiszemű szerző védelmének problémája jogtörténeti szempontból való higgadt és körültekintő megítélésére, a jövőbeni megoldások kimunkálására.99
A nyilvánkönyvi harmadik szerzését negatíve érintő ún. gyengített jogvédelem egyben az anyagi jogi jogosult pozitíve gyengített jogvédelmét is jelenti. E komplex jogvédelmi rendszer kiegyensúlyozottabb, mint a német telekkönyvi jog által a nyilvánkönyvi harmadiknak biztosított feltétlen és azonnali jogvédelem.
A megoldás a védendő nyilvánkönyvi jogi érdekek kiegyensúlyozottabb mérlegelésén, illetőleg értékelésén alapul, jobban szolgálja a nyilvánkönyv funkcióját, a jogbiztonság megteremtését. Bármely jogosult egyoldalú védelme ugyanis valójában a nyilvánkönyvi bizalomvédelem ellen hat. Az egyoldalúan csak a nyilvánkönyvi harmadikat preferáló jogvédelmi hatás megteremti a nyilvánkönyvi joglátszattal való visszaélés lehetőségét.
A közép-európai telekkönyvi joghatásokat, ezen belül jogvédelmi hatásokat megőrző magyar ingatlan-nyilvántartási jog, az új Inytv. hatálya alatt az elmúlt két esztendőben lényegi irányváltást mutat. Ennek fő iránya kétségtelenül és egyértelműen az ingatlanforgalom dinamikus jogbiztonságának felszámolása az anyagi jogosult statikus jogbiztonsági igényének alárendelten. Különösen szembetűnő a telekkönyvi jog alapvető, típusadó joghatásai közül a bejegyzés - közhitelesség - ranghely jogvédelmi hatásainak erodálódása, amely változó intenzitással tart napjainkig.100
Ebben a jogvédelmi átrendezésben, leépülésben meghatározó szerepet vállalt a magyar alkotmánybírósági gyakorlat, de nem maradt el tőle sokban a közigazgatási bírói gyakorlat sem, és felzárkózott hozzá a magyar törvényalkotó is.
A jogvédelem átalakításának meghatározó szereplőjévé mindazonáltal az alkotmánybíróság vált, két, az érvénytelen szerzésen, bejegyzésen alapuló törési perekre vonatkozó jogszabályi hely az Inytv. 63. § (2) bek.-ét érintő alkotmánybírósági határozatával.
Az alkotmánybírósági határozat a magyar polgári anyagi jognak a nem jogosulttól való jogszerzést szabályozó mintegy 150 éves jogbiztonsági modelljét billentette ki sarkaiból.
Az ingatlan-nyilvántartáson alapuló jogvédelem, a nyilvánkönyvi közhitelesség lebontásában mindenekelőtt az alkotmánybírósági ítélkezést kell kiemelni, amely a jogbiztonság fogalmát annak stacioner állapotával azonosítja, háttérbe szorítva annak a telekkönyv lényegét adó dinamikus mozzanatát, a jogi forgalom biztonságát.101
A stacioner állapot, a fenn álló jogok védelmére ugyanis adottak közvetlen alkotmányos eszközök és védelmi intézmények, mint például a jogorvoslathoz való jog, a tulajdonjog védelme stb..., míg a dinamikus jogbiztonság védelmét egyedül a nyilvános könyvekhez kapcsolt magánjogi eszközök nyújtják.
Félreértés megelőzése végett ilyen funkciója a jogerőnek sincs, mert arra nem képes. Az AB legutóbbi határozata tehát megengedhetetlenül féloldalas értelmezése okán és következtében a nyilvánkönyvi jogbiztonságot, ezáltal a forgalmi biztonságot ássa alá, mégpedig közvetlenül és kivédhetetlen módon. Kiteszi azt a bíró - három évre kinyúló, illetőleg azt is meghaladó - ex post szubjektív mérlegelésének.
A határozat rendelkező részével és indokolásával annak az ingatlan-nyilvántartatás célját és lényegét figyelmen kívül hagyó, emellett nem kellően megfontolt, a diametrálisan ellentétes, de egyaránt jogvédelemre érdemes ellentétes jogi érdekek nem azonos módon való mérlegelése miatt nem értek egyet. A határozat végeredményében aláássa a forgalomban fellépő, jóhiszeműen és tisztességesen eljáró szerző védelmét, a forgalmi jogbizonytalanságot teremti meg. Aránytalanul és szükségtelenül korlátozza éppen abban a jogi helyzetben a jóhiszemű szerző védelmét, amikor az anyagi jogosult vétkessége és mulasztása felmerül: értesül a bejegyzett joga törléséről, más személy joga jogsértő bejegyzésről, és késve lép fel ezzel szemben. Ilyen helyzetben teljesülnek a jóhiszemű szerzőt megillető védelmi tényállási elemek.
Elvárható-e az anyagi jogosulttól annak felismerése, hogy ha jogát törölték, akkor felismerje azt, hogy ezzel egyet ért vagy nem, sérti-e jogait vagy sem?
A jogorvoslati felhívásra élhet-e jogorvoslattal vagy sem? Ennek eldöntésére hatvan nap elegendő-e? Lehet, hogy egyesekre, bizonyos helyzetekben méltánytalanul rövid. Ez a szórvány eseti történteken alapuló egyéni jogbiztonsági igény viszont szembe feszül a forgalomban tömegesen fellépők jogbiztonsági igényével. A telekkönyvi megoldás lényege éppen az, hogy ilyenkor a jogbiztonság kollektív akusztikáját hallja meg inkább.
Az AB határozat nem tesz különbséget a jogvédelem telepítése során arra a két esetre, amikor anyagi jogosult értesült és tud joga törléséről, így annak megszűnéséről, illetőleg arra az esetre, amikor az anyagi jogosult joga törléséről nem értesült. Nincs különbségtétel az anyagi jogosult mulasztása és a jóhiszemű magatartása között a jóhiszemű szerző védelem szempontjából. Alkotmányossági mércével mérve az AB a jogalkotási folyamat megítélése során a különböző személyek érdekeit nem azonos módon és nem azonos mércével mérlegelte. Jogalkotó esetén, ha ennek nincs kellő alkotmányos indoka, ez alkotmányellenes szabályozáshoz vezet.
A határozat a jóhiszemű szerzővel szemben bekövetkező érvényességi vélelem alkotmányosságát vizsgálva arra jut, hogy ha az eredeti jogosult kézbesítés útján értesült arról, hogy az ingatlan-nyilvántartásból az ő jogosultságát törölve valaki más részére jegyeztek be jogosultságot, egy további jóhiszemű szerzővel szemben a törlési per megindítására nyitva álló hatvan napos határidő - annak jogvesztő és nem kellően szubjektív jellege miatt - túl rövid. A határozat szerint ugyanis nem biztos, hogy ez alatt az idő alatt az eredeti jogosult tudomást szerez arról, hogy a jogát közvetlenül érintő bejegyzés érvénytelen volt. A perindítási korlát a többségi álláspont szerint a közhitelesség érvényesülése miatt szükséges, a hatvan napos perindítási határidő nem arányos.
Az érvelés tökéletes, ha egyedül a jogvesztő anyagi jogosult jogát és érdekeit védjük csupán. A probléma az, hogy a jog szerint, tisztességesen, rendeltetésszerűen jogot gyakorló, a törvény szerinti gondosságot teljesítő, a fenn álló jogállapotot a törvény tanúsító, erre az esetre jogvédelmet ígérő biztatás alapján eljáró, anyagi áldozatot hozó személlyel szemben kell jogvédelmet szabályozni. Itt lép fel a jogbiztonsági igény másik oldala. Mondhatni a jogbiztonság két mozzanata között kell választani. Az árugazdaságban a magánjog ilyen esetre dolgozta ki a tömeges cselekvések jogbiztonsági igénye ex ante biztosítását. Ez a telekkönyv, a cégnyilvántartás, a hajólajstrom stb.
A jogorvoslati jog korlátozása éppen a forgalmi jogbiztonság érdekében szükséges. Ennek e korlátozásnak, mivel ex ante lés egyértelműen kell hatnia objektívnek kell lennie, ellenkező esetben a korlátozás aránytalan és elégtelen. A szubjektív korlátozás nem tud hatni előre és egyértelműen, csak utólag és szubjektíven. Ez az előre megteremtett jogbizonytalanság. Az AB határozatnak a jogvesztő és nem kellően szubjektív megtámadási határidő idő melletti érvelése alapos elemzés mellett eleve és kikerülhetetlenül a kényszerű jogbizonytalanságot teremt a forgalomban fellépők számára. A mérlegelés és megítélés alapjául szolgáló gondolat elbicsaklik a jogbiztonság garanciájával szemben. Az elgondolás gondolat önmagában nem ítélhető meg, de a jogbiztonság kettős tartalmi mozzanatával szembesítve önmaga karikatúrájává válik. Az AB által választott módszer nemcsak aránytalan, de alkalmatlan is a jogbiztonsági teszttel szemben.
A perindítási határidők korlátozása a forgalmi jogbiztonsági okokból szükséges, hiszen az ingatlan-nyilvántartás funkcióját fenyegetné, ha a (további) jóhiszemű szerző nem bízhatna meg a bejegyzések hitelességében. Amennyiben az eredeti jogosult korlátozás nélkül indíthatna törlési pert, senki nem bízhatna a bejegyzések valóságnak megfelelésében, s ezzel az ingatlan-nyilvántartás értelmét vesztené.
A perindítási korlát arányosságát és szükségességét illetően álláspontom szerint tévedett az érdekmérlegelés során az alkotmánybíróság. Éppen határozata nyomán alakult ki aránytalan és szükségtelen, és nem megfelelő, alkalmatlan eszköz a jogvédelem tekintetében: a három éves perlési határidő is lehet méltánytalanul rövid.
Az AB határozat adós marad a méltánytalanság fogalmi kategóriájának az alkotmányossági mérce keretén belül való kifejtésével és annak az alkotmányossági megítélés rendszerébe való beillesztésével. Az ítélet valójában ezen áll és bukik, miközben nem ad magyarázatot. Önmagában és önmagáért való jogi kategóriává válik, miközben alkotmánybírósági érvelésében is relatív, személy- és tényhelyzet-függő kategóriaként jelenik meg.
Az Inyt. 63. § (2) bekezdése szerinti hatvan napos perindítási határidő arányosságának megítélésénél azt kell vizsgálni, hogy biztosítja-e, illetőleg elve nem lehetetleníti-e el az eredeti jogosult számára a rei vindicatio igényének érvényesítését102 a további jóhiszemű szerzővel szemben.
Megítélésem szerint a bejegyzésről szóló határozat kézbesítésétől számított 60 nap elegendő arra, hogy az eredeti jogosult kellő gondosság és körültekintés mellett felismerje, hogy
- joga a törléssel megszűnt,
- más személy tulajdonjogát jegyezték be,
- a határozatból kapott tájékoztatás alapján jogorvoslattal élhet,
- a jogorvoslat határidejét és módját: fellebbezést nyújthat be.
A hatvan napos törlési perindítási határidő lejárta csupán az eredeti jogosult dologi jogi igényére van kihatással, a kötelmi jogi igényére nincs. Nincs tehát feltétlen jogvesztése sem az anyagi jogosult oldalán.
Az AB határozat érvelése az anyagi jogosultvédendő érdekeit nem általában és nem egyformán védi, hanem sajátos, egyedi, különleges helyzetekre teszteli a rendszert. Az AB álláspontja szerint az eredeti jogosultak között lehetnek olyanok, akik ennyi idő alatt nem ismerik fel a bejegyzés érvénytelenségét, vagyis a határidő egyesekre nézve - a kezdeményező bíró szavával élve - "méltánytalan".
Az alkotmányellenességhez több kell, az, hogy bárki számára méltánytalan legyen. Ez az érv bármilyen hosszúságú határidővel szemben, így a hároméves határidővel szemben is felvethető, ezért nem indokolja a hatvan napos határidő megsemmisítését.
A lényegi dogmatikai hiba jelenik meg abban, hogy az alkotmánybíróság itt átveszi a törvényhozó szerepét azzal, hogy konkrétan el kezdi méricskélni a határidő hosszát. Azaz, alkotmányjogi mérlegelést és megítélés helyett polgári jogi mérlegelést és értékelést folytat.
Az alkotmányellenesség megállapításához azt kellene igazolnia az Alkotmánybíróságnak, hogy a hatvan napos határidő nem elegendő az eredeti jogosult számára, hogy meggyőződjön a bejegyzés érvénytelenségéről és megindítsa a törlési pert.
A határozat az alkotmányos határidő tekintetében arra tesz utalást a jogalkotónak, hogy bármely 3 évnél rövidebb perindítási határidő alkotmányos lehet. Pusztán az a körülmény azonban, hogy egy valamivel hosszabb határidő esetén esetleg több eredeti jogosult szerezhet tudomást a bejegyzés érvénytelenségéről, nem alapozza meg a hatvan napos határidő alkotmányellenességét.
Véleményem szerint az Alkotmány alapján csak azt lehet megállapítani, ha a jogalkotó által szabályozott perindítási határidő egyértelműen alkalmatlan arra, hogy bármely eredeti jogosult igényét érvényesítse.103 Minden más esetben a jogalkotó kompetenciájába tartozik azon érdekek összemérése, amelyek mind az eredeti jogosult, mind a további jóhiszemű jogszerző számára megfelelően biztosítják jogaik érvényesítését. Ezért ez a jogalkotói mérlegelés körébe tartozó, és nem alkotmányossági kérdés.
Egyforma kötelezettsége a jogalkotónak és az alkotmányossági normakontrollt végzőnek, hogy kellő súllyal mérlegelje a sérelmet szenvedő fél pozícióját a további jóhiszemű szerzővel szemben.
Az eredeti jogosult bejegyzett jogának megszűnésével okozott hátrány és a további jóhiszemű szerzővel szembeni perindítási határidő hossza között ilyen összefüggés nem állapítható meg.
Önmagában az a körülmény, hogy a jogalkotó az eredeti jogosultra "méltányosabb" és ezzel a további jóhiszemű szerzőre méltánytalanabb szabályt is alkothatott volna, véleményem szerint nem alapozza meg az Inyt. 63. § (2) bekezdésének részleges alkotmányellenességét. Mivel a jogalkotó mérlegelési jogába tartozó kérdés eldöntésére az Alkotmánybíróság nem rendelkezik felhatalmazással, álláspontom szerint a bírói kezdeményezést el kellett volna utasítani.
Az AB határozat előtt mit jelentett a nyilvántartási tartalom a forgalomban fellépő, és a jogszerzés biztonságát, illetőleg kockázatait mérlegelő fél számára?
- előre látható, így előzetesen kalkulálható, a szerzés előtt hat, és nem utólagosan a szerzést követően kialakult jogvitában,
- objektív, tehát független a bíró későbbi az adott ügyben alkotott szubjektív értékítéletétől,
- általános, azaz nem az egyedi ügy tényállási elemeitől függ,
- biztonságos,egyszerű, aránytalan időbeli és személyi költségelemektől, magatartásoktól, azok okainak felderítésétől független, hiszen az ingatlanra vonatkozó jogok szerzése tekintetében egy helyen őrzött regiszter adta információ tömegből megszerezhető az összes lényeges információ,amely alapján a törvény ad nyújt jogvédelmet.
A hatvan napos perindítási határidő kézbesítéshez kötése indokolt, ettől a jogbiztonságot szolgáló más objektív megoldás nem képzelhető el. A tudomásszerzés időpontját ugyanis egyértelműen meg kell tudni határozni. A határidő jogvesztő jellege is alkotmányosnak tekinthető, mert a fél valóban abba a helyzetbe kerül, hogy a törlési per megindítását reálisan mérlegelheti. Kétségtelen mind két szabály a forgalom kollektív jogbiztonságát juttatja érvényre, és nem az egyéni jogosult magánbiztonsági igényét.
Az AB határozat folytán is van jogvédelem a jóhiszemű szerzőnek három éven belül is, ha
- a perben bizonyítani tudja, hogy a rei vindicatios igény jogosultja nem rendeltetésszerűen gyakorolta jogát, elkésett a tudomásul vételétől számított időben.
- A jogvédelem
• ex post - már kialakult és további beruházásokat tesz bizonytalanná,
• Rendkívül költséges időben és felmerült károk rendezése okán
• Bizonytalanságot generál önmagában, mert egy szubjektív értékítélettől függ a szerzett jogok véglegessége
• Önkényes a jóhiszemű szerzőre, hiszen a jóhiszemű szerző sem képes megismerni, és nem is ismerheti meg azokat a tényállási elemeket, amelyek közvetlen, illetőleg közvetett jogelődei szerzésekor felmerülhettek. Ezek a tényállási elemek számára felderíthetetlenek
• Nem hat általánosan, csak egyedileg, így szubjektív.104
A forgalmi jogbiztonság oldaláról nehezen érthető, hogy az Alkotmánybíróság a törlési kereset megindítására nyitva álló hatvan napos határidőről szóló szabályt a határozat közzétételének napjával semmisítette meg. Azt most nem is említem, hogy az Alkotmánybíróság a folyamatban lévő bírósági ügyben kizárta a megsemmisített rendelkezés alkalmazhatóságát. Alapos megfontolás alapján a vizsgált jogszabályt csak kellően hosszú, pro futuro hatállyal lehetett volna megsemmisíteni, és nem lett volna helye a konkrét esetben való alkalmazás kizárásának sem. 105 Az Alkotmánybíróságnak kellő időt kellett volna hagynia arra, hogy a törvényhozó új, a határozatban megfogalmazott elveknek megfelelő egyensúlyt teremtsen a jóhiszemű jogszerző fél és a sérelmet szenvedett fél egyaránt különösen fontos, de eltérő érdekei között - akár a rövid, forgalombiztonságot szolgáló keresetindítási határidő megtartásával, más szabályozási környezetben. 106
A hatályon kívül helyezett Inytv. 63. § (2) bek. értelmében a további (harmadik) jóhiszemű jogszerző már a szerződése megkötésekor biztos lehet abban, hogy joga nem törölhető, ha a közvetlen szerző jogának bejegyzéséről szóló határozatot a sérelmet szenvedett érdekeltnek (vagyis az eredeti tulajdonosnak, más szóval a közvetlen szerző elődjének és jogelődjének) kézbesítették, és ő hatvan nap alatt nem indított törlési pert.
Az AB határozat következtében a további (harmadik) jóhiszemű jogszerző a szerződése megkötésekor csak akkor lehet biztos abban, hogy joga nem törölhető, ha a közvetlen szerző jogát már több mint három éve bejegyezték.
A határozat a közhitelesség rovására és az ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszemű személy hátrányára, egyoldalúan változtatja meg ezt a helyzetet, azonnali hatállyal. Azokban az esetekben, amelyekben - a hatvan napos határidő eltelte miatt - a sérelmet szenvedett fél a vele szerződő féllel szemben már csak kötelmi igényt érvényesíthetne a vizsgált szabályok értelmében, ha ennek feltételei fennállnak, és törlési kereset a további jóhiszemű jogszerző bejegyzett jogának véglegessé válása következtében nem lenne indítható, a többségi határozatnak az alkotmányellenes jogszabály hatályvesztése időpontjára vonatkozó rendelkezése miatt feléled a jóhiszemű szerzővel szembeni, törlési kereset indításához való jog.
Az Inytv. 63. § (2) bek.-e részleges alkotmányellenessége megállapításakor azonban az Alkotmánybíróság valójában tovább ment alkotmány-bíráskodási funkciójánál, átvette a törvénykezés jogát, amikor a rendelkezés tartalmát valójában átírta, és nem adott törvénykezési lehetőséget a törvényi rendezést igénylő helyzet kialakulása az Országgyűlésnek.
Az Inytv. 63. §-ban a törvényalkotó ugyanis kétféle joghelyzetben mérlegelte az anyagi jogosult és a jóhiszemű harmadik viszonyát
- ha igazolt a jogsértő törlési határozat kézbesítése az anyagi jogosultnak, így tud arról, hogy egyfelől az ő jogát törölték, más jogát bejegyezték
- ha nincs igazolt kézbesítés, így az anyagi jogosult még csak nem is tud jogvesztéséről.
Az AB a törvényhozó ezen kettős érdekmérlegelési helyzeten alapuló kettős szabályozási kompetenciáját vonta kétségbe, és határozatával egy és ugyanazon szabályt ültette annak helyére.
A "jogbiztonság a hosszú időre dolgozó forgalom alapvető követelménye. Jogbiztonság abban az értelemben, hogy bizonyos idő elteltével is az fog jognak bizonyulni, amiről ma okkal hihető, hogy jog. A kapitalista gazdálkodás legfontosabb lelki előfeltételei közé tartozik a cselekvő ember biztonsági érzete."107
Bizonyos az, hogy az egyes személy tulajdonjoga biztonságának megingása is zavarja a gazdasági életet, de a fennálló tulajdonjog védelme mellett nemcsak az egyes jogosultnak érdeke szól, hanem sokkal inkább a gazdasági élet általános szempontjai is. Az új szerzők jogának megtagadása a forgalom biztonságára sokkal nagyobb teher, mint a meglevő egyedi tulajdonjog elvonása."108 A gazdasági élet bizalma melletti meggondolás dönt a forgalmi érdek mellett.
A kollektív forgalmi biztonság gyengítésében, de az anyagi jogosult egyedi biztonsága megerősítésében a bírói gyakorlat is szerepet kért magának. Tekintsük ennek szép példáját a Legfelsőbb Bíróság EBH 2006. 1486. számon közzé tett határozatában. A bejegyzési kérelmet visszavonó és az adásvételi szerződést felbontó nyilatkozatot az eredeti bejegyzési kérelem rangsorában kell elintézni. A kérelem visszavonásához nem kell annak a személynek a hozzájárulása, aki más ranghelyen folyó bejegyzési eljárásban válna jogosulttá.109
A bírósági álláspont szerint az Inytv. 26. §-ának (8) bekezdése szerint a szerződő felek kérelmüket közös nyilatkozattal mindaddig visszavonhatják, amíg abban a földhivatal nem hozott határozatot. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához az ő hozzájárulása is szükséges.110 Az egyes ranghelyen folytatott ingatlan-nyilvántartási eljárásokat el kell különíteni, így nem ismerhető el az ügyféli jogosultság abban az esetben, ha valamely személy a rangsorban következő eljárásban érdekelt.111 Annak lehetősége, hogy a felperes egy más ranghelyen folytatott ingatlan-nyilvántartási eljárásban jogosulttá válhat, az Inytv. 26. §-ának (8) bekezdésében és az Inytvr. 14. §-ának (5) bekezdésében említett jogosultságot nem alapozza meg.
Ugyancsak a forgalmi jogbiztonságot erodáló eseti döntésként értékelhető a kérelemhez kötöttség szabályának fellazítása a halasztott adásvétel esetén, amikor a felek a szerződésben kikötik a tulajdonjog fenntartással eladást, de annak tényét nem kérik bejegyezni, hanem azonnal tulajdonjog bejegyzési kérelmet terjesztenek elő. Ezért az ingatlanügyi hatóság tulajdonjog bejegyzési kérelmet elutasítja, a bírósági jogértelmezés pedig hiánypótlási felhívást tart szükségesnek, mintegy méltánytalannak találva az azonnali elutasítást. Hogyan is érvényesül a kérelemhez kötöttség elve a tulajdonjog fenntartással történő eladása tényének ingatlan-nyilvántartási bejegyzésénél, kifejezett erre irányuló kérelem hiányában, illetőleg ehelyett tulajdon jog bejegyzése iránti kérelem benyújtása esetén?112 Kísért az AB határozati panelmondat: a szabály méltánytalan egyes jogszerzőkre.
A Bíróság álláspontja szerint ha a vevő kérelme valóban tulajdonjog bejegyzésére irányult, az alperesnek észlelnie kellett volna az okirat és a bejegyzési kérelem közötti ellentmondást, és a tényállás tisztázása érdekében az Inytv. 39. § (1) bekezdése alkalmazásával fel kellett volna hívnia a felperest a hiány pótlására. Tévesen alapította elutasító határozatát az alperes az ingatlanügyi hatóság az Inytv. 39. § (3) bekezdésének f) pontjára, mert ez a rendelkezés csak akkor alkalmazható, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak van olyan hiányossága, amely nem pótolható. A perbeli esetben azonban a bejegyzési kérelem hiányossága az alperes felhívására pótolható lett volna.
Ebből következően az ingatlanügyi hatóság tévesen értelmezte felülvizsgálati kérelmében az Inytv. kérelemhez kötöttség elvét, álláspontja szerint ezen elv alapján csak a tulajdonjog bejegyezhetősége tekintetében kellett vizsgálatot folytatnia, mivel a kérelem csak ezt a jogot jelölte meg. Az Inytv. 26. §-ának (1) bekezdése értelmében az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését valóban kérelemre (vagy megkeresésre) kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni, azonban a tényállás hivatalbóli tisztázásának az 1957. évi IV. törvény (Áe.) 26. § (1) bekezdésében írt kötelezettsége az ingatlan-nyilvántartási hatóságot is terheli.
A tényállás tisztázásának egyik módja a már fentebb hivatkozott hiánypótlási eljárás. A Legfelsőbb Bíróság rámutat arra, hogy a hiánypótlási eljárás nem jelenti a kérelemhez kötöttség elvének megsértését, a tényállás hivatalból tisztázása hiánypótlással éppen ezen elvet szolgálja azzal, hogy csakis olyan jog vagy tény kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre (feljegyzésre), amely tartalmában megfelel az ügyfél kérelmének.
Még élesebben merül fel a forgalmi jogbiztonság kérdése egymással versengő, netán kizáró jogok bejegyzése kapcsán a kérelmek egyidejű érkezésekor.
A Legfelsőbb Bíróság előtt folyó ügyben ismét a tulajdonjog fenntartással eladás ténye feljegyzésének ranghelyet biztosító hatálya, illetőleg a bejegyzett tulajdonossal szejmben elrendelt végrehajtási jog eljárási és anyagi ranghelye volt az eldöntendő kérdés a LFB. Kfv. III. 37.303/2004/8. szám ügyben.
Az eljárás és a jogorvoslati rendszer törvényi szintről kormányrendeleti szintre való lefokozása útján
A törvényhozó sem maradt el a forgalmi jogbiztonság leépítésében, az anyagi jogosult egyedi jogbiztonsága biztosítása érdekében. Az ingatlan-nyilvántartási törvénynek a jogorvoslatokra vonatkozó 55-58. §§-ait több bekezdését113 hatályon kívül helyezte, majd kormányrendeleti szinten újra szabályozta114 a határidők tekintetében, végül a kormányrendeleti szintű főszabálynak a törvény ad végrehajtási tartalmat.115
A rangsor elvének felhígítása a saját hatáskörben való intézkedés útján
A körzeti földhivatal a megtámadott határozatot a fellebbezés érkezésétől számított nyolc nap alatt az 54. § keretei között kijavíthatja vagy kiegészítheti, módosíthatja, és visszavonhatja. Ha a megtámadott határozatot időközben az illetékhivatalnak is megküldték, az új határozatot is meg kell küldeni az illetékhivatalnak.
A beadvány megtartja a kérelem eredeti rangsorát, ha az elutasításra a törvény 39. § (3) bekezdése miatt került sor, a határozat fellebbezéssel megtámadható és a fellebbezés során pótolták a határozatban megjelölt hiányosságokat.
A fellebbezési jognak a törölt bejegyzésekre való kiterjesztése révén
Alapvető jogbizonytalanságot szül, hogy a törvény szerinti határidőben - kézbesítés egy évvel a határozat meghozatala után - benyújtott fellebbezés alapján hozott másodfokú határozat hatálya a megtámadott bejegyzésen alapuló további bejegyzésre is kiterjed. A jóhiszemű szerző kitörléséhez nem is szükséges törlési per indítása, ahol alperesként részt kell vennie és védekezhet, elegendő a jogelődjének bejegyzését megtámadni közigazgatási jogorvoslattal, és a törölt bejegyzés alapjául szolgáló határozat megsemmisítése, megváltoztatása következtében a további jogszerzőket anélkül törlik, hogy tudomást szereznének a jogorvoslati eljárásról.116
Az okirati elv erodálásával
Az Inytv. 8. §-a az okiratok alaki és tartalmi kellékei tekintetében kizárólag az Inytv.-nek adott felhatalmazást az általános szabályoktól eltérő rendelkezés megalkotására.117 Az egyes pénzügyi törvények módosításáról rendelkező külön törvény ezt a felhatalmazást bármely tárgyú törvénynek megadta, hogy az adóhatóságok és végrehajtók kivételt kapjanak a szigorú alaki kellékekkel bíró okiratok szolgáltatási kötelezettsége alól.118 Az okiratok tartalmi és alaki kellékei adják biztosítják az ingatlan-nyilvántartási tartalom törvényességét, amely a bizonyító erő alapja, a joglátszat törvényességi biztosítéka, és az ezen a látszaton alapulóan jogot szerző jóhiszemű jogszerző védelmének kiindulópontja.
Előadásom összefoglalásaként azt a következtetést kell levonnom, hogy az elmúlt tíz esztendő inkább az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének erodálódását, a jóhiszemű jogszerző védelmének szinte felszámolását eredményezte. Ebben a folyamatban jogalkotó és jogalkalmazó is részt vett, amelyben az alkotmánybírósági bíráskodás meghatározó szerepet kért és kapott.
A különböző államhatalmi ágakhoz tartozó faktorok cselekvéseinek eredményét annak irányát elemezve minden különösebb tévedés nélkül levonható a következtetés: a magyar ingatlan-nyilvántartási jogban mind a törvényhozó, mind a bíróságok óvatosan, de egyre nyilvánvalóbban a jogvesztő anyagi jogosult rei vindicatio-s igényét támogatják a jóhiszemű jogszerző védelmével szemben. Az egyéni, elszigetelt jogbiztonsági igény hangsúlyosabb védelmet kap az ingatlanforgalom kollektív biztonsági igényével szemben. Ez egy lehetséges válasz, de akkor annak meg kell jelennie a nyilvánkönyv bizonyító erejéről, közhitelességről szóló egyre üresebben csengő törvényi deklarációjában is.
A záró kérdés egy régen kitárgyalt, de újra aktuálissá vált jogalkotói dilemma megoldására irányul: Mégis kinek az érdekét és hogyan védjük meg?
A sarokpontok adottak.
Az aki sem nem tulajdonos, nem jogosult, sem nem képviselője a tulajdonosnak, jogosultnak, az főszabály szerint nem ruházhatja át a tulajdont, más jogot.
A jóhiszemű szerző jogszerzésének, különösen tulajdonszerzésnek jogpolitikai alapját több alapon is alátámaszthatjuk:
Feltétlenül alapja lehet a harmadik jóhiszemű jogszerzésének a jogosult, így pl. a tulajdonos mulasztása, vétkessége.
Alapja lehet a harmadik jóhiszemű jogszerzésének, hogy a szerző azért érdemel védelmet, mert az ingatlandolog jogosultját az ingatlan-nyilvántartásban megnyilatkozó külső tény folytán tulajdonosnak, a dolog feletti rendelkezésre jogosultnak tekintette. A külső tényállásba vetett bizalom tulajdont, jogot eredményez.
Nem lehet a harmadik jóhiszemű szerzőt annak a bizonyítására kényszeríteni, hogy szerzése alapjául szolgáló tényként kelljen bizonyítania a régi jogosult, tulajdonos vétkességét.
A jogosult, a tulajdonoshoz vétkessége, késedelme és mulasztása a hamis ingatlan-nyilvántartási látszat fenn maradásában a jogosult jogvesztését okozza, az általában elvárható gondosság mércéje szerinti megítélés alapján.
Az egyedi, különleges esetekre (mint pl. lakásmaffia, és más bűncselekmények folytán ingatlanra bizonyítottan a joglátszaton alapuló jogvédelem miatt jogot vesztők), ahol bizonyítást nyer, hogy a jogosultak jogvesztése tőlük független körülmények miatt következett be, állami kártérítési alapot kell képezni, amelyet az ingatlanforgalom szereplői töltenek fel folyamatosan, a bejegyezési eljárási díjakba külön beépített befizetésekből képezett un "super fund"-okban.
Nem hiszem, hogy a jóhiszemű jogszerzőktől a bona fides helyett egyfajta optima fides-t kellene megkövetelni.
A dilemma fenn áll, törvényalkotó, de jogalkalmazói átgondolást kíván: inkább a dinamikát a forgalom, a szerzés érdekét részesítjük előnyben a statikával, a fenn álló jogok védelmével szemben. A döntés zérus értékű, mert ami az egyik oldalon nyereség, az a másik oldalon feltételen veszteség. Mindig két jelentős és egyformán védelemre érdemes érdek közül az egyik mellett kell dönteni. Ha ennek tudatában vagyunk, kettőnek kell belőle szükségképpen következnie.
1. A forgalom biztonsága által megkívánt térre kell szorítani a jóhiszemű jogszerző védelmét, de ott veszni kell hagyni az anyagi jogosult védelmét.
2. A jogvesztést elszenvedőnek - jogszabályalkotással okozott kár - kárpótlásáról gondoskodni kell. ■
JEGYZETEK
1 Lásd erről különösen: Nizsalovszky Endre: A látszat a jogban, MJE külön lenyomat a Debreceni Szemléből 1931. 15. o. (Megjelent még: Tanulmányok a jogról, Bp., Akadémiai Kiadó, 1984.
2 Eörsi Gyula: A tulajdonjog fejlődése. Budapest, 1951. I. kötet
3 Wellspacher: Das Vertranen auf äussen Tatbestände VIII. o. idézi Nizsalovszky Ende: A látszat a jogban 1931. Magyar Jogászegylet Debreceni Közgyűlésén elhangzott előadás. 3. o.
4 Eörsi Gyula: A tulajdonátszállás kérdésköréből. Budapest, 1947. Légrády Testvérek Kiadó; 66. o.
5 Gerstberger: Der Schutz gutgläubiger Dritter im Rechtsverkehr - idézi Nizsalovszky Ende: A látszat a jogban 1931. Magyar Jogászegylet Debreceni Közgyűlésén elhangzott előadás. 3. o.
6 Nizsalovszky: A látszat a jogban. id. m. 2. o.
7 Krückmann: Nachlese zur Unmöglichkeitslehre: "Rechtsschein ist alles", Jherings Jahrbücher XXI. 162-169. o.
8 Nizsalovszky: A látszat a jogban. 4. o.
9 Eörsi: id. m. 34. o.
10 "A nyilvánkönyv joghatása közbizalmi (publicitási) természetűek, mely esetben a jogváltozás a bejegyzés nélkül is beáll ugyan, de azok javára, akik a jogváltozásról nem tudva bocsátkoztak valamely jogügybe, a kérdéses jogi fény tekintetében fikció erejével a nyilvánkönyvnek (habár tárgyilag helytelen) tartalma szolgál irányadóul"; lásd még Reitzer Béla: a telekkönyvi bizalom oltalmának határai Magyar Jogászegyleti Értekezések XXXVII. 286. sz.; Franklin Társulat nyomdája 1908. 5., ill. 28. o. Budapest.
11 A Magyar Általános Polgári Törvénykönyv első tervezetének indokolása (II. kötet 181. o.) a közhitelességet fictio-nak tekinti.
12 A nyilvánkönyvi szabályozás "felismerhetőkké és közhitelűekké téve a dologi viszonyokat, megteremti (fenntartsa) az ingatlanforgalom és a jelzáloghitel szilárd alapját". A közhitelesség tartalmát a jóhiszemű harmadik szerző jogvédelmében jelölik meg. Indokolás a magyar általános polgári törvénykönyv tervezetéhez. Budapest, Grill Károly Könyvkiadóvállalata 1901.
13 A telekkönyv hitelességét szolgálja ez a szűkítés, hogy azon idő alatt, míg a törlési pert a jóhiszemű harmadik személy ellen is meg lehet indítani, a harmadik személynek saját védelme érdekében elegendő legyen az eredetileg bejegyzett tényleges jogállásra vonatkozó véleményét beszereznie, ne kelljen tartania telekkönyvből fel nem ismerhető személy támadásától, illetve ne lehessen visszaéléssel valamely ingatlan forgalmát hosszú időre megakadályozni.
14 1928. évi Mjt.
15 "Aki a telekkönyvben bízva ingatlanon tulajdont vagy más dologi jogot vagy ily jogot terhelő további dologi jogot jogügylettel jóhiszeműen szerez, szerzésében a törvény korlátai között védelemben részesül."
16 Tévesen fogalmaz szerintem Salamonné dr. Solymosi Ibolya, amikor azt írja, hogy az 1928. évi Mt. jav. értelmében a közhitelesség elve kettős vélelmet foglalt magába:
- az a jog, amely a telekkönyvbe bejegyezve nincs, jogilag nem létezik,
- azt a jogot pedig, amely a telekkönyvbe be van jegyezve, valóságosnak, helyesnek és jogilag létezőnek kell tekinteni." Salamonné Solymosi Ibolya: Mi következik az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéből? Magyar Jog. 1982. 4. szám. 332-335. o.); Lásd erről különösen Földi András: A jóhiszeműség és tisztesség elve. Intézménytörténeti vázlat a római jogtól napjainkig. Budapest 2001. Publicationes Instituti Iuris Romani Budapestiensis. Fasc. IX.
17 Az 1886. évi XXIX: tc. 76. §-a által adott felhatalmazás alapján a 947/1888. IM rendelet 8. §-a építette a magyar telekkönyvi jogba, hogy hatvan napon belül a per ténye feljegyzése iránti kérelmet be kell nyújtani a telekkönyvi hatósághoz azzal, hogy azt hat hónapon belül meg is kell indítani a bejegyzett ellen, módosítva ezzel a korábbi telekkönyvi rendtartás 150. §-ához kötött három éves határidőt. A határidők tekintetében egyértelmű Sárffy véleménye:" Hangsúlyozottan kiemeljük azonban... a 60 napot, hat hónapot, illetőleg a három évet nem a harmadik személy jogszerzésének idejéig kell számítani, hanem a törlési per megindításáig.
18 Grosschmid vitatja a tulajdoni kereset jellegét, szerinte inkább személyes kereset a telekkönyvi birtok visszaadására. Lásd Fejezetek kötelmi jogunk köréből. Lásd 6-11. §-ok. Különösen 335-
19 Ez a kritikus idő a rendtartásban 3 év volt, amelyet a 947/1888. IM rendelet 8. §-a leszállított hat hónapra, arra az esetre, ha a sértett részére a bejegyző végzést szabályszerűen kézbesítették, azzal a feltétellel, hogy a kézbesítéstől számított 60 napon belül perindítási szándékát perfeljegyzés céljából a telekkönyvi hatóságnál bejelentette. A három éves határidő azonban továbbra is fennállt azokban az esetekben, mikor a kézbesítés nem, nem szabályszerűen vagy nem saját kézhez történt; illetve, ha saját kezéhez kézbesítették ugyan, de úgy, hogy az onnan számított 60 nap már a három év letelte után járt volna le mivel a rendelet semmiképp sem meghosszabbítani akarta a határidőt.
20 Legyen erre példa Imling és Kolosváry, de ki kell emelni az 1882. évi 9514. számú Kúriai döntést, amely kimondta, hogy "téves telekkönyvi bejegyzés által nyilvánkönyvi jogot szerezni nem lehet; ily bejegyzés jogerőre nem emelkedhetik, elévülés alá nem esik." Zlinszky-Imling: Telekkönyvi jog, 269. o. id. Tímár: 163. o.;
21 1855. dec. 15. IM rend. 168. §-a alapján.
22 Ezzel ellentétes véleményen van Jójárt. Lásd Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog, 2001. szeptember. 514. o. A bizonyító erő is törvényes vélelem, törvény erejénél fogva a bizonyítás terhét és kötelezettségét telepítő szabály. Vélelem tehát ez a javából csak megdönthető vélelem.
23 Pl. BGB. 892. § ; GBG 62. §, Inytv. 5. §, 63. §.
24 A BGB 893.§. kiterjeszti azt a fikcióhatást (Fiktionswirkung) azokra a rendelkezésekre is (pl. Ranghelyváltozás), amelyek nem vezetnek közvetlen jogszerzéshez, illetőleg a telekkönyvbe bejegyzett dologi jogosultak kötelezettségei módosulásaihoz.
25 A szerződési akarat, nyilatkozat, majd teljesítő magatartás megítélése, összevetése során a jogi doktrínában a XIX. századtól a visszterhes szerződések körében a nyilatkozati és bizalmi elv összekapcsolása érvényesül forgalombiztonsági okokból. A nyilvánkönyveket is egy intézménynek kell tekinteni ebből a szempontból. A jóhiszemű és tisztességes magatartás general clusulá-ja a magánjogban a forgalom biztonságát, a közbizalmat is megalapozza. Lásd e témáról különösen Földi András: A jóhiszeműség és tisztesség elve. Intézménytörténeti vázlata római jogtól napjainkig. (Publicationes Institut Iuris Romani Budapestiensis, fasc. IX.) Bp. 2001. 118. o.; továbbá ugyanerről Szalma József: Gondolatok. Földi András: A jóhiszeműség és tisztesség elve c. könyve kapcsán (Acta Facultatis Politico-Iurudicae Universitatis Budapestiensis XXXVIII-XXIX. 2001/2002. 303-313.); Földi András-Hamza Gábor: A római jog története és institúciói. Bp. 2002.; lásd még Eörsi Gyula: A szocialista polgári jog alapproblémái, Bp. 1965.; Vékás Lajos: A polgári törvénykönyv, Bevezető rendelkezések, A polgári törvénykönyv magyarázata (szerk. Gellért György) Bp. 1992. KJK., Kecskési Polgári jogunk alapelveinek változásáról, Magyar Jog 1993. 1. szám, Újlaki László: Méltányosság a jogban, Bp. 1990. Lábodi Tamás: Magyar Magánjog (polgári jog) általános része, Bp.-Pécs, Dialógus Kiadó, 1998.; Bíró György - Lenkovics Barnabás: Magyar polgári jog, Általános Tanok. Miskolc, 1996.) lásd még Kelemen Imre: Institutiones juris Hungarici privatki, Pestini. 1814. II. k. 1046. o. Hiv. Szalma: i. m. 306. o.; Frank Ignác: A közigazság törvénye Magyarhonban. Buda. 1845. 560. o. (facsimile kiadásban megjelent az 1980-as évek végén.
26 Szladits: i. m. 128. o.
27 II. Vélelmezni kell annak a jóhiszeműségét, aki az ingatlan-nyilvántartásban (telekkönyvben) bízva ellenérték fejében szerez jogot [1972. évi 31. sz. tvr. 2. § (2) bek., 54/1960. (XI. 7.) Korm. sz. r. 1. § (3) bek.]. A bírósági gyakorlat abban az esetben nem látja megállapíthatónak a jogszerző jóhiszeműségét, ha az átruházáskor tudott az elbirtoklásról, illetve tudta azt, hogy az ingatlan telekkönyvben nyilvántartott terjedelme eltér a tényleges helyzettől. (P. törv. I. 20. 874/1968., P. törv. I. 20 714/1969.)
28 Ezért érthetetlen miért tartalmazta azt a szocialista telekkönyvi rendelet és az Inytvr., és miért nem rendelkezik erről a Ptk.
29 Haegele, Schöner, Stöber: i. m., 155. o. "Schutz gutgläbigen Erwerbs durch öffentlichen Glauben des Grundbuchs."
30 Haegele, Schöner, Stöber: i. m. 156. o.
31 Baur/Stürner: Lehrbuch des Sachenrechts 16. Aufl. München 1992. § 23. I. 2.; Walter H. Rechberger: Über die Grundprinzipien des österreichischen Grundbuchsystems, Veröffentlichungen des Ludwig-Boltzmann-Institutes für Rechtvorsorge und Urkundenwesen, S. 17. Wiener Konferenz über Grundbuch und Kataster Veröffentlichungen des Ludwig-Boltzmann-Institutes für Rechtvorsorge und Urkundenwesen, Wien, 1999"...der österreichische Gesetzgeber hat eine gewisse Vorsicht lassan, indem er diesen Gutglaubensschutz erst nach Rechtskraft der Eintragung, wenn also gegen den Eintragungsbeschluss kein Rechtsmittel erhoben oder ein solches erfolglos geblieben ist, eintreten lasst."; Eric Feil: Grundbuchrecht, S. 32-33, Springer Verlag Wien, 1972"), továbbá Hoffmeistertől egy igen izgalmas cikkben: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli, 1972, S. 6-10.; Az osztrák telekkönyvi törvény hatálybalépésének 100. évfordulóján tartott előadás alapján) Továbbá Eric Feil: Von dem Fall der fehlenden Zustellung abgesehen erwirbt der gutglaubige Dritte. Wenn er dir Rechtskraft der Ewintragung abwartet, sofort Eigentum. In Grundbuchrecht, S. 32-33, Springer Verlag Wien, 1972"); lásd még Auer, Hoffmeister: i. m. 80. o. "Die österreichische Variante des abgeschwächten Gutglaubenschutzes bei anfäglicher Unrichtigkeit gilt in den Nachfolgestaaten Jugoslawiens, in Ungarn, und zwar mit einer einheitlichen 30-tägigen Frist eine Regelung, die m.E. den modernen Verkehrverhältnissen besser entspricht als die österreischische) sowie auch Polen, in dessen GBG (Art. 55.) allerdings nur eine 14-tägige Rechtsmittelfrist vorgesehen ist."
32 "muss der Erwerber gem. § 892. noch in dem Zeitpunkt gutglaubig sein, in dem der Antrag auf Eintragung seines rechtsgeschaftlich erworbenen Rechts gestellt wird § 13. GBO). Schwab-Prütting: Sachenrecht. München, 2000. 91. o.
33 A BGB 892 § 1. bekezdése alapján a jogszerzőnek a bejegyzéskor kell jóhiszeműnek lennie. A BGB 892 § 2. bekezdése értelmében viszont elegendő, ha a jogszerző a bejegyzés iránti kérelem benyújtásának időpontjában jóhiszemű. Schwab-Prütting: i. m. 91. o.
34 Ha azonban a 892. § (2)-ban meghatározott időpont után egy kifogást jegyeznek fel, úgy ez a jóhiszemű jogszerzésnek útját állja. A 892. § (2) nem alkalmazható, ha a telekkönyv csak a kérelem beterjesztése után válik helytelenné.
35 BGB 873. §
36 17. § és 45. § GBO.
37 Marcus Lutter: Die Grenzen des sog. Gutglaubenshutz im Grundbuch, Berlin, 1981; Dieter Eickmann Die Auswirkungen von Grundbucheintragungen in Abteilung II.Köln 1986.) Palandt/ Bassenge: Bürgerliches Gesetzbuch, Kommentar 52. Aufl. 1993. München § 892. Randnummer 25.; Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen 10., 1969.) hiv. Holzer-Krammer: i. m. 124. o.
38 Karl Heinz Schwab-Hanns Prütting: Sachenrecht, Verlag C. H. Beck, München, 2000. 91. o.
39 Az 1928. évi Magyar Magánjogi Törvény tervezet (Mtj.) 3. §-ához fűzött indokolás szerint "a jóhiszeműségen és tisztességen alapuló forgalomban természetes, hogy embertársaink jóhiszeműségét - amennyiben attól jogi hatások függnek - vélelmezni kell, tehát a rosszhiszeműség szorul bizonyításra."
40 Kampis: i. m. 77. o.
41 Sárffy: i. m. 540-541. o.
42 1855. évi dec. 15. IM rend.
43 A miniszteri rendelet a rosszhiszeműség perbeli igazolását kívánja meg. Jelen sorok szerzője szerint e következtetés levonását igazán mégis az Mtj. 3. §-a tette lehetővé Sárffy számára is.
44 Az interim jogintézmények szánt birtokkal megerősített jogcímvédelem - érthető okokból - a ma napig fennmaradt a magánjogban. Az új Ptk. minden jel szerint mellőzi. Optimista jogalkotói fordulat tanúi lehetünk. Grosschmid: Fejezetek kötelemi jogunk köréből. 483-484. o. Grosschmid úgy véli, hogy elvárható a vevőtől, hogy vétel előtt megtekintse az ingatlant, vagy meggyőződjék a birtoklás állapotáról. hiv. Vékás: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért. Magyar Jog. 2001/3. 130. o.
45 A jóhiszemű személyek joggal bízhatnak abban, hogy a nyilvánkönyvi bejegyzések helyesek. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy mindenki megbízhat a nyilvánkönyvi bejegyzések helyességében és senkit nem érhet hátrány amiatt, hogy a nyilvánkönyv valamilyen jogot, vagy adatot tévesen tüntet fel.
46 "Das Vertrauensprinzip entfaltet nicht nicht zwischen dem wirklich Berechtigten und seinem Nachmann, sondern nur zwischen dem Berechtigten und einem gutgläubigen Dritten seine Wirkung." Koziol, Welser: i. m. 108. o.
47 "A joghatás a tényállásban absztrahált életjelenség megvalósulásához fűződő olyan jogkövetkezmény, amely már nem az élet, hanem a jog jelenségvilágába tartozik." Lásd erről: Lábady Tamás: Magyar Magánjog, Általános rész. Első Rész. Bp. 1932. Grill Károly Könyvkiadóvállalata 370. old. joghatásbeli vélelem valamely tényből azonnal valamely jog fennállására vagy fenn nem állására következtet. Így pl. a telekkönyvi bejegyzéshez fűződik a jog fennállásának, a telekkönyvi törléshez a jog fenn nem állásásának joghatásbeli vélelme. A német telekkönyvi jogban ún. "Fiktionswirkung", továbbá "Schutzwirkung"; szemben az eljárásjogi, bizonyító erőt jelentő vélelemhatással az ún. Vermutungswirkung-al szemben, ami a telekkönyv helyességének vélelmét jelenti a BGB 891. §-a alapján. Baur/Stürner. Lehrbuch des Sachenrechts 16. Aufl. München 1992. § 23. I. 2.; hiv. Wiegand: Juristische Schulung, 1975, 205. ff.
48 Grosschmid Béni a megdönthetetlen vélelem és a fikció elhatárolása során kimutatja, hogy a meg nem dönthető vélelem is eredményezhet nem való tényazonosságot, így a fikciótól nem ez különbözteti meg, hanem a törvényhozó kiindulása: a megdönthetetlen vélelemnél a törvényhozó abból indul ki, hogy a két tényállás rendszerint azonos. Lásd ezzel kapcsolatban: Lábady Tamás: A magyar magánjog (polgári jog) általános része, Dialóg-Campus Kiadó, Budapest-Pécs; 1998. 184-185. o. Szladits Károly: Magyar Magánjog, Általános tanok. Első Rész. Bp. 1932. Grill Károly Könyvkiadóvállalata 370. o.; A magánjog vélelmi szabályai általában megdönthetőek, velük szemben tehát ellenbizonyításnak helye van, válhatnak megdönthetetlenné, a fikció esetében ez fogalmilag kizárt.
49 "Es kommt zum Tragen, und wenn das Grundbuch von der wirklichen Rechtslage abweicht und der Erwerber eines bücherliches Rechts auf den Buchstand vertraut." Koziol-Welser: i. m. 108. o.
50 Szladits: Dologi jog, 165. és 183. o.
51 Grosschmid által jelölt nyilvánkönyvi anyagi jogosult, annak közvetlen jogutódja.
52 A joghatás nem terjed ki a jogosultként bejegyzett rendelkezők személyi identitására. Horber/Demharter: Grundbuchordnung, Einladung (13. § Kommentar 20. Auflage 1993 München (Verlag C. H. Beck).
53 Szladits a közhitelességet a közbizalmi hatály tárgyalásakor említi, mint a jóhiszemű szerzőt védő joghatást. A közhitelesség Szladitsnál nem jelenti a bizonyító erőt, jelenti ezzel szemben azt a fikciós tényállást, hogy a nyilvánkönyvi és az anyagi jogi állapot eltérése esetére nem engedi meg az ellenkező bizonyítását a jóhiszemű harmadik javára. Ezen okból megdönthetetlen vélelemmé válik. Szladits: i. m. 122. o. Kampis szóhasználatában. Mindkét szerző pontosan fogalmaz a maga értelmezésében, mindkettőjük kiindulópontja azonban más és más. Szladitsot a joglátszat magja, a jóhiszemű jogszerző védő joghatás tartalma, Kampist a Ptk. szerinti közhitelesség, mint vélelem különböző fázisainak tartalma indítja a közhitelesség megfogalmazására. Kampis: i. m.: 74-75. o.
54 Karl Heinz Schwab-Hanns Prütting: Sachenrecht, Verlag C. H. Beck, München, 2000 (91. o.). A magyar nyilvánkönyvi irodalomban Szladits fejti a telekkönyv közbizalmi hatálya keretében a közhitelesség fogalmát egyértelműen a fentiek szerint, mint a jóhiszemű telekkönyvi jogszerző szerzésének védelmét jelentő joghatást. Szladits Károly: Dologi jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóvállalata 122. old.
55 Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli, 1972, S. 97-
56 Ennyiben a magyar Inytv. az osztrák telekkönyvi joghoz került közel.
57 A német jog e fogalom leírására az Unrichtigkeit (ursprüngliche, nachträgliche) fogalmat használja, amely inkább szabálytalanság, helytelenség szavakkal fordítható a telekkönyv fogalmi szókészletében. Könnyen belátható, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat eredeti vagy utólagos érvénytelensége nem vezet a nyilvánkönyvi határozat, illetőleg a nyilvánkönyv érténytelenségéhez, de vezet annak jogszerűtlenségéhez, helytelenségéhez. Ennek kapcsán áll elő a nyilvánkönyvi bizalomvédelmi mechanizmus a teljesség és a helyesség alanyilag célzott anyagi jogi joghatásával. Feltűnő, egyben magyarázat is a magyar telekkönyvi jogban kialakult "érvénytelen bejegyzés" fogalomhasználatra, hogy az osztrák jogban is elterjedt az érvénytelenség e közjogi válfaja. A bűncselekmény elkövetésével - közokirat hamisítással - hozott, így az Áe. szerint semmis nyilvánkönyvi határozat folytán előálló érvénytelen bejegyzés lehetséges. Ez az esetkör az eredettől fogva érvénytelen nyilvánkönyvi bejegyzést jelenti, amelynek orvoslása teljesen eltér az Áe. szerinti jogorvoslati határidőktől és feltételektől. A nyilvánkönyvi bejegyzés közjogi érvénytelensége esetén éppen a jóhiszemű jogszerzés részesül csak védelemben, maga az érvénytelen bejegyzés nem, mivel ott az érvénytelenség alapját adó magánjogi jogviszony érvénytelensége, illetőleg annak hiánya adja meg a felülvizsgálat lehetőségét, a felülvizsgálat határidejét. Az érvénytelen bejegyzés három év után is törölhető a rei vindicatio-s igény előterjesztésével, ellenben az érvénytelen bejegyzésen alapuló további jogszerzés már nem támadható e határidő elmúltával. Míg az Áe. a közigazgatási határozat stabilitását védi, addig az Inytv. csak a jóhiszemű harmadik jogszerzését védelmezi.
58 Többségében a jogerősen határozaton alapuló bejegyzésekhez kapcsolódik azonnal, a nem kézbesített határozatok esetében a közhitelesség hatályának beállta elhúzódhat az "érvénytelen" bejegyzéstől számított három évig is.
59 BGB 892. §
60 Aki dologi jogi értelemben erre jogosult lenne.
61 Itt köszön vissza a sokak által nem ismert jogerő bonyolult kérdésköre (lásd pl. BGB 899. §-a szerinti panaszt).
62 Pl. a német telekkönyvi jogban a BGB 892. § negatív értelemben írja körül a jóhiszeműséget, azt határozza meg, hogy a jogszerző mikor nem minősül jóhiszeműnek. Ebből az következik, hogy amennyiben a BGB 892. §-ában meghivatkozott két eset egyike sem áll fenn, a jogszerzőt jóhiszeműnek kell tekinteni.
63 1855. dec. 15. IM rend. 150. §-a.
64 Kivételként jelentkezett az Erdélyre és Kelet-Magyarországra vonatkozó 1440/1941. ME számú rendelete, amely a törlési kereset határidejét 1940. aug. 30-tól számított hatvan napra korlátozta. Sárffy: i. m. 535. o.
65 54/1960. (XI. 27.) Korm. rendelet.
66 Kampis is az "érvénytelen" telekkönyvi bejegyzés fogalmat használja, annak közjogi aktus jellege ellenére. lásd Kampis: i. m.: 408. o. Kisfaludi ezt nem tartja szerencsésnek annak ellenére, hogy nem itt, hanem az új Inytv., jóhiszemű szerzést meghatározó fogalmával kapcsolatban írja le. Ott sem értünk vele egyet, és itt sem. Az ingatlanforgalom által megkövetelt biztonság a visszterhes szerzők javára garantált a telekkönyvi jogokban. A nyilvántartási törvény jóhiszemű fogalma viszont nem megdönthető törvényes vélelem, hanem megdönthetetlen törvényes vélelem, amely ellenében nem lehet bizonyítást folytatni nyilvánkönyvi eljárásban. Kellene egy Ptk.-beli fogalom is, amely viszont nincs. Ott kellene lennie.
67 A közvetlen jogszerzők felé nincs közhitelesség, de velük szemben is van telekkönyvi perorvoslati határidő, amely módosult a telekkönyvi rendeletben, a 32. § (1) bek.-ben. Az új telekkönyvi rendelet a régi telekkönyv hatvan napos és hat hónapos kettős határidejét, mint "felesleges kettősséget" megszüntette, látszólag a határidők megrövidítése révén növelte a telekkönyv közhitelességét. A régi telekkönyvi perlési határidővel szemben az új telekkönyv az érvénytelenség megállapítása (1 év), illetőleg a bejegyzés alapjául, szolgáló határozat megtámadása (hatósági határozatok elleni jogorvoslati határidők) határidejére szűkítette a perorvoslati határidőt.
68 1972. évi 31. sz. tvr. 31. §-a (2) bek.
69 1997. évi CXLI. tv. 63. § (2) bek.
70 Inytv. 5. § (3) A jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást - az ellenkező bizonyításáig - az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot.
(4) Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző, jóhiszemű jogszerzővel szemben.
(5) Érvénytelen okiraton alapuló bejegyzés alapján a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog, illetőleg feljegyzett tény a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető.
71 "Az ún. külső tényállásokat a jognak nem kell, sőt nem is szabad "a priori" olyanokként szabályozni, amelyeknek a valóságos jogállapottal való harmóniájában harmadik személyek feltétlenül megbízhatnak, hanem... állandóan gondot kell fordítani arra, hogy a forgalom biztonságának feltétlen követelményén túl a látszat hatása ne terjeszkedjék." Nizsalovszky Endre: Látszat a jogban. 1931. MJE külön lenyomat a Debreceni Szemléből 1931. 15. o. (Megjelent még: Tanulmányok a jogról, Bp., Akadémiai Kiadó, 1984.); Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchsgesetz, Österrichische Notariats-Zeitung, 1972. Juli, S.97-101.); Auer/Hoffmeister: Das moderne Grundbuch 80. o.
72 A jogvédelmi hatás pozitív mozzanata azt jelenti, hogy a telekkönyv tartalma eredendően, azaz a bejegyzéstől fogva az anyagi jogi állapotnak, azaz tartalma helyes. A pozitív tartalmi elem (az ún. helyesség vélelme) akadályozza meg azt, hogy a jóhiszemű jogszerzővel szemben az eredendően jogsértő vagy téves bejegyzés okából fel lehessen lépni. A jogvédelmi hatás negatív oldala (az ún. teljesség vélelme) abban védi a jóhiszemű harmadik felet, hogy az eredetileg jogszerű és helyes bejegyzés jogsértő jellegének, a jogszerzés érvénytelenségének utólagos megállapítása esetére az anyagi jogosult felléphessen vele szemben. Herbert Hoffmeister/Helmut Auer: i. m. 80. o.
73 Hoffmeister/Auer: i. m. 80. o. A jelen sorok szerzője ehhez megjegyzi, hogy az azonnali jogvédelmet a telekkönyvi helytelenséget hivatalbóli eljárásban lefolytatott ún. Amtswiderspruch, illetve a Zwangberichtigungsverfahren intézménye ellentételez, megakadályozva az ún. telekkönyvi irreverzibilitás kialakulását. (Kiemelés a szerző.)
74 Szlovákiában 1996. január 1-jétől hatályos az Ingatlan kataszterről és az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog és más jogok bejegyzéséről szóló Nr. 162/1995. és az Nr. 222/1996. törvény.
75 A legfontosabb jogforrások a Cseh Köztársaságban a kataszteri törvény (Nr. 344/1992. Sb. idgF), valamint a tulajdonjog és más ingatlanra vonatkozó jogok bejegyzéséről szóló törvény (Nr. 265/1992. Sb.)
76 A szlovák egységes ingatlan-nyilvántartási törvény 70. § (2) bek. alapján a bejegyzett jogok és jogosultjaik tekintetében az ingatlan-nyilvántartás - az ellenkező bizonyításáig - hitelesen tanúsítja azok fenn állását. lásd erről különösen még Jan Krekovicsova: Rechtschutz im Liegenschftsverekehr in Slowakei; Wien,.1998. 39. o.; Imrich Hornansky: Liegenschftsverwaltung- Grundbuch und Kataster, Wien 1997. 49. o.)
77 "Wenn aber von den Angaben des Liegenschftskatasters ausgeht, ist nur gutglaubig wenn der Stand der Eintragungen im Liegenschftskatater dem faktischen Stand entspricht. Er hat aber nicht die Sicherheit, dass fem so ist, und ist gegenüber dem faktischen Eigentümer nicht geschützt." (lásd Eva Baresová: Rechtschutz im Liegenschftsverkehr in Tschechien; Wien. 1998,. 55. o.)
78 "Wenn aber von den Angaben dews Liegenschftskatasters ausgeht, ist nur gutglaubig wenn der Stand der Eintragungen im Liegenschftskatater dem faktischen Stand entspricht.Er hat aber nicht die Sicherheit, dass fem so ist, und ist gegenüber dem faktischen Eigentümer nicht geschützt." (lásd Eva Baresová: Rechtschutz im Liegenschftsverkehr in Tschechien; Wien. 1998,. 55. o.; továbbá Brosta Claudie: Ingatlanok jóhiszemű megszerzése a cseh jogban, Magyar Jog, 1999. évi 2. szám. 124. o).
79 "Geschüztz wird dasw Vertrauen auf Entragungen selbst, der Dritte ist nicht verpflichtet , auch den Inhalt der Akte des Grundbuchs zu kennen." MMAg. Romana Cierpial: Immobiliarsachenrecht in Polen. Beiheft. 1/2002. 89. o. (Aktuelle Aenderungen im Bereich Ommibiliarrecht, Grundbuchrecht, Kreditwesen und Hypothekenrecht.) A telekkönyv helyességére vonatkozó vélelmet a telekkönyvi törvény 3. § (1) bek.-e, a teljességre irányuló vélelmet a 3. § (2) bek. tartalmazza. A lengyel szerző sem tudott szabadulni a közhiteleség vélelem jellegétől.
80 Art. 6. Abs. 2. GGH. Hivatkozza. Cierpial: i. m. 88. o.
81 "Schlechtglaubig handelt derjenige, der weiss, dass der Inhalt des Grundbuchs mit den tatsächlichen rechtlichen Verhältnissen nicht übereinstimmt, sowie derjenige, der dies mühelos erfahren konnte." Rudnicki: Kommentarz do ustawu o ksiegach wieczystych i hipotece, Art. 5. hivatkozza MMAg. Romana Cierpial: i. m. 89. o.
82 Jan Krekovicsova: Rechtschutz im Liegenschaftsverekehr in Slowakei; Wien, 1998. 39. o; Imrich Hornansky: Liegenschftsverwaltung- Grundbuch und Kataster, Wien 1997. 49. o.)
83 Kihirdetve Narodna Novine 96/1996. lásd Snjezsana Bagics: Grunbücher in der republik Kroatien, Manuscript, 28. o. Wien, 1998.Wiener Konferenz über Grundbuch und Kataster,) és Dr. Tatjana Josipovic: Grundbücher in der Republik Kroatien; Wiener konferenz über Grundbuch und Kataszter, Wien, 1998.
84 1997. január 1-jétől lépett hatályba két új törvény: a "Tulajdon és más dologi jogokról" szóló törvényről és a "Telekkönyvekről" szóló törvény. A tulajdonjogi törvény az általános dologi jogi rendet szabályozza mind az ingatlanokra, mind az ingóságokra vonatkozóan. A törvény az osztrák ABGB (Ált. Polgári Törvénykönyv) tradíciós alapelvét követi. Az ingatlan forgalomban érvényesülő jóhiszemű jogszerzés védelme tekintetében az osztrák szabályozáshoz nyúlnak vissza, azonban ellentétben az osztrák joggal kifejezett pozitív szabályokat fogalmaznak meg erre inkább a német és a svájci modellt tekintik mintának, szemben az osztrákkal, amelyben a törlési perek szabályaiból vezethető le a jóhiszemű jogszerzés védelme.
85 Auer, Hoffmeister: i. m. 24. o.
86 Bärmann: Neues francözisches Grundbuchrecht. Acp. 1555. 440. o. hiv. Böhringer: i. m. 25. o. Ebbe a jogcsaládba tartozik Olaszország, Portugália, Belgium, Luxemburg.
87 A spanyol jogban ugyanis jelképi traditio helyett de facto traditio szükséges, az intabulatio csak deklaratív joghatályt mutat fel, a közhitelesség jogvédelmi hatása csak negítva jelentésében érvényesül. Böhringer: i. m. 26. o.
88 Legyen erre példa példának okáért Az USA államaiban különböző módokon gyökeret vert "race", "notice", "race and notice" elve. A helyzetet tovább bonyolítja a fakultatív nyilvánkönyvezés, továbbá a nyilvánkönyvezés eltérő tárgya: jogcímokiratok, illetőleg az azokhoz kapcsolt ún. title-research intézménye. William Howarth: Land Law. London. Sweet and Maxwell. 1991. 104-110. Az angolszász nyilvántartási jog a "mirror", illetőleg az "insurance principle" fogalmai alatt a bejegyzett jogosult ellenkező bizonyításának kitett állami védelmét hangsúlyozza.
89 Koziol-Welser: i. m. 109. o. Die Regelung ist im einzelnen kompliziert: Der gutglaubige Dritte ist im Rahmen des positiven Publizitätsprinzips nur dann vollkommen geschützt, wenn die Eintragung des Vormannes rechtskräftig (durch rekurs unanfechtbar) ist, keine Streitanmerkung, aufweist und seit dem Zeitpunkt der Eintragung mindestens 3 Jahre vergegangen sind.
90 Rechberger: Über die Grundprinzipien des österreichischen Grundbuchsystems. 17. o. Wiener Konferenz über Grundbuch und Kataster Veröffentlichungen des Ludwig-Boltzmann-Institutes für Rechtvorsorge und Urkundenwesen, Wien, 1999 "... der österreichische Gesetzgeber hat eine gewisse Vorsicht lassan, indem er diesen Gutglaubensschutz erst nach Rechtskraft der Eintragung, wenn also gegen den Eintragungsbeschluss kein Rechtsmittel erhoben oder ein solches erfolglos geblieben ist, eintreten lasst."
91 Hoffmeister/Auer: Das moderne Grundbuch. 80. o.
92 Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli,1972, S. 6-
93 Entwurf einer allgemeinen Grundbuchs-Ordnung für Österreich, Wien 1849). Idézi Hoffemeister: i. m: 102. o.
94 Joseph Unger: System des österreichischen allgemeinen Privatrechts, Leipzig, 1868, idézi Hoffmeister: i. m. 102. Unger úgy látja, hogy mindenkinek, aki egy nyilvános könyv alapján tartalmában bízva, és arra hagyatkozva szerzett jogot, szerzésében azonnal védelemben kell részesülnie a törvény által, és legfeljebb az ingyenes szerző szerzését kell az ABGB régi 1467. §-ának alávetni, minden más esetben azonban a jóhiszemű szerző védelmének azonnal be kell állnia. Demelius a nem ellenérték fejében történő szerzést forgalombiztonsági szempontból védelemre érdemtelennek tartja.95 Exner96 a telekkönyvi bejegyzés ún. eredeti (ursprünglich) és utólagos (nachträglich) érvénytelensége megkülönböztetését irracionálisnak tekinti, számára egyedül az a döntő, hogy a jogügylet időpontjában a Jogelőd (Auktor) az átruházandó jog jogosultja volt. Az hogy a jogelőd valamikor korábbi jogosultságát később elveszítette, a jogutódot (Successor) kell, hogy segítse. A két szerző egyértelműen a telekkönyvi jogállapot szerint, jóhiszeműen szerző feltétlen védelmét tartja a telekkönyv lényegi hatásának. Ennek alárendelten a telekkönyvi tartalomtól eltérő anyagi jogi helyzet esetére az anyagi jogosult jogvesztése mellett foglalnak állást. A jogi bizottság a minisztériumi tervezethez képest a harmadik személy jogvédelme szempontjából lerövidíti ugyan a törlési kereset benyújtására nyitva álló határidőt, de az Unger által képviselt a telekkönyvi jóhiszemű szerzést azonnal védő joghatást csak feltételekkel engedi érvényesülni. A bizottsági javaslatban a 31. §-ban foglalt szöveg kifejezetten megköveteli, hogy a telekkönyvi előző bejegyzése jogerőre emelkedjék. A birodalmi igazságügyi minisztérium által kidolgozott kormányzati előterjesztés egyáltalán nem alkalmas a felmerülő nézeteltérések áthidalására. A törvénytervezet az anyagi jogosult számára adott rei vindicatio-s igény érvényesítésének időtartamát, a törlési kereset benyújtásának jogvesztő határidejét (105. §) három évben határozza meg, hasonlóan a magyar telekkönyvi rendtartáshoz, viszszatérve az 1858. évi tervezet szövegéhez.
95 Hoffmeister: i. m. 99. o.
96 Unger mellett szólt.
97 Hoffmeister szerint az 1871. évi osztrák telekkönyvi jogalkotási viták nem csupán különböző elgondolásokból eredtek, de meghatározóan hatottak az eltérő jogpolitikai beállítottságok. Hoffmeister itt elsősorban a történeti iskola vezetőjére, Ungerre utal, aki az osztrák magánjogot a német civilisztikához akarta kapcsolni. lásd ezzel összefüggésben az 1955. évi GrundbuchsGesetz 123. §-át)
98 Entwurf des Gesetzes über Eigentumserwerb und die dingliche Belastung der Grundstücke 1872., hivatkozza Hoffmeister: i. m. V. rész. 100. o.
99 Az 1855. évi. magyar telekkönyvi rendtartás, az azt módosító 947/1888. IM rendelet, majd a később hatályba lépett nyilvánkönyvi jogszabályok kivétel nélkül. A magyar telekkönyvi rendtartás telekkönyvi jogorvoslatra egyfelől eltérő jogorvoslati határidőt adott belföld és külföld esetében, másfelől hatvan napos határidőt adott a változásról értesült, illetve 3 éves határidőt a kézbesítésben nem részesülő anyagi jogi jogosultnak a törlési per megindítására azzal, hogy annak a pernek tényét a telekkönyvben feljegyeztetik.
100 51/2009. (IV. 28.) AB határozata; Legf. Bír. Kfv.37.270/2005/5. KGD 2006/7. Az AB legutóbbi határozata tehát megengedhetetlenül féloldalas értelmezése okán és következtében a nyilvánkönyvi jogbiztonságot, ezáltal a forgalmi biztonságot ássa alá, mégpedig közvetlenül és kivédhetetlen módon. Kiteszi azt a bíró - három évre kinyúló, illetőleg azt is meghaladó - ex post szubjektív mérlegelésének mérlegelésének.
101 80/2006. (XII. 20.) AB határozat, - 51/2009. (IV. 28.) AB határozat.
102 A bírósághoz fordulás joga ennek csak alaki, eljárási garanciája megvalósítási módja, itt a valódi igény anyagi jogi, ennek védelme pedig a fenn álló jogosultságok alapjogi védeleméhez kapcsolódik elsősorban.
104 "Haben auf eigene Gefahr" - szólt az Inytv; "Caveat emptor" - dönt az alkotmánybíróság.
105 Paczolay Péter alkotmánybíró különvéleménye. Magyar Közlöny 2009/59. szám
106 Paczolay Péter alkotmánybíró különvéleménye. Magyar Közlöny 2009/59. szám
107 Beck Salamon: "Kötelemvalósulás". 21-22. o.
108 Beck Salamon "Kötelemvalósulás". 1927. 25-26. o.
109 Legf. Bír. Kfv. IV. 37.270/2005.) (Megjelent: Legfelsőbb Bíróság Határozatainak Hivatalos Gyűjteménye 2006/1.) (1997. évi CXLI. törvény 26. §, 7. §)
110 Azonos tartalmú az Inytvr. 14. §-ának (5) bekezdése.
111 Ennek megfelelően az Inytv. 26. §-ának (8) bekezdését, illetve az Inytvr. 14. §-a (5) bekezdésének rendelkezését helyesen úgy kell értelmezni, hogy a bejegyzés folytán jogosulttá válásnak az adott ranghelyen folyó ingatlan-nyilvántartási eljárásban kell bekövetkeznie.
112 KGD 2005. 83
113 Inytv. 55. § (1) bekezdését; 58. §-t; 2006. évi CIX. Tv. 36. § 2007. január 1.
114 338/2006 Korm., rendelet 9. § (1); 12. §.
115 Inytv. 55. § (2) Az az érdekelt, akinek az ingatlanügyi hatósági határozatot bármilyen okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül kérheti a határozat kézbesítését. 338/2006 Korm., rendelet 9. § (2) Az az érdekelt, akinek a körzeti földhivatali határozatot bármilyen okból nem kézbesítették, és a határozat kézbesítését a bejegyzéstől számított egy éven belül kérte, a kézbesítéstől számított tizenöt napon belül terjeszthet elő fellebbezést.
116 Inytv. 56. § (5) A fellebbezés alapján hozott másodfokú határozat hatálya a megtámadott bejegyzésen alapuló további bejegyzésre is kiterjed.
117 2006. évi LXI. törvény 238. § (4) bek. Egyes pénzügyi tárgyú törvények módosításáról.
118 Az Inytv. 34. §-a módosításával oldásra került a bíróságok, de nem más hatóságok által kiállított okirati bejegyzési alaki kellékeivel szembeni törvényi követelmény is. 2005. évi CXXII. tv. 18. §.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Kurucz Mihály PhD, egyetemi docens, ELTE ÁJK
Visszaugrás
