A külföldiek magyarországi ingatlanszerzését több jogszabály is szabályozza, közülük a legjelentősebb a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Ftv.) és a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet (R.).
A Ftv. 7. §-a főszabályként kimondja, hogy külföldi magánszemély és jogi személy (a továbbiakban: külföldi) termőföld és a védett természeti terület tulajdonjogát nem szerezheti meg.
Ezen szigorú szabály alól a Ftv. csak néhány konkrétan meghatározott kivételt engedélyez. Így pl. a külföldi megszerezheti a legfeljebb 6000 m2 területtel kialakított tanya tulajdonjogát; a külföldi a Ftv. hatálybalépésekor meglévő termőföld tulajdonát azonos értékű termőföldre cserélheti, továbbá, ha a Ftv. hatálybalépésekor a külföldi tulajdonában lévő termőföld kisajátításra kerül, a kisajátítás összegéből termőföldet vásárolhat.
A Ftv. határozza meg, hogy a külföldiek a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát milyen feltételekkel szerezhetik meg. Ennek megfelelően, a külföldi a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát - az öröklés kivételével - a devizáról szóló törvény fizetési szabályokra vonatkozó előírásainak megtartásával az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi, illetőleg megyei közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyével szerezheti meg. A Ftv. mondja ki azt is, hogy a hivatal vezetőjének határozata ellen államigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs. Ennek következtében a hivatalvezető érdemi (elutasító) határozatát kizárólag jogszabálysértésre hivatkozással bíróság előtt lehet keresettel megtámadni.
A Ftv. felhatalmazása alapján megalkotott, és a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet szabályai határozzák meg az engedélyezés konkrét feltételeit.
A R. rendelkezései szerint a termőföldnek és védett természeti területnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogának külföldi általi - öröklésen kívüli - megszerzéséhez szükséges engedélyt az illetékes fővárosi, illetőleg megyei közigazgatási hivatal vezetője akkor adhatja meg, ha az önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért.
A R. szabályai a hivatalvezető számára részint szigorú kötelezés, részint mérlegelési jogkör formájában tartalmaznak rendelkezéseket.
Ennek megfelelően a kormányrendelet szerint a hivatal vezetője:
a) köteles engedélyezni a tulajdonszerzést, ha az önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért, és a rendelet 1. § (2) bekezdés a)-i) pontjában taxatíve felsorolt feltételek valamelyike fennáll (bevándorlási engedély, korábbi ingatlan kisajátítása, csere, közös tulajdon megszüntetése, hozzátartozó részére ajándékozás, legalább öt éve belföldi munkavégzés);
b) köteles engedélyezni az önálló vállalkozóként letelepedő külföldi magánszemély tulajdonszerzését az olyan ingatlanra, amely a gazdasági tevékenysége folytatásához szükséges [a 157/1999. (XI. 3.) Korm. rendelettel beiktatott 1/A. §] ;
c) köteles megtagadni az engedélyt, ha a külföldi tulajdonszerzése közérdeket sért;
d) megtagadhatja az engedélyt, ha az ingatlan fekvése szerint illetékes település önkormányzatának polgármestere úgy nyilatkozik, hogy a külföldi tulajdonszerzése önkormányzati érdeket sért. Az alaprendeletet módosító 118/ 1997. (VII. 11.) Korm. rendelet hatálybalépése óta a polgármester - önkormányzati érdeksérelemre vonatkozó -nyilatkozata nem kötelező megtagadási ok, a hivatalvezető mintegy "felülbírálhatja" a polgármester nyilatkozatát és egy esetleges nemleges nyilatkozat ellenére is engedélyezheti az ingatlanszerzést, természetesen figyelembe is veheti azt;
e) megtagadhatja az engedélyt, ha nemzetközi szerződés, illetve viszonosság alapján a külföldi honossága szerinti állam nem biztosít a magyar természetes és jogi személyeknek a belföldiekkel azonos elbírálást.
A közérdek sérelmének általános érvényű - minden élethelyzetre egyformán alkalmazható - definícióját, illetőleg a közérdeksérelem esetköreit a R. nem határozza meg. A hatályos szabályozás ugyanis arra épül, hogy a külföldiek Magyarországon a termőföldnek és a védett természeti területnek nem minősülő ingatlan vásárlására jogosultak, ha eleget tesznek a jogszabályban meghatározott feltételeknek. Ennek megfelelően írja elő a R. az engedély megadásának feltételeként - többek között - az adásvételi szerződés előzetes megkötését és a kérelemmel együtt történő becsatolását, a vételár összegével megegyező konvertibilis fizetőeszköz átváltásának kötelezettségét, továbbá a nem csekély mértékű illetékfizetési kötelezettséget. Az ingatlan megszerzéséhez szükséges engedély ' iránt kezdeményezett eljárásért a külföldinek - ingatlanonként - 50 000 forint illetéket kell fizetnie. Azon külföldi természetes személy, aki Magyarország területére állandó letelepedési engedéllyel rendelkezik, és a magyar állampolgárság megszerzését kezdeményezte, lakástulajdonának megszerzéséhez szükséges engedély iránti eljárásért 10 000 forint illetéket köteles megfizetni.
Mindezek következtében a Magyarországon ingatlant vásárló külföldi, valamint a piaci viszonyok között ingatlanát eladni kívánó magyar állampolgár megalapozottan bízhat abban, hogy a hatályos rendeletben meghatározott feltételek betartása esetén az ingatlan megvásárlásának nincs jogi akadálya. Ennek megfelelően a gyakorlati jogalkalmazás során a közérdek sérelmének vizsgálatánál elsősorban azt kell mérlegelni, hogy az adott konkrét ügyben a külföldi által történő ingatlanvásárlás az általános közfelfogás szerinti közérdeket oly mértékben sérti-e, amely a közérdek védelmében szükségessé teszi az Alkotmány által is védett magánérdek - azaz a tulajdonos rendelkezési joga - korlátozását.
A hivatalvezető az engedély megadása iránti kérelem vizsgálata során felülbírálhatja (felülmérlegelheti) a polgármester hozzájárulási nyilatkozatát. Jogszabályi felhatalmazás hiányában azonban a hivatalvezetőnek nincs lehetősége arra, hogy a polgármester hozzájáruló nyilatkozatát felülbírálja, azaz a hozzájáruló nyilatkozat ellenére önkormányzati érdeksérelemre történő hivatkozásra utasítsa el az engedély megadását. Ebben az esetben ugyanis a hivatalvezető hatáskörelvonást valósítana meg.
A jelenleg kialakulóban lévő bírósági gyakorlat értelmében a viszonosság hiánya önmagában nem generális elutasítási ok. Ez azt jelenti, hogy a viszonosság hiányára történő elutasítás csak akkor kellően megalapozott, ha a külföldi honossága szerinti országban a magyar állampolgárok vásárlási igényeit a belföldiekkel nem azonosan bírálják el, és ezáltal a magyar állampolgárokat hátrányos megkülönböztetés éri.
A nemzetközi szerződés vagy a viszonosság fennállásáról a Külügyminisztérium nyilatkozata az irányadó. Jelenleg Magyarország és az uniós országok között a viszonosság fennáll. Viszonosság nem áll fenn jelenleg Magyarország és pl. Csehország, Szlovákia vagy Szlovénia között.
A R. szabályai konkrétan meghatározzák a kérelem benyújtásának feltételeit. Ennek megfelelően a kérelemhez csatolni kell:
- a külföldi honosságát igazoló iratot;
- az ingatlanszerzésre irányuló szerződés egy példányát;
- 3 hónapnál nem régebbi ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap másolatát;
- 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt;
- visszterhes ingatlanszerzés, illetőleg csere eseten a vételárat, illetőleg az esetleges értékkülönbözetet igazoló felhatalmazott magyar pénzintézetnél vagy átváltó helyen történt konvertibilis fizetőeszköz átváltásáról, vagy az átváltásból rendelkezésre álló forintfedezetről, avagy a konvertibilis forintszámlán elhelyezett forintfedezetről kiállított - eredeti bizonylatot;
- a pénzintézeti igazolás csak névre szóló lehet, emellett tartalmaznia kell más azonosításra alkalmas adatot is (pl. útlevélszám), valamint a beváltás dátumát, a devizanemet és az annak megfelelő forintösszeget. A kérelmező maximálisan eleget teszt a pénzintézet elvárásának, ha az átváltás jogcímét is közli. Nevet és útlevélszámot nem tartalmazó bizonylat nem használható fel az engedélyezési eljárásban;
- a R. szerinti ajándékozás esetén a szerződő felek között fennálló rokoni fok igazolását.
Az 1994. évi I. törvénnyel kihirdetett társulási megállapodás (Európai Megállapodás) 44. cikke értelmében Magyarország kötelezettséget vállalt arra, hogy a csatlakozást megelőző 10 éves átmeneti időszak első szakaszának végéig - lényegében 1999-re - biztosítja, hogy a másodlagosan letelepedett közösségi vállalatok (fióktelepek, kereskedelmi képviseletek), valamint az önálló vállalkozóként letelepedő közösségi állampolgárok gazdasági tevékenységük folytatásához közvetlenül szükséges ingatlanon - a termőföld kivételével - tulajdonjogot szerezhessenek, ilyen ingatlant használjanak, béreljenek.
E kötelezettségének Magyarország a következők szerint tett eleget: már a gazdasági társaságokról szóló 1988. évi VI. törvény (újraszabályozta az 1997. évi CXLIV. tv), valamint a külföldiek magyarországi befektetéseiről szóló 1988. évi XXIV. törvény biztosította, hogy a kizárólag vagy részben külföldiek által Magyarországon alapított gazdasági társaságok - elsődlegesen letelepedettek - a gazdasági tevékenységük folytatásához szükséges ingatlan tulajdonjogát (a termőföld kivételével) külön hatósági engedély nélkül megszerezhessék.
A külföldi székhelyű vállalkozások magyarországi fióktelepeiről és kereskedelmi képviseletükről szóló 1997. évi CXXXII. törvény 17. §-a értelmében a külföldi vállalkozás a fióktelepe - tehát a másodlagosan letelepedett közösségi vállalatok - által folytatott vállalkozási tevékenységhez szükséges ingatlan tulajdonjogát (a termőföld és védett természeti terület kivételével) külön hatósági engedély nélkül megszerezheti nemzetközi szerződés álapján, illetve viszonosság fennállása esetén. Ezek hiányában az általános engedélyezési eljárás irányadó.
A külföldiek önálló vállalkozóként történő gazdasági célú letelepedéséről szóló (másodlagos letelepedés) 1998. évi LXXII. törvény 1. § (5) bekezdése értelmében a külföldi vállalkozó természetes személy az ingatlanszerzés szempontjából külföldinek tekintendő, tehát a 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet hatálya alá esik. Az engedélyt a feltételek fennállása esetén a hivatalvezetőknek meg kell adniuk [R. 1/A. §].
A külföldiek 1999. január 1. és 2000. december 31 -éig - a hivatalvezető engedélye alapján - történt ingatlanvásárlásáról, valamint a közigazgatási hivatalok tapasztalatairól a következő összefoglaló helyzetkép adható:
Az ingatlanvásárlások statisztikai adatainak elemzéséből levonható következtetések szerint:
- összességében megállapítható, hogy 1999-ben és 2000-ben a külföldiek ingatlanvásárlása a korábbi évekhez viszonyítva (1996. október 1. - 1999. december 31.) nem mutat emelkedést (lásd: 1, 2, 3. sz. melléklet);
- a 2000-ben a kiadott engedélyek száma a Fővárosban és nyolc megyében (Borsod-Abaúj-Zemplén, Fejér, Győr-Moson-Sopron, Jász-Nagykun-Szolnok, Pest, Somogy, Tolna és Veszprém) jelentősebb csökkenést mutat (lásd: 2-3. sz. melléklet).
Az ingatlanvásárlások számszerű emelkedése (nem jelentős mértékben) Heves, Szabolcs-Szatmár-Bereg és Zala megyében tapasztalható. A többi megyében a kiadott engedélyek számában jelentős változás nem tapasztalható. Heves és Jász-Nagykun-Szolnok megyében a jelentősebb visszaesés vélelmezhetően a tiszai környezetszennyezéssel hozható összefüggésbe. Tolna megyében pedig a Legfelsőbb Bíróságnak a tanya jogszabályi meghatározását pontosító ítélete következtében (amely szerint csak a lakóépületet is tartalmazó épületcsoport lehet az ingatlanszerzés szempontjából tanya) vásároltak főleg németek és hollandok kevesebb ingatlant.
Általánosítható megállapítás az is, hogy a vizsgált időszakban a külföldiek ingatlanvásárlási szokásai nem, vagy alig változtak.
A megvásárolt ingatlanfajták %-os aránya gyakorlatilag változatlan. A megvásárolt ingatlanok több mint 60%-a lakás vagy családi ház (4. sz. melléklet). A vásárlás célját pedig leggyakrabban a letelepedési indokok, rokoni kapcsolatok, vagy üdülési szándékok motiválták.
Az önálló vállalkozóként letelepedő magánszemélyekre vonatkozó ingatlanszerzések száma - elsősorban az idő rövid voltára (2000 januárjától) tekintettel - még nem meghatározó.
A külföldiek által vásárolt ingatlanok területi megoszlására jellemző, hogy a vásárlások egyrészt az ország frekventált üdülőterületeire (Somogy, Veszprém, Zala megye), másrészt a fővárosra és a nyugati országrészekre koncentrálódnak.
A külföldi ingatlanvásárlók nemzetiség szerinti megoszlása is változatlan. Kiemelkedően magas a német (40,8 %) és az osztrák (20,3 %) vásárlók száma (5. sz. melléklet).
A vizsgált időszakban (a korábbi vizsgálati tapasztalatokkal megegyezően) rendkívül kevés volt az engedélyt megtagadó határozatok száma. Országosan az elutasítások százalékos aránya nem éri el a 2%-ot. Ez a csekély szám -többek között - arra is enged következtetni, hogy a hivatalok ügyfélszolgálati irodáinak tájékoztató tevékenysége alapos és jól szervezetten működik. Ennek következtében azokban az esetekben, amikor az engedély elutasítása várható (mert tilalom alá esik), a külföldiek jogi képviselőjük javaslatára visszavonják vagy be sem nyújtják a kérelmüket.
Figyelemre méltó továbbá, hogy az önkormányzati érdeksérelemre történő hivatkozással országosan csupán két-három esetben került sor elutasításra. Mindezen adatok arányok elemzése alapján megalapozottan állapítható meg, hogy az országosan kialakult tendenciában változás nem történt. Nem emelkedett a külföldi vásárlók számaránya, és nem változtak a vásárlási szokások sem. A kérelmek elbírálásának gyakorlata is szilárd és jogszerű. Ez alól csupán a fővárosi közigazgatási hivatali jogalkalmazás jelent - joggal kritizálható - kivételt. A 2000. év második félévétől kezdődően a Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetője a közérdek sérelmét az országosan elfogadott és kialakult gyakorlattól eltérően határozta meg. Ennek következtében július 1-jét követően a fővárosban emelkedett az elutasítások száma, ellentétben az előbb említett országosan jellemző helyzettel.
Az Európai Unióhoz tartozó országok közül Dánia és Ausztria szabályozásával kapcsolatban rendelkezünk információkkal.
Dánia az EU-közösségen belül is különleges helyzetben van. Mindenekelőtt azért, mert a belső jog az ingatlanszerzést konkrét feltételekhez köti és közösségi tagsága ellenére az EU-tól átfogó jellegű "kivételt" kapott.
A dán szabályozás különbséget tesz az EU tagországok és a harmadik ország polgárai között. Harmadik országbeli polgár csak ötéves dániai tartózkodás esetén szerezhet ingatlant.
A közösség országaiból származó személyek munkavállalás vagy gazdasági célú letelepedés esetén vásárolhatnak ún. elsődleges lakóhely céljából ingatlant.
A nem EU-s tagállamok polgárai csak ötéves állandó tartózkodás esetén kérhetik az engedélyezési eljárás megindítását az igazságügyi minisztertől. Másodlagos lakóhely (üdülő stb.) céljára mind a dán, mind az EU tagországok polgárai csak engedéllyel szerezhetnek ingatlant.
Ausztria a külföldiek ingatlanvásárlásával kapcsolatban 1999. december 31-éig kapott átmeneti mentességet.
A korlátozás kifejezetten a második, tehát az üdülés célját szolgáló ingatlanok megvásárlására vonatkozott.
A mentesség lejártát követően elsősorban azt kívánják meghatározni, hogy a településen lévő lakóépületek hány %-át lehet nyaraló céljára használni. Mindkét, korábban csatlakozó ország tapasztalatai azt igazolják, hogy a termőföldnek nem minősülő ingatlanok esetében a külföldiek ingatlanszerzését feltételekhez kötik. Ezért kértük mi is a csatlakozási tárgyalásokon az előbb ismertetett engedélyezési eljárásnak a csatlakozást követő öt évig történő fenntartását. ■
1. sz. tábla
1996. október 1. - 1998. december 31. között kiadott engedélyek száma
2. sz. tábla
1999. január 1. és 2000. június 30. között kiadott engedélyek száma éves bontásban
3. sz. tábla
Külföldik által megvásárolt ingatlanfajták %-os megoszlása 1999. október 1. és 2000. június 30. között
1. sz. melléklet
1996. október 1. - 1998. december 31. között kiadott engedélyek száma
2. sz. melléklet
1999. január 1. és december 31. között kiadott
3. sz. melléklet
2000. január 1. és december 31. között kiadott engedélyek megoszlása
3. sz. melléklet folytatása
2000. január 1. és december 31. között kiadott engedélyek megoszlása
4. sz. melléklet
A külföldiek által 2000. január 1. és december 31. között megvásárolt ingatlanfajták %-os megoszlása
5. sz. melléklet
A Magyarországon ingatlant vásároló külföldiek állampolgárság szerinti megoszlása 2000. január 1. és december 31. közötti időszakban
Visszaugrás
