Coing mutat rá a magánjog európai történetét feldolgozó művében arra, hogy mekkora áttörést jelentett a XIX. században a modern telekkönyvek általános megjelenése, és ahhoz kapcsolódóan a nyilvánosság elvének formai és anyagi megvalósulása. Előbbi a nyilvánkönyvek mindenki általi megtekinthetőségét jelenti, utóbbi pedig azt a tényt, hogy a korábbi magánjogban a csak anyagi jogilag megalapozott tulajdonszerzés lehetőségével szemben megjelent a nyilvánosságra hozatal momentumával megalapozható jogszerzés. A nyilvánosság elvének áttörése anyagi szempontból azt jelentette, hogy a telekkönyvek tartalma és a tisztességes üzleti forgalom védelmet kapott, megvalósult a jóhiszemű jogszerzés lehetősége. 1
Az egyes jogrendszerek különböznek a tekintetben, hogy a polgári törvénykönyvben vagy külön törvényben fektetik-e le a nyilvánkönyvi és a jóhiszemű jogszerzés szabályait, a nyilvánosság momentumához fűződő jogkövetkezményeket. Mielőtt megvizsgálnánk az egyes országok szabályozását, disztinkciót kell tenni az európai törvénykönyvek nagy részében elismert ún. "jóhiszemű jogszerzés" (nem tulajdonostól történő tulajdonszerzés kivételes esetei) és a telekkönyvi szerzés között. A különbség abban ragadható meg, hogy míg előbbi esetben a megfelelő feltételek fennállta (kereskedelmi forgalom, rábízás, a szerzés más feltételeinek fennállta stb. ) esetén megvalósul a tulajdonszerzés az ingó átadásával vagy az ingatlanszerzés ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével, addig a telekkönyvi szerzés azt jelenti, hogy valamilyen téves jogszerzés kerül feltüntetésre az ingatlannyilvántartásban és az idő múlásával - tehát a bejegyzést követő időmúlással - a téves bejegyzésnek megfelelő állapot jön létre. Nem véletlenül nevezte a régebbi osztrák jog ez utóbbi jogintézményt "telekkönyvi elbirtoklásnak"2. Grosschmid mutat rá ugyanakkor szemléletes példákat3 adva arra, hogy ez a jogszerzés nem elbirtoklás, mert a birtoklásnak nincs szerepe, sokkal inkább a tulajdonos hallgatása általi jogszerzésről van szó, ami által az osztrák jogirodalomban a "Verschweigung des Rechtes" elnevezést kapta. 4
A magyar Ptk. a 118. §-ban szabályozza a jóhiszemű jogszerzés eseteit. Emellett ingatlanokra nézve az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 5. §-ának (5) bekezdése fogalmazta meg a "telekkönyvi elbirtoklás" szabályát5, amely az Alkotmánybíróság 80/2006. (XII. 20. ) sz. határozatával megsemmisítésre került. Megmaradt a a telekkönyvi elbirtoklás részletező szabálya az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 63. §-ában "Törlési és kiigazítási perek" címszó alatt, ami kicsit részletezőbben, de kicsit másképp is fogalmaz: nem érvénytelen okiratról, hanem érvénytelen bejegyzésről beszél. A 63. § (1) bekezdése szerint "Az érvénytelen bejegyzés törlése iránt a keresetet azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot vagy mentesült kötelezettség alól, addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának helye van". A (2) bekezdés szerint "Azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a törlési keresetet a kézbesítéstől számított hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. A bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha kézbesítés nem történt. " A részletező rendelkezés két részre bontja a szabályt: a közvetlen, esetlegesen rosszhiszemű szerző féllel szemben indítható törlési pert a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés érvénytelenségének megállapítására nyitva álló határidőn belül lehet megindítani (tehát semmisség esetén határidő nélkül) és a további eladások során jóhiszeműen szerző féllel szemben indítható törlési per határidejét lerövidítette 3 évre. Eszerint a szabályozás célja az, hogy az első érvénytelen szerzést követő további már jóhiszemű szerzések során a jogszerzés lehetőségét az időmúlásra tekintettel biztosítsa. Érdemes felfigyelni a 63. §-nak a megsemmisített 5. § (5) bekezdésétől eltérő szövegezésére: az érvénytelen okirattal szemben érvénytelen bejegyzésről és érvénytelen jognyilatkozatról szóló szövegezés arra utal, hogy nem a hamisított okirat eseteiről, hanem a formai hibákról szól. Az érvénytelen okiratokra vonatkozó szövegezés törlése azt sugallja, hogy a telekkönyvi szerzés a bűncselekménnyel megvalósított, hamisított okiratok esetén ne léphessen be.
A törlési perek alatt található részletező rendelkezés (63. §) azt is egyértelművé teszi, hogy - amint arra a mai jogirodalom is rámutat6 - az érvénytelen bejegyzés törlésére csak polgári perben van lehetőség, a földhivatal erre saját hatáskörben nem jogosult7. A jogirodalom arra is felhívja a figyelmet, hogy a jóhiszemű szerzés védelmét a Ptk.-nak kellene kimondania. 8 Erre szükség van abból a szempontból is, hogy a joggyakorlat egységes legyen a tekintetben, hogy bűncselekmény esetén ne valósulhasson meg telekkönyvi szerzés még további szerzők javára sem. Azt a tényt, hogy hamisított okiratok alapján ingatlan-nyilvántartási bejegyzések történnek, példázza az a közzétett jogeset9, amelynek tényállása szerint egy meghamisított végrendelet és egy egyezséget tartalmazó, hamis bírósági végzés alapján írta át a földhivatal a tulajdonjogot.
Az 5. § (5) bekezdésbeli szabály kiiktatása az ingatlan-nyilvántartási törvényből alkalmat adhat arra, hogy a telekkönyvi szabályozás felülvizsgálatra kerüljön. Jelenleg a közhitelességet is az ingatlan-nyilvántartási törvény deklarálja. 10 Az új Ptk. alkotója a közhitelesség jelenlegi, az ingatlan-nyilvántartási törvényben rögzített megdönthető vélelmével szemben azt az álláspontot követi, hogy a közhitelességet ennél tágabban, megdönthetetlen tényként kell rögzíteni. 11 A kritikus idő törlése ezzel a törekvéssel összhangban a jóhiszemű szerző védelmét is tágabb körben biztosítja. Mindez annak gondos vizsgálatát igényli azonban, hogy milyen korlátokat kell a törvénynek a jóhiszemű szerzéssel szemben felállítania az eredeti tulajdonos védelmében, különös figyelemmel azokra az esetekre, amikor a tulajdonjogot érvénytelen, hamisított okirattal írták át más személyre. Azt, hogy az okirat-hamisítás bűncselekményének következményeként más, 3. személyek javára tulajdonjog keletkezhessen, a jogalkotás szintjén kell megakadályozni.
A jelen tanulmány célja, hogy megpróbáljon adalékot nyújtani a kérdés tanulmányozásához annak vizsgálatán keresztül, hogy az egyes külföldi jogrendszerek illetve a régebbi magyar jog milyen messzire megy el az anyagi jogszerzéstől elrugaszkodó, látszat-jogszerzések tényállásainak megfogalmazása terén. A külföldi jogrendszerek közül a jóhiszemű szerzés szabályának eredetét jelentő német és osztrák jogrendszert tekintjük át. Annak megvizsgálása céljából, hogy a jóhiszemű szerzés mennyiben terjedhet ki a lopott dolgok feletti további szerzésre, ebből a szempontból kitérünk röviden az ingókra is.
Az 1848. évi 15. törvénycikk az ősiség eltörlésével egyidejűleg előirányozta a polgári törvénykönyv kidolgozását12. A fejlődés a szabadságharc bukását követően megtört és 1853. május 1-jén az Optk, lépett hatályba Magyarországon, amelynek rendelkezései révén egy idegen telekkönyvi rendszer került befogadásra. 13 1855-ben ugyanakkor megszületett a magyar telekkönyvi rendelet, amely főleg eljárási szabályokat tartalmazott, de néhány anyagi jogi rendelkezést is, az Optk. szabályai ellenében. 14 Az Ideiglenes Törvénykezési Szabályok a magyar telekkönyvi rendelet, valamint az Optk. telekkönyvre vonatkozó rendelkezéseit 1861 után is fenntartották15, így elsősorban az Optk. azon anyagi szabályait, amelyek arra vonatkoznak, hogy a telekkönyvi bejegyzettség vagy annak hiánya milyen magánjogi joghatást idéz elő16.
A "telekkönyvi elbirtoklás" szabályát az Optk. 1467. §-a17 tartalmazta. Ez a szabály lehetővé tette, hogy érvénytelen ügylet esetén jóhiszemű harmadik személyek 3 év eltelte után tulajdonossá váljanak. Az Optk. e rendelkezése a magyar telekkönyvi jogba is átkerült18 és minden bizonnyal a mai ingatlan-nyilvántartási törvényünkből most kikerült szabálynak is a gyökerét képezte. Az osztrák szabály szövege alapján nem teljesen egyértelmű, hogy a tulajdonszerzés nem a közvetlen jogszerzőt, csak az azt követő harmadik jóhiszemű személyt illeti, a magyar telekkönyvi rendtartás azonban ezt egyértelművé tette19. Magyar országon az "1888. márcz. 5-én 947. sz. a. kiadott igazságügy-miniszteri rendelet a törlési kereset határidejének megrövidítése és a megindítás szándékának bejelentése tárgyában"20 a szabályt az 1872. február 15-én hatályba lépett osztrák telekkönyvi törvény alapján az alábbiak szerint fogalmazta meg: a (közvetlen jogszerzőre történő átírást tartalmazó) telekkönyvi végzés kézbesítése esetén a tulajdonosnak a kézbesítéstől számított 60 nap alatt be kell jelenteni és 6 hó alatt meg kell indítania a "kitörlési" pert a további jóhiszemű jogszerzők ellen. Amennyiben kézbesítés nem történt, a kereset 3 éves jogvesztő határidőn belül indítható meg. A közvetlen jogszerzővel szemben a pert az általános elévülési idő, 32 év alatt lehet megindítani21. Magyarországon a joggyakorlat az osztrák szabályozással szemben a harmadik személy jóhiszeműségét erőteljesen beszűkítette azzal, hogy a jóhiszeműséghez nemcsak a telekkönyv megtekintését, hanem a birtokállapotról való meggyőződést is megkívánta. 22 Eörsi ezt a gyakorlatot kritizálja azon az alapon, hogy a forgalmi élet követelményeivel ellentétben áll a rosszhiszemet arra alapítani, hogy a vevő nem nézte meg az ingatlant, a telekkönyv előnye éppen abban áll, hogy "uniformizál, kikapcsolja a személyi körülményeket. 23 Találóan mutat rá Eörsi arra, hogy ez egy "mesterkélt rosszhiszeműség". 24
Nem tartozik szorosan véve a témánkhoz, de a telekkönyvi publicitás visszaszorulásának másik példájaként és az osztrák jogtól való elhajlásként (Optk. 440. §25-ával szemben) meg kell említeni a Grosschmid által kidolgozott és a bíróságok által alkalmazott ún. "jogcímvédelem" tanát26. E tan szerint az ingatlan kétszeri eladása esetén, az első vevő szerez telekkönyvi bejegyzés nélkül is már a birtokbavétellel tulajdont, még akkor is, ha a második rosszhiszemű vevőt bejegyzik a telekkönyvbe. A bírói gyakorlat azonban a rosszhiszeműség "felsőbb fokát" követelte meg. Grosschmid által idézett eset tanúsága szerint a rosszhiszeműség megállapításához nem volt elegendő, hogy a későbbi vevőnek tudomása volt az első szerződésről, ha "az egyezség kötésénél (... ) be nem folyt". 27 Érdekes és a korabeli jogi helyzetet jól megvilágítja a Grosschmid által ismertetett másik eset28: Az ingatlant 1866-ban hagyatéki árverésen megvették, kifizették és birtokba vették. Az örökösök azonban az árverésről tudva, de azt elhallgatva a saját nevükre íratták az ingatlant, majd egyikük eladta azt harmadik jóhiszemű személynek. A perben ez a harmadik személy perli a birtokban lévő árverési vevőt az ingatlan kiadására. Alperes viszontkeresetet támasztott a felperes vevő törlése iránt. Grosschmid szerint a helyes értelmezés az, hogy mivel a hagyatéki árverés is az örökhagyó vagy az örökös jogán véghezvitt eladás, itt tulajdonképpen ugyanazon ingatlan kétszeri eladásáról van szó és a felperest mint második (feltehetően) rosszhiszemű vevőt el kell utasítani. A viszontkeresetet is el kell azonban utasítani, mert a helyes konstrukció az, hogy az alperes az örökössel szemben kérje az átírást (és nem a mostani felperessel szembeni törlést), a mostani felperestől pedig azt, hogy ezt tűrje.
Eörsi is hangsúlyozza, hogy a jogcímvédelem ezen szabálya a kötelmi szerző javára csak akkor érvényesüljön, ha a telekkönyvi szerző valóban rosszhiszemű volt, már a szerződés megkötésekor, ellenkező esetben a telekkönyv alapvető funkciója kérdőjeleződne meg. 29 Grosschmid maga is rámutat arra, hogy ezen intézmény szemben áll a telekkönyvi bejegyzésen alapuló ingatlanjogi rendszerrel, és csak átmeneti megoldást jelent. 30 Ezzel szemben a szabály még a mai Ptk. -ban is megtalálható [117. § (4)], az új Ptk. megalkotása során a szándék az, hogy ez a rendelkezés törlésre kerül. 31
A telekkönyvi publicitás és a jogi ténylegesség, az eredeti tulajdonos védelmének mérlege a régi magánjogi irodalomban sokszor az utóbbi felé billen. Így Szladits írja, hogy ha a telekkönyvbe nem igazi jogosultat jegyeznek be, vele szemben helyt kell adni a törlési pernek. Mivel ez esetben a bejegyzés kezdettől fogva érvénytelen, a későbbi jóhiszemű szerzővel kötött ügylet is érvénytelen lesz. 32 Az érvénytelen szerződésen alapuló jogszerzés kérdésében Grosschmid is következetesen azon az állásponton van, hogy a telekkönyvi hatóság érvénytelen szerződés alapján nem adhat "bekeblezést", ill. ha megadta, az is érvénytelen. Az ilyen átírás töröltethető, az ingatlan tulajdoni alapon visszakövetelhető, mert a tulajdonjog nem ment át. 33 Amennyiben az első ügylet érvénytelen, az eredeti tulajdonos (primus) a közvetlen szerzővel szemben kötelmi ("személyes") alapon léphet fel, ellenben a közvetlen szerzőtől ("secundus") szerző harmadik személy ("tertius") ellen már csak dologi (tulajdoni) alapon, hiszen vele ő nem, csak secundus állt szerződéses viszonyba. Nincs is ezzel semmi gond, amíg primus a valódi tulajdonos, ám ha primusra hamisítással került az ingatlan, akkor a tőle közvetlenül szerző secundussal szemben felléphet, mert itt nem kell a tulajdont bizonyítania (kötelmi alapon perelhet), ámde a tertiussal szemben csak tulajdonjoga alapján léphetne fel. 34 A mai jogirodalomban Kurucz is rámutat arra, hogy az anyagi jog előírásai alapján csak "az okiratba foglalt megállapodáson alapuló bejegyzés keletkezteti a megállapodáson alapuló dologi jogokat", "az érvényes megállapodást korporáló okirat (kiemelés a szerző) nélkül bejegyzett dologi jog nem keletkezik". 35
Érdemes röviden kitérni az ingókra vonatkozó tulajdonszerzésre és megnézni, hogyan alakul a lopott dolgokra vonatkozó látszat-tulajdonszerzés. A nemo plus iuris elv alóli kivételeket az Öntk 367- §36-a rögzíti, ami nyilvános árverés, kereskedőtől tör-ténő vétel és az ellenérték fejében rábízott személytől történő vásárlás eseteire mondja ki a jóhiszemű tulajdonszerzést a jogelőd tulajdonjoga hiányában is. Ezek a tételek átmentek a magyar jogba a kereskedelmi forgalomban történő vétel esete elsőként az 1875-ös Kereskedelmi Törvénybe37. E szabályokból látható, hogy rosszhiszeműen szerzett, lopott dolgok további eladása esetén a jóhiszemű harmadik személyek látszat-tulajdonszerzése ingók esetében is csak igen szűk körben valósul meg, a kereskedőtől történő vétel és közárverés esetében. A 25. polgári jogegységi döntvény általánosságban kimondta, hogy a megfelelő átruházás esetén a vevő tulajdont szerez, de a fenti esetkörökön túlmenő esetekre rögzítette, hogy a tulajdonszerzés nem valósul meg, ha "a tulajdonostól a dolog birtokát erőszak vagy fenyegetés alkalmazásával vagy egyébként beleegyezése nélkül vonták el"38. A lopott dolgok kivételét tükrözi az Optk. 333. §39-a is, amely szerint a lopott dolgot jóhiszeműen megvásárló személyt, ha a tulajdonos egyébként nehezen jutott volna vissza a dolgához, megtérítés illeti meg (vagyis nem a vételár, hanem mintegy találói jutalom)40. Ezzel a tétellel szemben a magyar jogban Grosschmid dogmatikailag levezette a vételár visszaadásának kötelezettségét (igaz, ingatlanok tekintetében): olyan esetekben, amikor a rosszhiszemű közvetlen szerző (B) (adott esetben tolvaj) eladja a dolgot jóhiszemű harmadik személynek (C), akkor az eredeti tulajdonos (A) nem léphet fel "C"-vel szemben a saját jogán, de mivel "B" tartozik "A" felé az ingatlannal, így tartozik mindazzal is, ami őt "C" ellen az ingatlan tekintetében megilleti, tehát "A" felléphet "C"-vel szemben a "B" jogán és töröltetheti "C"-t, de csak a vételár visszaadása ellenében, mert ezt "B"-nek is vissza kellene adnia. 41
A XX. század elején megszülettek az első tervezetek az önálló magyar polgári törvénykönyv megalkotására. A tervezetek jóhiszemű szerzésre vonatkozó szabályaiban erősen tükröződik az osztrák jog hatása. Valamennyi tervezet egységes abban, hogy a jóhiszemű jogszerzés tételének felállításával szemben kivételként rögzíti a törlési perek megindításának időben behatárolt lehetőségét. 42
Az első tervezet nagyjából a fennálló gyakorlatot kodifikálta: a "kitörlési" pert a jóhiszemű további jogszerzők ellen 30 nap alatt a telekkönyvben fel kell jegyezni vagy megindítani, feljegyzés esetén további 60 nap alatt meg kell indítani, ha pedig az érvénytelen (első) bejegyzésre vonatkozó végzést a tulajdonos részére nem kézbesítették, a keresetindítás határideje 3 év. Az 1914-es második tervezet megtartotta a végzés kézbesítéséhez kötött határidőket, de a 3 éves jogvesztő határidőt leszállította egy évre. Az 1928-as Magánjogi Törvényjavaslat visszaállította a korábbi, az osztrák jogon alapuló rendelkezésekkel már teljesen megegyező szabályozást 60 nap bejelentési, 6 hónap megindítá-si és a végzés nem kézbesítése esetére előírt 3 éves határidőkkel. Valamennyi tervezet megkülönböztette a kezdettől fogva érvénytelen telekkönyvi bejegyzéseket a később bekövetkezett okból helytelenné vált bejegyzésektől és a jóhiszemű további jogszerzőkkel (tertiusokkal) szemben csak az előbbi esetben engedték meg a törlési per megindítását. Az ingyenes harmadik szerzőkkel szemben az első két tervezet 20 éves elévülési korlátot szabott, a Magánjogi Törvényjavaslat az általános elévülési időt alkalmazta. Az Mtj. szerint továbbá a közvetlen szerzővel (secundussal) szemben az igény nem évül el.
A további jogszerzők jóhiszeműségének kritériumaként mindhárom tervezet azt követelte meg, hogy a harmadik személy ne tudjon a telekkönyv tartalmának helytelenségéről. A különbség csak annyi, hogy az első tervezet még magában a szövegben, az 1914-es Tervezet és a Magánjogi Törvényjavaslat külön szakaszban definiálja a jóhiszeműséget43.
Érdekes megnézni, hogy feltehetően az osztrák jogban használt telekkönyvi elbirtoklás kifejezésből kiindulva a ptk. -tervezetek valódi elbirtoklási szabályt fektettek le arra az esetre, ha a tulaj donátruházás meghatározott hibák miatt nem valósult meg. Az első tervezet még csak ingókra vonatkozóan tartalmazott egy 3 éves elbirtoklási szabályt arra az esetre, ha a tulajdonátruházás az átruházó tulajdonjogának hiánya miatt nem valósult meg. 44 Az 1914-es tervezet megtartotta és kibővítette az ingókra vonatkozó rövid elbirtoklást45, emellett pedig ingatlanokra vonatkozóan is bevezetett egy az általánosnál rövidebb, 6 éves elbirtoklást46, de ez éppen nem az osztrák jogban telekkönyvi elbirtoklásnak nevezett szabály, mert nem az átruházó tulajdonának hiányát akarja orvosolni, hanem éppen ellenkezőleg arra vonatkozik, ha olyan valódi tulajdonos adta el az ingatlant, aki nincs a telekkönyvbe bejegyezve; ill. a szerződés alaki érvénytelenségét orvosolja. A Magánjogi Törvényjavaslatban található elbirtoklási szabály47 pedig már kifejezetten csak arra az esetre szól, ha a tulajdonátruházás az alapul szolgáló szerződés alaki érvénytelensége miatt nem ment végbe.
Érdemes az ingatlanok kapcsán még egy pillantást vetni a tervezetek szóhasználatára. Az első tervezet a "kitörlés iránti kereset" kifejezést használja, megfogadva ezzel Beck Salamon javaslatát arra vonatkozóan, hogy a valóságos helyzetnek nem megfelelő bejegyzés "kitörlés" útján tűnik el a telekkönyvből, szemben egy bejegyzés rendes telekkönyvi úton történő "törlésével". 48 Az 1914-es tervezet már elveti ezt a szóhasználatot és "a telekkönyv kiigazításába való beleegyezés" követeléséről szól. Végül a Magánjogi Törvényjavaslatban a jóhiszemű szerzés szabályaira utalva megjelenik a "telekkönyvi szerzés" kifejezés. 49
Ami az ingókra vonatkozó tulajdonszerzést illeti, mindhárom tervezet rögzíti, hogy a megfelelő átruházás esetén átmegy a tulajdon a jóhiszemű szerzőre akkor is, ha az átruházó nem volt tulajdonos. Ez a szabály azt a tételt tükrözi, hogy az ingó birtoka mintegy a telekkönyvhöz hasonlóan legitimálja a dologhoz fűződő jogosultságot. 50 A jóhiszeműséget mindhárom tervezet úgy definiálja, hogy "a szerző nincs jóhiszemben, ha tudja vagy csak súlyos gondatlanságból nem tudja, hogy a dolog nem az átruházó tulajdona"51. A súlyos gondatlanságból történő nem tudás kitétel beszúrásával ingókra vonatkozóan az ún. szubjektív jóhiszeműség fogalom objektivizálódott, ami megint osztrák hatást tükröz. 52 Az irodalom a jóhiszeműség ilyen definiálását túl szűknek tartja és meghatározását inkább a bírói gyakorlatra bízná. 53 A rosszhiszeműen szerzett, lopott dolgokra vonatkozó jóhiszemű tulajdonszerzést a tervezetek kizárják, az első tervezet némileg tágabban, amikor a tulajdonost meghagyja tulajdonjogában akkor is, ha "a dolog birtokát akarata nélkül más módon" vesztette el, az 1914-es tervezet szűkebben, csak a rablott és lopott dolgokra vonatkozóan tesz kivételt és - amint fentebb láttuk -3 év alatt ezek is elbirtokolhatok. Az 1928-as Magánjogi Törvényjavaslat megint tágabb kivételi kört rögzít, ezzel szemben az irodalom a forgalom védelmének szükségességét hangoztatva és a jogintézmény célját a vevő oldaláról közelítve szűkebbre szabná a lopott dolgokra vonatkozó kivételek körét. 54
Az első országos telekkönyv az osztrák birodalmon belül Csehországban jelent meg és már nagyon korán, a XIII. század vége, a XIV. század közepe táján. Ez a telekkönyv már azon az alapelven nyugodott, hogy az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog és más dologi jogok a nyilvántartásba történő bejegyzéssel szerezhetők meg. 55 A bejegyzéshez fűzött anyagi jogi jelentőséget mutatja, hogy a meghatározott idő alatt (a rendes elévülési idő, 3 év és 18 hét) tehető kifogás, az ún. otpor elmulasztását ("Verschweigung") követően a bejegyzést nem lehetett megtámadni.56 Kivételt jelentett a bizonyított hamisítás esete, ami halálbüntetéssel járt.57 Ez mutatja, hogy ingatlanoknál a rosszhiszemű, hamisított iratokon való jogszerzést már a jogintézmény egészen korai megjelenésének időszakában kivették a jogszerzés esetei köréből. A XIV. században megjelentek a városi telekkönyvek is (Bécsben 1368-ban), amik a XV. században már anyagi jogi jelentőséget kaptak és a (korlátozott) publica fides elvén nyugodtak, 58
A osztrák polgári törvénykönyv bevezetése 1811-ben nem hozott lényeges változásokat a telekkönyvi jogban és az anyagi jogszerzés tekintetében59, a telekkönyvekre vonatkozó meglévő szabályokra utal. 60 A magyar telekkönyvi rendeletet (1855) követően, 1872-ben lépett hatályba az osztrák telekkönyvi törvény, ami hozott anyagi szabályokat, de a korábban fennálló jogot szintén nem változtatta meg. 61 Mind az Optk. 62, mind a telekkönyvi törvény kimondta, hogy ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot csak az ügylet nyilvánkönyvbe való bejegyzésével lehet szerezni. 63 Exner emeli ki, hogy mivel a jogszerzés a bejegyzéshez kötődik és a bejegyzés a meghatározott feltételek fennállta esetén véghezvihető, annak megtörténte leválasztja a dologi jogviszonyt az anyagi vonatkozástól és mint formáijogi aktus önmagában megalakítja a jogviszonyt anélkül, hogy az anyagi jogilag megalapozott lenne. 64
A korabeli magyar szabályozáshoz hasonlóan az osztrák telekkönyvi törvény is úgy rendelkezett, hogy egy bejegyzés érvénytelenségét az értesítéstől számított 60 napon belül keresettel meg kell támadni, értesítés hiányában pedig 3 éves határidő alatt lehet az anyagi jogi hibát orvosolni. 65 Ez összhangban van az Optk. fentebb már ismertetett korábbi 1467. §-ával is, amely a 3 éves "telekkönyvi elbirtoklást" kívánta meg a jogszerzéshez. Itt hangsúlyozzuk azonban, hogy az Optk. ezen 1467. §-át már 1916-ban hatályon kívül helyezték, megmaradt azonban a telekkönyvi törvény szabálya.
Az Optk. harmadik személyek jogszerzését a telekkönyvben bejegyzett jogok telekkönyvön kívüli megszűnésével szemben is védi. Az Optk. 1498. §-a alapján - a magyar joghoz hasonlóan - lehetőség van arra, hogy a dolgot elbirtokló személy perben kérje ennek megállapítását a korábbi tulajdonossal szemben és ingatlan esetén kérje a nyilvánkönyvbe történő bejegyzést. Az Optk. 1500. §-a hozzáteszi ehhez azt, hogy az elbirtoklás nem érvényesíthető azzal szemben, aki a telekkönyvben bízva még az elbirtoklás bejegyzése előtt jogot szerez. A magyar jogban ehhez hasonló szabályt a Ptk. 121. § (5)66 bekezdése tartalmaz az elbirtoklásra nézve, valamennyi jogra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartási törvényben van szabály67. A jövőre tekintve a szabályt a Ptk. mondaná ki valamennyi ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzésre vonatkozóan68.
Az ingó dolgokra vonatkozó, nem tulajdonostól történő szerzés osztrák jogbani eseteiről fentebb röviden már volt szó, az Optk. erre vonatkozó 367. §-át is idéztük. Témánk szempontjából az ingókra vonatkozóan elsősorban azt a vonulatot nézzük kicsit részletesebben, hogy mi történik a tulajdonostól rosszhiszeműen elszedett, ellopott dolgok tulajdonával, lehetőség van-e a tolvajtól jóhiszemű jogszerzésre. A középkori jogban ragaszkodtak ahhoz az alapelvhez, hogy a tulajdonos a tőle ellopott vagy a birtokából akaratán kívül más módon kikerült dolgokat bármely harmadik személytől (a jóhiszeműségre tekintet nélkül) visszaszerezhesse. 69 Német jogi gyökere van ezzel szemben annak a szabálynak, hogy a tulajdonos által másra rábízott dolgoknak a rábízott személy általi elidegenítése esetén harmadik személy tulajdont szerezhet és az eredeti tulajdonos csak a rábízott személy ellen fordulhat megtérítésért (ez az ún "Hand wahre Hand" elve). 70 Ez az elv tükröződik az Optk. 367. §-ába foglalt esetek harmadik fordulatában is. 71 A későbbi jogfejlődés során a tulajdonos birtokvesztésének módjával szemben megjelent az a nézet, amely arra helyezte a hangsúlyt, hogy a dolog jelenlegi birtokosa hogyan szerezte a birtokot, vagyis a szerzés jó- vagy rosszhiszeműsége került előtérbe. A szerzés oldaláról közelít az Optk. 367. §-ának másik két fordulata, az első nyilvános árverés, a második pedig a kereskedőtől történő szerzés esetén biztosítja jóhiszemű harmadik személyek tulajdonszerzését. A régi germán jog alapgondolata szerint a kereskedőtől történő vétel esetében is kivételt jelentett az, ha a tulajdonostól a dolgot ellopták, elrabolták72, ezzel szemben az osztrák jogban mind a közárverés, mind a kereskedőtől vétel esetköre magában foglalja a lopott dolgok feletti tulajdonszerzést is.
A német területeken a legrégebbi időben (V-X. század) az ingatlan átruházását két mozzanat alkotta: a traditio, ami tanúk (vagy egyházi személy, bíróság) előtti nyilatkozatot jelentett arra vonatkozóan, hogy az ingatlant átruházzák és az ún. gewere, ami ünnepélyes birtokbahelyezést jelentett. E két mozzanat eredetileg egységet alkotott, a kötelmi és a dologi szerződést egybeolvasztotta. A tulajdonszerzés ebben az időszakban már a traditio során bekövetkezett, ezt követően a szerző önhatalmúlag is birtokba helyezhette magát és dologi keresettel rendelkezett harmadik személyekkel szemben. 73
A késő középkorban jelent meg a sajátos német jogi intézmény, az ún Auflassung, ami azt jelentette, hogy a tulajdonos és a vevő megjelentek a bíróság előtt és az előbbi formális nyilatkozat során átruházta utóbbira az ingatlant, amit bírói megerősítés követett. Az Auflassung tényét a megtámadási idő (egy év és egy nap) lejártát követően már bevezették az ún. városi könyvekbe (Stadtbücher) de ez még nem jelentette a tulajdonszerzés feltételét. 75
A porosz Allgemeines Landrecht kimondta, hogy a jelzálog a nyilvánkönyvbe bejegyzéssel jön létre. 76 A porosz kodifikáció érvényesítette továbbá elsőként a publica fides elvét a jelzálog te-kintetében77 azzal, hogy a jelzálog nyilvántartásba bejegyzett jogosultat, illetve a tőle szerzőt még az esetleges valódi jogosulttal szemben is jelzálog-jogosultnak kell tekinteni. 78 A porosz jog továbbfejlődését jelentette az 1872. október 1-jén életbe lépett két törvény, a tulajdonszerzésről és ingatlanok dologi megterheléséről szóló törvény", valamint a telekkönyvi rendtartás. Előbbi törvény új alapokra helyezte az ingatlanokra vonatkozó dologi jogot, utóbbi a korábbi zálogjogi rendtartásból merítette alapvonalait. 80 A tulajdonszerzésről szóló törvény már nemcsak a jelzálogra, hanem a tulajdonjogra vonatkozóan is kimondta, hogy az a telekkönyvbe történő bejegyzéssel jön létre. A törvények a BGB hatálybalépéséig voltak érvényben és a BGB szabályainak is mintát adtak. 81 A BGB hatálybalépésével az anyagi jogi ingatlan-nyilvántartási szabályok a dologi jogi részbe kerültek. Már a BGB előkészítése során kimondásra került, hogy az alaki szabályokat nem kívánják felvenni a törvénykönyvbe, az eljárási szabályok egybefoglalására szükség van egy külön törvényre, a telekkönyvi rendtartásra. 82 Ez a telekkönyvi törvény 1897-ben megszületett és a BGB-vel egyszerre lépett hatályba. 83
A BGB arra az álláspontra helyezkedett, hogy mind a tulajdonátruházás, mind a jelzálog alapítás során a bejegyzési elvet követi. 84 A 873. § kimondta, hogy ingatlanra vonatkozó tulajdonjog átruházásához, ingatlan megterheléséhez a felek megegyezése és a jogváltozás telekkönyvbe történő bejegyzése szükséges. 85 Ez az elv jól összeegyeztethető volt a Savigny által kidolgozott absztrakt dologi szerződés tanával, ami elválasztotta a bejegyzendő dologi jogügyletet az alapul fekvő kötelmi megállapodástól. 86
A BGB-ben a publica fides elve is kodifikálásra került. A BGB a következő konstrukciót követi: A 891. §-ban a közhitelesség pozitív oldalára vonatkozóan megdönthető vélelmet rögzít, majd a 892. §-ban ezt a vélelmet a jóhiszemű szerző javára meg-támadhatatlanná teszi és kiegészíti a közhitelesség negatív oldalával. A 891. § szerinti vélelem a telekkönyvbe bejegyzett jogok fennállására, ill. a telekkönyvből törölt jogok fenn nem állására vonatkozik. 87 A 892. §88 szerint az ingatlanon jogügylettel jogot szerző személy javára a telekkönyv tartalmát helyesnek kell tekinteni, kivéve ha a bejegyzés tekintetében kifogás van bejegyezve vagy ha a szerzőnek a telekkönyvi tartalom helytelen voltáról tudomása volt. A 892. § szerint tehát nemcsak a bejegyzett jogok tekintendők fennállónak és töröltek fenn nem állónak, hanem ezen túlmenően - és ez jelenti a negatív oldalt - a be nem jegyzett jogok is nem létezőnek tekintendők, a jóhiszemű szerzők tekintetében tehát a védelem jelentős mértékben kitágult. 89 A közhitelesség ilyen tág törvényi rögzítése mellett megjelent a régebbi jogirodalomban egy olyan nézet is, amely a védelmet kikapcsolta volna "az arra nem érdemes" ügyletek tekintetében, és a BGB 242. §-ának (Treu und Glauben klauzula) a telekkönyvi jogba történő beillesztését sugalmazta. 90 Ezt a korlátozó vonulatot a bíróságok nem követték, de kialakult egy másik szűkítő alaptétel: a 892. § csak jogügylet, méghozzá tényleges forgalmi jogügyletek esetén alkalmazható. A forgalmi ügylet megkövetelése arra utal, hogy az átruházásnak egy az eladótól gazdasági értelemben is különböző személyre kell megtörténnie (pl. a kft. által a tagjaira átruházott ingatlan nem felel meg ennek a feltételnek). 91 További fontos korlát, hogy hamisított okirat esetén a jóhiszemű szerző védelme nem érvényesül az első vevő javára, csak későbbi szerzők esetén léphet be. 92 A védelem ugyanis nem illeti meg azt, akit nem a telekkönyv tartalma tévesztett meg: ha valaki a valódi tulajdonos neve alatt, hamis papírokkal eladja az ingatlant, nem a telekkönyvbe, hanem a tulajdonos személyébe vetett hit csorbult.93
A BGB kidolgozása során a szerzők azt az álláspontot követték, hogy a közhitelesség érvényesítéséhez megkívánt tudati állapot nem feltételezi szükségszerűen azt, hogy a vevő a szerzés előtt megnézze a telekkönyvet. 94 A jóhiszemű szerző védelmére vonatkozóan a törvény két kivételt rögzít: ha a valódi tulajdonos javára kifogás került bejegyzésre vagy ha a szerzőnek tudomása volt a telekkönyv helytelen voltáról. Utóbbi tényt a nemtudás vélelmével szemben a másik félnek (a valódi tulajdonosnak) kell bizonyítania. A súlyos gondatlanságból nem tudás - az ingókra vonatkozó jóhiszemű szerzéssel szemben - nem elég, a tények ismerete szükséges. Ezzel szemben kártérítésre adhat alapot, ha a vevő hiteles forrásból származó információnak nem járt utána. 95
A BGB nem tesz különbséget ellenérték fejében és ingyen szerző között a megszerzés tekintetében, de az ingyenes szerzővel szemben a volt tulajdonos felléphet jogalap nélküli gazdagodás alapján. 96
A telekkönyvi publicitás elvének kimondása és széles körű érvényesítése mellett a BGB tartalmaz a telekkönyvi elbirtoklásra is szabályt, de itt a telekkönyvbe bejegyzett, ám valójában nem tulajdonos személy csak 30 év elteltével szerez tulajdonjogot97, s a szabály azt a célt szolgálja, hogy a telekkönyvi és a valóságos helyzet közötti eltérés megfelelő idő elteltét követően megszűnjön. 98
Az ingók tulajdonszerzésére vonatkozóan a régi német jogban a "Hand muss Hand wahren" elve érvényesült, ami azt jelentette, hogy a tulajdonos csak attól követelhette a dolgát, akire rábízta, ha az továbbadta harmadik személynek, a tulajdonos a harmadikkal szemben nem léphetett fel. Ezt az elvet a BGB is érvényre juttatta azáltal, hogy a német jog megkülönböztetést tesz az ingókra vonatkozóan aszerint, hogy a tulajdonos milyen módon vesztette el a dolog birtokát, saját akaratából-e vagy erőszak útján, s csak előbbi esetén enged utat a jóhiszemű szerzés számára, a lopott, elvesztett dolgokat kiveszi a jóhiszemű szerzés esetköréből. "
A 3 éves kritikus idő törlésével a magyar jogrendszer megszakította azt az osztrák jogból örökölt tendenciát, amely ezen időhatáron belül blokkolta a jóhiszemű szerzéseket és az eredeti tulajdonos érdekeit védte. A szabály törlése, figyelemmel az ingatlannyilvántartási törvény megmaradt 63. §-ára is, többféle értelmezésre ad lehetőséget és a további jogalkotás több lehetséges útját nyitja meg. Ezek egyike egy másik lehetséges véglet, a jóhiszemű szerzések azonnali és széleskörű biztosítása. A jogügyleti szerzésekhez kapcsolódóan az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét széleskörűen deklaráló német jog adhat mintát az új Ptk. alkotói által is felvázolt elméleti irányvonalnak. Figyelemmel kell lenni azonban arra, hogy a magyar jogi hagyományok, a régi magyar jogirodalom100 mindig is védte az eredeti tulajdonos érdekeit. Ennek aktualitása nem szűnt meg, csak növekedett napjainkban, elég a lakásmaffiára gondolnunk. Nem javasoljuk ezért a német jog teljes lemásolását, mert az a hamisított okirattal történő ingatlanszerzést csak az első vevővel szemben nem engedi, a további jogszerzésekre lehetőség van. Tekintve, hogy hamisított okiratok, bűncselekmény fennállása esetén nincs szó jóhiszeműségről - és a szabály kijátszása érdekében ezek az ingatlanok nagyon gyorsan további átruházásra kerülnek, 101 ami azt jelzi, hogy feltehetően a további szerzéseknél sincs jóhiszeműség - itt a teljes láncolatot ki kell kapcsolni annak érdekében, hogy az eredeti tulajdonosra visszakerüljön az ingatlan. Az ingatlan-nyilvántartási törvény 3 éves szabályának az Alkotmánybíróság általi megsemmisítése után a helyes értelmezés nézetünk szerint az, hogy érvénytelen (hamisított) okiratok esetén az eredeti tulajdonos érdekei ne csak 3 éven belül, hanem minden korlátozás nélkül érvényesüljenek. ■
JEGYZETEK
1 Coing, Helmut: Handbuch der Quellen und Literatur der neueren Europäischen Privatrechtsgeschichte, Bd. 3 Das 19. Jahrhundert C. H. Beck, München 1982, 217. o. es 1706. o.
2 Szladits említi, hogy a nem-tulajdonostól történő jóhiszemű szerzést is nevezték régebben "pillanatnyi elbirtoklásnak" (pracscriptio momentanea), utalva arra, hogy az ilyen tulajdonszerzés csak külső megjelenésében származékos, anyagi jogi szempontból valójában eredeti jogszerzésről van szó. Ld. Szladits Károly: Dologi jog, Grill Károly Könyvkiadóvállalata, Budapest, 1930, 105. o.
3 Felhozza például, hogy a közvetlen jogszerzőtől szerző jóhiszemű harmadik személy ("tertius") a 3 év elteltével akkor is tulajdont szerez, ha az ingatlant időközben egy negyedik személyre ("quartus") átírták, majd "visszatörölték" az ingatlant, tehát a harmadik nem birtokolt folyamatosan. Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből, I. kötet, Jubileumi Kiadás, Grill Károly Könyvkiadóvállalata, Budapest, 1932, 362. o. **)
4 "... primusnak- [ vagyis az eredeti tulajdonosnak] - 3 esztendei hallgatása által mintegy szabad prédává lesz az ingatlan a "jóhiszemű" szerzés számára". Grosschmid i. m. uo.
5 "Érvénytelen okiraton alapuló bejegyzés alapján a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog, illetőleg feljegyzett tény a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető. "
6 Kurucz amellett érvel, hogy "az okiratok hiányosságaira esetlegesen ráépített jogviták a nyilvánkönyvi eljárásban ne fejlődhessenek ki", el nem bírált eljárások elhúzódásának elkerülése érdekében. Kurucz Mihály: A jogerő és a nyilvánkönyvi bizalomvédelmi hatályok kérdése, Közjegyzők Közlönye 2003/9. szám 8-9. o., Hasonlóan a földhivatal "szűk cselekvési lehetőségét" hangsúlyozza Jójárt, a földhivatal még az előző bejegyzés nyilvánvaló érvénytelensége esetén sem jogosult a kérelmet automatikusan elutasítani. Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog 2001/9. szám 519. o.
7 Grosschmid fejtegetései szerint a korábbi források "nem igen gondolnak arra, hogy a törlés peren kívül végbemehessen" - a megfogalmazásból az olvasható ki, hogy Grosschmid szerint erre van elvi lehetőség. Grosschmid i. m. 333. o. Más helyen ugyancsak Grosschmid arra is utal, hogy a semmis szerződéseken alapuló átruházások hivatalbóli törlésének elrendelését törvénynek kellene kimondania. Grossebmid i. m. 437. o.
8 Kurucz Mihály: A jóhiszemű jogszerző és jogszerzés vélelem és annak védelme az ingatlan-nyilvánkönyekben, Közjegyzők Közlönye 2003/10. szám 5-6. o. A telekkönyvi jog legfontosabb szabályainak Ptk. -ban történő szabályozását - változtatási javaslatokkal - helyesli Petrik is, Petrik Ferenc: A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség elve, Magyar Jog 2003/5. szám 263. o.
9 Bírósági Határozatok 2006/7. szám 211. jogeset
10 Inytv. 5. § (2) "Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról es feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. A jogok, tények törlése esetén - az ellenkező bizonyításáig - azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn. "
11 Vékás Lajos: Az új Polgári Törvénykönyv elméleti előkérdései, HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest 2001, 218. o. és Vékás Lajos: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért, In: Magyar Jog 2001/3. szám, 130. o.
12 1848: 15 tcz: "Az ősiség eltörlése elvileg kimondatván, a ministerium az ősiség teljes és tökéletes eltörlésének alapján a polgári törvénykönyvet fogja kidolgozni, mely törvénykönyv javaslatát a legközelebbi országgyűlés elibe terjesztendi. " Ld. Wenzel Gusztáv: Magyarország jogtörténetének rövid vázlata, Pest, Fanda és Frohna Nyomdájából, 1872., 120. o.
13 Szladits Károly (szerk.: Ginyovszky József): Az osztrák ptk. hatásában a magyar magánjogra, Politzer Zsigmond és fia könyvkereskedés (évszám nélkül) 227. o.
14 Imling Konrád: A magyar telekkönyvi jog mint Zlinszky Imre "A magyar telekkönyvi rendtartás" czimű művének hatodik kiadása, Franklin-Társulat, Budapest, 1902., 27-28. o.
15 Ideiglenes Törvénykezési Szabályok 145. §: "A jog és vagyon biztonsága s ezen alapuló közhitel (... ) végett az 1855-ik dec. 15-én a telekkönyvek tárgyában kiadott rendelet kiegészítésekkel hatályban marad. " 156. §: "(... ) az osztrák általános polgári törvénykönyvnek mindazon határozatai, a melyek a telekkönyvi rendeletekkel egybefüggésben állanak s a melyek valamely telekkönyvi jog megszerzésére vagy elenyésztésére alapul szolgálnak, az országgyűlés intézkedéséig hatályukat megtartják. " Forrás: Az országbírói értekezlet javaslatai a törvénykezés tárgyában, Ország-gyűlésileg ajánlva 1861. juniusban, Kiadja Lampel Róbert, Pest, 1861.
16 Szladits i. m. (13. jegyzetben), 28. o.
17 "Ingatlanokra nézve az, a kinek nevére azok a telekkönyvbe bekebelezvék, minden ellenmondás elleni tulajdonjogot három év alatt birtokol el. Az elbirtoklás határai a beiktatott birtok mértéke szerint ítéltetnek meg. " Forrás: Imling i. m. 116. o. és Szladits i. m. (13. jegyzetben) 252. o. (A jelenlegi Optk. -ban a szabály már nem fellelhető, mert azt 1916-ban hatályon kívül helyezték. )
18 Imling i. m. 117. o.
19 Imling i. m. 118. o.
20 Imling i. m. 26. és 33. o.
21 A szabály leírását ld. Szladits i. m. (13. jegyzetben) 254. o., valamint Szladits Károly: Dologi jog, Grill Károly Könyvkiadóvállalata, Budapest 1930. 161-162. o. és Eörsi Gyula: A tulajdonátszállás kérdéséről, Légrády Testvérek R. t. Budapest, 1947. 82. o., Grosschmid i. m. 348-349. o. és 353. o. Az osztrák telekkönyvi törvényre vonatkozóan ld. Imling i. m. 21. o.
22 Grosschmid i. m. 401. o., Eörsi i. m. 83. o.
23 Eörsi i. m. 83-84. és 90. o.
24 Igaz ez - amint Eörsi az idézett helyeken rámutat - azzal is összefüggött, hogy ez időben még gyakoriak voltak a telekkönyvön kívüli átruházások.
25 Optk. 440. § "Hat der Eigentümer eben dieselbe unbewegliche Sache zwei verschiedenen Personen überlassen; so fallt sie derjenigen zu, welche früher die Einverleibung angesucht hat. "
26 Grosschmid i. m. 430-440. o., a bírói gyakorlatra nézve 440-455. o.
27 Grosschmid i. m. 441. o., ld. még erre nézve 442., 443.
28 Grosschmid i. m. 446. o. (p) alatt idézett eset)
29 Eörsi i. m. 85-90. o.
30 "Ha megnyitjuk is a telekkönyv szigorának zsilipjeit - legalább ne döntsük le egészen. Conserváljuk azon idők számára, amidőn népünk a tkvön kívüli szerzéstől valahára elszokik, s amidőn ismét visszafejleszthessük a visszafejlődést, amellyel jogunkat a tkvi intézménytől a kényszerű szükség elterelte. " Grosschmid i. m. 436. o. ***)
31 Vékás i. m. (11. jegyzetben) első helyen idézett forrás 231. o., második helyen idézett forrás 133. o.
32 Szladits i. m. (13. jegyzetben) 255. o.
33 Grosschmid i. m. 16., 21., 22., 27., 28. o., 315 o. **, 323-324. o. 355. sköv. o.
34 Grosschmid i. m. 355. o. **, és 356. o. *
35 Kurucz Mihály: Elmélkedések és álmélkodások: a konstitutív hatályú nyil-vánkönyvi bejegyzéssel keletkező jogok keletkezésének időpontja kapcsán In: Közjegyzők Közlönye 2003/6. szám 15. o.
36 Optk. 367. § Die Eigentumsklage findet gegen den redlichen Besitzer einer beweglichen Sache nicht statt, wenn er beweist, dass er diese Sache entweder in einer öffentlichen Versteigerung, oder von einem zu diesem Verkehre befugten Gewerbsmanne, oder gegen Entgelt von jemandem an sich gebracht hat, dem sie der Kläger selbst zum Gebrauche, zur Verwahrung, oder in was immer für einer andern Absicht anvertraut hatte. In diesen Fällen wird von den redlichen Besitzern das Eigentum erworben, und dem vorigen Eigentümer steht nur gegen jene, die ihm dafür verantwordich sind, das Recht der Schadloshaltung zu. Szladits fordításában: "Tulajdoni keresetnek nincs helye valamely ingó dolog jóhiszemű birtokosa ellen, ha ez kimutatja, hogy azon dolgot közárverésen, vagy valamely afféle forgalomra jogosított iparostól, vagy fizetésért olyan személytől szerezte, kire azt a felperes használat, őrizet végett, vagy bármi más célból maga bízta. Ez esetben a jóhiszemű birtokosok nyerik meg a tulajdont, s az előbbi tulajdonost csak azok ellen illeti a kártalanítási jog, kik neki e részben felelősek. " Szladits i. m. (13. jegyzetben) 174. o.
37 Kt. 299. §: "Azon áruk vagy egyéb ingóságok, melyeket a kereskedő üzleti körében elárusított és átadott, az esetben is a jóhiszemű vevő tulajdonába mennek át, ha az eladó tulajdonos nem volt. A korábban szerzett tulajdon megszűnik; megszűnik továbbá a korábban szerzett zálog- és más dologi jog is, ha a vevő az elárusítás alkalmával arról tudomással nem bírt. (... )"
38 Forrás: Szladits i. m. (21. jegyzetben 2. helyen) 104. o.
39 Optk. 333. §: "Selbst der redliche Besitzer kann den Preis, welchen er seinem Vormannne für die ihm überlassene Sache gegeben hat, nicht fordern. Wer aber eine fremde Sache, die der Eigentümer sonst schwerlich wieder erlangt haben würde, redlicher Weise an sich gelöst, und dadurch dem Eigentümer einen erweislichen Nutzen verschafft hat, kann eine angemessene Vergütung fordern. "
40 Szladits i. m. (21. jegyzetben 2. helyen) 105. o.
41 Grosschmid i. m. 371. oldal (48) jegyzet, ld. még 359. o. **, (második), 362**, (a végén)
42 Első Tervezet 549. §: "Annak javára, aki jogügylet által ingatlanon jogot vagy ily jogon további jogot szerez, a telekkönyv helytelen tartalmát is helyesnek kell tekinteni; kivéve, ha a kitörlés iránt ellene indítható keresetnek az 552. § első és második bekezdésében megszabott határideje még le nem járt, ha a kitörlés iránti per a telekkönyvben fel van jegyezve (555. §), ha a szerző a telekkönyv tartalmának helytelen voltáról tudomással birt, vagy ha a szerzés ingyenes volt. " 1914-es Tervezet 386. § 1. bekezdés: "Annak javára, aki jogügylettel ingatlant tulajdonul, vagy ingatlant terhelő jogot, avagy ily jogot terhelő további jogot szerez, a telekkönyv helytelen tartalmát is helyesnek kell tekinteni, kivéve ha a telekkönyv kiigazításába való beleegyezés végett indított per van a telekkönyvben feljegyezve (388. § 3. bekezdés) vagy ha a jogszerző nem volt jóhiszemben, avagy ha a szerzés ingyenes volt. Nem kell a telekkönyv helytelen tartalmát a jogszerző javára helyesnek tekinteni az alatt az idő alatt sem, amíg a 389. § értelmében még követelni lehet a telekkönyv kiigazításába való beleegyezést. " 1928-as Magánjogi Törvényjavaslat 932. § 2. bekezdés: "A jóhiszemű szerző javára a telekkönyv tartalmát helytelensége esetében is helyesnek kell tekinteni, kivéve ha a telekkönyvben a szerzés idejében törlési vagy kiigazítási per van feljegyezve, vagy ha a telekkönyv tartalma a bejegyzés eredeti érvénytelensége miatt helytelen és még nem telt el az a határidő, amely alatt a bejegyzés eredeti érvénytelensége miatt a törlési keresetet jóhiszemű harmadik szerző ellen is meg lehet indítani (941. §, 942. §) vagy ha a szerzés ingyenes. "
43 Első Tervezet 553. §: "Az 552. §-ban megjelölt harmadik személy elleni hatállyal az ugyanott megszabott határidők elmultával csak úgy lehet a bekebelezés eredeti érvénytelensége alapján a kitörlést kérni, ha a harmadik személy a telekkönyv tartalmának helytelen voltáról saját jogának szerzésekor tudomással birt (... ), vagy ha szerzése ingyenes volt. " 1914-es Tervezet 394. § 1. bekezdés: "A 386. § 1. bekezdése értelmében az a jogszerző nincs jóhiszemben, aki tudja, hogy a telekkönyv tartalma helytelen; (... )" 1928-as Mtj. 935. §: "Rosszhiszemű az, aki telekkönyvi jogának szerzésekor (... ) vagy a jóhiszeműség védelme alá cső egyéb cselekmény véghezvitelének idejében tudta, hogy a telekkönyv tartalma helytelen, vagy hogy a telekkönyv szerint jogosult rendelkező jogában korlátozva van. (... )"
44 Első Tervezet 633. § 2. bekezdés: "Az elbirtoklás már három év elmultával következik be, ha a birtokos oly jogalapon szerezte a birtokot, a mely a tulajdon szerzésére azért nem alkalmas, mert az átruházó nem volt tulajdonos (jogszerű birtok). "
45 1914-es Tervezet 463. § 2. bekezdés: "Az elbirtoklás már három év elmultával következik be, ha a birtokos oly jogalapon szerezte meg a birtokot, amely a tulajdon megszerzésére csak azért nem vezetett, mert a 461. § szabályai [ha a "tulajdonos a dolog birtokát rablás vag)7 lopás által vesztette el" - beszúrás I. K. ] állták ennek útját, vagy mert az átruházás ingyenes vagy jogügyleti alak hiánya miatt érvénytelen volt. "
46 1914-es Tervezet 477. § 2. bekezdés: Az elbirtoklás már hat év elmultával következik be, ha a birtokos oly jogalapon szerezte meg a birtokot, amely a tulajdon megszerzésére csak azért nem vezetett, mert az átruházó a valóságos jogállás ellenére nem volt a telekkönyvben tulajdonosként bejegyezve, vagy mert az átruházás ingyenes vagy jogügyleti alak hiánya miatt érvénytelen volt. "
47 1928-as Mtj. 550. §: "Az elbirtoklás már három év elteltével bekövetkezik, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól vagy jogutódától oly szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdon feltétlen átruházását követelheti vagy legalább követelhetné, ha a szerződés az érvényessegéhez megkívánt alaknak megfelelne és egyszersmind a tulajdonért esetleg járó ellenszolgáltatást teljesítette vagy teljesíti. "
48 Beck Salamon: Kötelemvalósulás, A "polgári jog" Könyvtára 2. fűzet, Budapest, 1927., A Pesti Lloyd-Társulat Nyomdája 308. (50. ) o.
49 Ld. Mtj. 512. § 2. bekezdés és 515. §
50 Szászy-Schivarz Gusztáv: A magánjogi törvénykönyvről. Tanulmányok és bírálatok. IV. A jóhiszemű szerzés védelme 36. o., 44-45. o.
51 Első Tervezet 630. § 1. bekezdés, 1914-es Tervezet 460. § 5. bekezdés, Mtj. 563. § 2. bekezdés
52 Ld erre vonatkozóan Földi András: A jóhiszeműség és tisztesség elve, Intézménytörténet; vázlat a római jogtól napjainkig, Budapest 2001, Bib-liotheca Iuridica, 42. o.
53 Szászy-Schwarz Gusztáv i. m. 44-46. o., Lányi Márton: A jóhiszem érvényesülése a magánjogban, Magyar Jogászegyleti Értekezések 1913. december hó, 8. o.
54 Tőry-Thirring: A Ptk. tervezete 27-28. o., Lányi Márton i. m. 10-12. o., Szászy-Schwarz i. m. 41-43. o.
55 Randa, Anton: Das Eigentumsrecht mit besonderer Rücksicht auf die Wertpapiere des Handelsrechtes nach österreichiscben Rechte mit Berücksichtigung des gemeinen Rechtes und der netteren Gesetzbücher, Druck und Verlag von Breitkopf und Härtel, Leipzig, 1893, 411. o.
56 Randa i. m. 413. o.. , 423. o. és 454-455. o.
57 Randa i. m. 423. o. és 451. o.
58 Randa i. m. 433. o., 436. o., 441-445. o.
59 Randa 427. o., Kminz Josef: System des österreichischen allgemeinen Privatrechts (Grundriß und Ausführungen), Erster Band: Der allgemeine Teil und das Sachenrecht, Wien, 1894, 562. o.
60 Optk. 446. §: "Auf was Art und mit welchen Vorschriften überhaupt bei Einverleibung dinglicher Rechte vorzugehen sei, ist in den über die Einrichtung der Landtafeln und Grundbücher bestehenden besondern Anordnungen enthalten. "
61 Randa i. m. 458-460. o., Krainz i. m. 562. o.
62 Optk. 431. §: "Zur Übertragung des Eigentumes unbeweglicher Sachen muß das Erwerbungsgeschäft in die dazu bestimmten öffentlichen Bücher eingetragen werden. Diese Eintragung nennt man Einverleibung (Intabulation). "
63 Krainz i. m. 563-564. o.
64 Exner, Adolf Das Publizitätsprinzip, idézi: Krainz i. m. 574. o. 3 a) lábjegyzet.
65 Krainz i. m. 542. o.
66 Ptk. 121. § (5): "Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántar-tásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett. "
67 Inytv. 5. § (4) "Az ingatlan-nyilvántartáson kivül jogot szerző személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző, jóhiszemű jogszerzővel szemben. "
68 Vékás i. m. (11. jegyzetben) első helyen idézett forrás 226-227. o., második helyen idézett forrás 132. o.
69 Randa i. m. 332-333. o.
70 Stubenrauch, Moriz: Kommentar zum österreichischen allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuche, Manz'sche k. u. k. Hof- Verlags- und UniversitätsBuchhandlung, Bécs, 1902, 461. o.
71 Ld. 36. jegyzet.
72 Randa i. m. 345. o. 23. lábjegyzet.
73 Randa i. m. 404. o.
74 Demburg, Heinrich: Das bürgerliche Recht des Deutschen Reichs und Preußens, Dritter Band, Verlag der Buchhandlung des Waisenhauses, Halle 1901, 90. o.
75 Randa i. m. 408-409. o.
76 Demburg i. m. 93. o.
77 Allgemeines Landrecht I, 10, § 7: "Der in das Hypothckenbuch eingetragene Besitzer wird in allen mit einem Dritten über das Grundstück geschlossenen Verhandlungen als der Eigentümer desselben angesehen. " Idézi Demburg i. m. 132. o.
78 Modve zu dem Entwürfe eines Bürgerlichen Gesetzbuches für das Deutsche Reich, Bd III Sachenrecht, Amdiche Ausgabe, J. Guttentag Verlagsbuchhandlung, Berlin 1896, 209. o.
79 A törvény teljes neve: "Gesetz über den Eigentumserwerb und die dingliche Belastung der Grundstücke, Bergwerke und selbständigen Gerechtigkeiten".
80 Demburg i. m. 95. o.
81 Demburg i. m. 96. o.
82 Motive 21. o.
83 Demburg i. m. 96-97. o.
84 Motive 17. o.
85 BGB 873. § (1): "Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. "
86 Coing i. m. 395. o.
87 BGB 891. §: (1) "Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zustehe. " (2) "Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht nicht bestehe. "
88 BGB 892. § (1)1: "Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. "
89 Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch Band 4, 2. Auflage, C. H. Beck München, 1986, 271-272. o.
90 Das Bürgerliche Gesetzbuch mit besonderer Berücksichtigung der Rechtsprechung des Reichsgerichts, III. Band, erläutert von Dr. Bessau, Berlin und Leipzig 1934, Walter de Gruyter.
91 Münchener Kommentar 283. o.
92 Münchener Kommentar 279. o.
93 Motive 213. o.
94 Motive 212-213. o. és 220-221. o., Demburg i. m. 137. o.
95 Münchener Kommentar 285-286. o.
96 BGB 816. § (1): "Trifft ein Nichtberechtigter über eine Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet. Erfolgt die Verfügung unentgeltlich, so trifft die gleiche Verpflichtung denjenigen, welcher auf Grund der Verfügung unmittelbar einen rechtlichen Vorteil erlangt. "
97 BGB 900. § (1)1: "Wer als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, ohne dass er das Eigentum erlangt hat, erwirbt das Eigentum, wenn die Eintragung 30 Jahre bestanden und er während dieser Zeit das Grundstück im Eigenbesitz gehabt hat. "
98 Demburg i. m. 146. o.
99 Demburg i. m. 288. o., Motive 342. o.
100 Ld. II.1 pont 5. bekezdés.
101 Jól példázza ezt a Bírósági Határozatok 2006/9. számában közzétett 283. számú jogeset és a 2006/8. számban közzétett 251. számú jogeset mindkét esetben hamis okiratok alapján történt földhivatali bejegyzés, majd az ingatlan 10 nap, ill. néhány hónap elteltével tovább eladásra került.
Visszaugrás
