Az Országgyűlés 2003-ban elfogadta a CXXXIII. tv.-t a társasházakról. Ez a törvény a társasház jogintézményét igyekszik átfogóan szabályozni, amihez hozzávesszük a Ptk.-nak a társasházra vonatkozó előírásait, mondható, hogy ez az átfogó szabályozás meg is valósult. E két jogforrás ugyanis e jogintézményt mind a tulajdonjog oldaláról a közös tulajdon és a magántulajdon összekapcsolásának speciális formájaként, a jogalanyiság oldaláról mint a perképességnek egy, a jogi személyiség nélküli gazdasági társaságok perképességéhez hasonló speciális eseteként, szervezeti oldalról pedig az egyesülethez hasonló intézményként szabályozza. Az új törvény ily módon megfelelőképpen fedi le a társasházi tagtulajdonosok jogait és kötelezettségeit, a társasház szervezeti felépítését és működését, valamint kifelé történő képviseletét.
A majdnem sikeres átfogó szabályozás ellenére azonban találhatók homályos vagy hézagos részek, ami a gyakorlatban problémák előidézője lehet, sőt lett is. Ismeretes, hogy ilyen okok egy része alkotmányossági aggályt is felvetett, ami miatt néhány ügyvédi iroda alkotmányossági panasszal élt a Magyar Köztársaság Alkotmánybírósághoz, amelyekkel azonban eddig az Alkotmánybíróság érdemben még nem foglalkozott. Ezeket érintetlenül hagyva, én három problémát emelnék ki, nem az alkotmányjog, hanem a polgári jog oldaláról vizsgálva. Ezek közül az első a tetőtér eladással és beépítéssel, a második a lakások távhő és vízszolgáltatási költségeinek a viselésével, a harmadik pedig az egyes lakásokon belül olyan kivitelezési-szerelési műveletek elvégzésével függ össze, amely egy vagy több nemcsak szomszédos, hanem távolabbi lakást is érint, vagy lakóira kihat.
E három jogesetcsoport közül az elsőnél egyre több építési vállalkozó keresi meg a több tíz lakást elérő vagy meghaladó nagyobb társasházakat, pontosabban azok közös képviselőit, vagy a közös képviseletet ellátó egyéni és társas vállalkozói irodákat arra irányuló ajánlatokkal, hogy vegyék rá a tulajdonosokat a tetőtér eladására és beépítésére. A legtöbb esetben e mögött az ajánlat mögött az az érv áll, hogy a társasház, amely azelőtt állami tulajdonban és az adott városi ingatlankezelő vállalat kezelésében álló bérház volt, és amelyben lévő lakásokat a lakók a saját tulajdonukba, a közös használatú helyiségeket a telekkel együtt pedig közös tulajdonba olcsón megvásárolhattak, erőteljesen lelakott állapotba kerültek. E lakóépületeken födémjavítások, esetleg födémcsere elvégzése, homlokzatvakolás, nem egy esetben függőfolyosó megerősítés, valamint lépcsőház-tatarozás vált szükségessé. Az ilyen épületek felújítására lehetőség áll fenn pályázat útján vissza nem térítendő állami támogatást szerezni. Minthogy a tetőtérvásárlás és a tetőtér területének lakásterületekre történő "felparcellázása", valamint a tetőtér beépítése és a beépített lakások eladása óriási üzlet az ezzel foglalkozó építőipari cégeknek, e cégek felajánlják a társasházközösségeknek, hogy a tetőtér tulajdonjogának ingyenes átruházása fejében a tetőfödémet a tetőtér beépítése kapcsán rendbe hozzák, nem egy ízben a társasház tatarozásával együtt. Az erőteljesen lelakott, régen tatarozott és felújított öreg társasházak esetében a lakástulajdonosok többnyire elfogadják az ilyen ajánlatot, még akkor is, ha tisztában vannak vele, hogy a tetőtérbeépítés hosszú időn keresztül milyen kényelmetlenségekkel, piszokkal, zajjal, porral és esetleges beázások veszélyével jár.
A tetőtérbeépítéssel foglalkozó cégek azonban a minél kedvezőbb keresleti adottságok felkutatása érdekében az erősen lelakott belvárosi, városközponti lakótömbök mellett és főként helyett a modernebb negyedek általában meglehetősen jó állapotban lévő és legfeljebb csak tetőtér javításra, valamint homlokzatburkolat foltozásra szoruló társasházakat is kiszemelnek. Mivel pedig a társasház-tulajdonosok magatartása általában elutasító, a közös képviselőt igyekeznek különböző előnyökkel (ingyenes vagy kedvezményes áron lakásbiztosítás a beépítésre kerülő tetőtéren, felnövekedett családtagjai számára stb.) arra késztetni, hogy a lakástulajdonosokra gyakoroljanak nyomást a tetőtérbeépítési megszavazása érdekében.
A korábbi társasháztörvényben a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályaival összhangban a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkálatokról és kiadásokról a tulajdonostársaknak egyhangúan kellett dönteniük. Minthogy a tetőtérbeépítés ilyennek számít, az egyhangú határozathozatal erre is vonatkozott. Az új társasházi törvény (továbbiakban: Th. tv.) 29. § (1) bekezdése a tetőtérbeépítéssel foglalkozó vállalkozók érdekeinek megfelelően megváltoztatta ezt a szabályt, lehetővé téve, hogy már a tulajdonostársak 4/5-ének hozzájárulásával a rendes gazdálkodás körét meghaladó tevékenységek, tetőtérbeépítések, emeletráépítések, pincék garázsokká történő átalakítása megvalósíthatók legyenek. Figyelembe véve, hogy a társasházakká átalakított tanácsi kezelésű volt állami bérházak többségénél a lakások egy része még mindig önkormányzati tulajdonban van, az önkormányzatok a lakás- és a garázsigénylések kielégítésének a megkönnyítése érdekében az emeletráépítések, tetőtérbeépítések és a pinceátalakítások mellett szavaznak, támogatva a közös képviselők erre irányuló álláspontját.
A közös képviselők részéről a vonakodó lakókkal szemben a tetőrbeépítésre, az emeletráépítésre vonatkozó 4/5-ös pozitív határozat elérése érdekében többféle nyomást és jogértelmezési manipulációt igyekeznek bevetni. Az egyik, a már említett tulajdonosi önkormányzati szavazat és a nem tulajdonosi önkormányzati képviselő részéről történő nyomásgyakorlás igénybevétele. A másik megoldás a közös képviselő részéről történő olyan szavazási manipuláció, hogy a meghirdetett közgyűlésen elfoglaltsága miatt jelen lenni nem tudó vagy más okból távolmaradó tulajdonostársaktól szavazási meghatalmazást kér, amely azonban nem tartalmazza azt, hogy amely napirendi pontokban miként szavazzon a távollevő nevében a közös képviselő. Ennélfogva a közös képviselő a neki meghatalmazást adó távollevő nevében úgy szavaz, ahogy akar. A szavazások ilyen manipulálásának elhárítására a Th. tv. nem tartalmaz semmiféle előírást. Itt tehát lényegében egy joghézag áll fenn, amelyet analogia legis-szel vagy a társasági törvénynek a meghatalmazáson alapuló szavazás szabályainak az itt is történő alkalmazásával lehet kiküszöbölni, vagy pedig a Ptk. 5. §-ába foglalt joggal való visszaéléssel lehet fellépni. Mindenesetre indokolt lenne, ha a Legfelsőbb Bíróság polgári kollégiuma e kérdésben elvi állásfoglalást hozna. Az optimális megoldás azonban az volna, ha a Th. tv. kiegészülne egy olyan szabállyal, ami előírná, hogy a közgyűlésről távollevők kinek adhatnak szavazásra irányuló meghatalmazást és az erre irányuló írásbeli meghatalmazásnak az egyes napirendi pontokra nézve egzakt módon miként kell megfogalmazni a meghatalmazó szavazó szavazati akaratát.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
