"Közös lónak túros a háta" - tartja a magyar közmondás. A közös tulajdonban álló dolgokról mi, magyarok úgy tartjuk, hogy azokra kevésbé vigyáznak a tulajdonostársak és mindig több gond, probléma adódik velük, mint azokkal, amelyek kizárólag saját tulajdonban vannak. Közmondásunk azt is megmutatja, hogy a magyar néplélek hogyan viszonyul a közös tulajdonhoz mint dologi jogi jogintézményhez. A rendszerváltás időszakában megkezdődött termőföld-reparációs folyamatok - különösen a részarány-földkiadás - döntően hozzájárult azonban ahhoz, hogy e szép magyar közmondásunk a XXI. században se menjen feledésbe.
A részarány-földkiadás folyamata 1993-ban, a földrendező és földkiadó bizottságokról szóló 1993. évi II. törvény (a továbbiakban: Fkbt.) rendelkezései alapján kezdődhetett meg, és még napjainkban is tart. Az ún. részarány-földalapba összesen 3,4 millió hektár térmértékű, 57 millió aranykorona (Ak) értékű területet jelöltek ki, amely az ország termőterületének közel 43%-át tette ki. E földalapból 2010-ig 1,8 millió tulajdonos átlagosan 1,9 hektár nagyságú terület tulajdonjogát szerezte meg [Zsigmond Richárd: Az MgSzH földkiadási és földrendezési tevékenysége. In: Dömsödi János (szerk.): Birtokpolitika - földkérdés - vidékfejlesztés országos konferencia (2010. november 3-4.) előadásainak összefoglalója. Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar, Székesfehérvár, 2010. 31.].
A részarány-földkiadás során 2,5 millió hektárnyi területű osztatlan közös tulajdon keletkezett, amely az ország termőföld területének közel 32%-a [Vidékfejlesztési Minisztérium Földügyi Főosztály (a továbbiakban: VM FF) 2012.]. Ezen földrészletek között nem ritkák az olyan termőföldek, amelyekben akár félszázan is tulajdonjogot szereztek, de arra is van példa, hogy ezernél is több tulajdonosa van egy földrészletnek.
Jogrendünk szerint közös tulajdonról akkor beszélhetünk, ha egy birtokba vehető dolognak egyidejűleg több tulajdonosa van. A közös tulajdon egy olyan jogközösség, amelyben a tulajdonhoz való viszony tulajdoni (eszmei) hányadok szerint kerül meghatározásra. A jogközösségben a tulajdonostársak joga minőségileg egynemű, de mennyiségileg a tulajdoni hányadok arányától függően különböző (Petrik Ferenc: Tulajdonjogunk ma. A dologi jog mai érvényében. HVG-ORAC, 2007. 88.). A tulajdonostársakat saját tulajdoni hányaduk tekintetében a tulajdonjog minden jogosítványa megilleti, azonban a dolog egészét érintő döntések meghozatalához a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben (a továbbiakban: Ptk.) meghatározott szabályok szerint szükséges a tulajdonközösség hozzájárulása.
Az általános birtokpolitikai vélemény mára az, hogy a közös tulajdoni forma a termőföld ingatlanok esetében, olyan használati kötöttségeket eredményez, amely a hatékony gazdálkodást megnehezíti vagy egyenesen ellehetetleníti. Ez pedig a mezőgazdasági termények és termékek uniós értékesítési piacán jelentős hátrányt is okozhat a gazdálkodóknak.
A közös tulajdoni forma megszüntetéséhez mind a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: 1959-es Ptk.), mind a Ptk. szabályai alapján valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A gyakorló jogászok azonban pontosan tudják, hogy a hozzájárulások beszerzése már féltucatnyi tulajdonos esetében is problémát okozhat.
Jelen tanulmány célja az, hogy vázlatosan áttekintést nyújtson arról, hogy - a törvényes öröklési rend mellett - az elmúlt két évtizedben Magyarországon milyen okokból alakult ki tömegesen osztatlan közös tulajdon, és a jogalkotó milyen intézkedésekkel igyekezett ezt felszámolni.
A rendszerváltást követően a mezőgazdaság területén az egyik legfontosabb célkitűzésnek - a nagyüzemi gazdálkodás háttérbe szorításával - az egyéni gazdálkodás lehetőségének ismételt megteremtését tekintették. Ennek érdekében sorra születtek azok a jogszabályok, amelyek a kollektivizálás előtti termőföld-tulajdonviszonyok visszaállítására vagy az ezen időszakban sérelmet szenvedettek kárpótlására irányultak.
Ezen jogszabályok előírásai alapján a mezőgazdasági szövetkezeteknek a közös használatukban, illetve tulajdonukban álló földeket ún. földalapokba kellett helyezniük. A jogosultak a tulajdonviszonyok, valamint a tulajdonjoghoz kapcsolódó rendelkezési jogot ért sérelmek jóvátétele érdekében, a földalapokban meghatározott földrészletekből juthattak hozzá az általuk igényelt földterületekhez.
A földalapokat az alábbi sorrendben kellett kialakítani, elkülöníteni. Elsősorban a szövetkezeti tagok és velük azonos jogállású személyek, valamint a kívülállók (a továbbiakban együttesen: részarány-földtulajdonosok) tulajdonában lévő (a továbbiakban: részarány-földalap); majd a Magyar Állam tulajdonában lévő; ezt követően a szövetkezeti tagok és alkalmazottak földalapját képező; és végül a kárpótlás céljára szolgáló földek
- 1/2 -
[a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II. törvény (a továbbiakban: Átmtv.) 13. § (2) bek.].
A részarány-földalapba tartozó ingatlanokat úgy kellett kijelölni, hogy azok azon a településen, és elsősorban a településnek azon a részén legyenek, ahol azok a tulajdonosoktól a szövetkezet közös használatába kerültek. A kijelölésnek - további szempontok érvényesülése mellett - feltétele volt az is, hogy a földek kataszteri jövedelme, aranykorona értéke megfeleljen a részarány-földtulajdonosokat az ingatlan-nyilvántartás (a termelőszövetkezeti különlapok) szerint megillető összesített aranykorona (tiszta kataszteri jövedelem) értéknek [Átmtv. 14. § (1)-(2) bek.].
A termelőszövetkezeti részarány alatt a szövetkezeti tagok által a termelőszövetkezetek használatába adott földingatlanokat terhelő kötelezettségeket, valamint a szövetkezeti tagsággal kapcsolatos juttatások alapjául szolgáló arányszámot értjük. Ez egy olyan sajátos tulajdoni hányad, amely megmutatta, hogy a szövetkezet közös használatába került földekből ki, milyen nagyságú földterületnek a tulajdonosa és annak a földterületnek mennyi a tiszta kataszteri jövedelme. Fontos hangsúlyozni, hogy a termelőszövetkezeti részarány már nem kötődött konkrét - a termelőszövetkezetbe "bevitt" - ingatlanhoz, annak helyrajziszámához, kizárólag a közös használatba adott termőföldek tiszta kataszteri jövedelmét mutatta meg.
A részarány-földkiadás során a részarány tulajdonosok részére a részarány-földalapból konkrét helyrajzi számmal rendelkező földrészletben kerül kiadásra (kimérésre), majd az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzésre a részaránynak megfelelő ingatlan tulajdonjoga (Azari Bertalan: Osztatlan közös tulajdonban lévő részarány földek megosztásáról és kitűzéséről. Geodézia és Kartográfia, 2005/3. 26.).
Az eljárás során első lépésben a mezőgazdasági szövetkezetek vagy a földhivatalok írásban tájékoztatták a részarány földtulajdonosokat, hogy milyen jogcímen, hány aranykorona illeti meg őket a szövetkezetek használatában lévő földekből. Ezt követően a részarány-tulajdonosok írásban kérhették, hogy melyik településen és mely részarány kiadásra kijelölt földrészletből kérik a termőföld kiadását. A kérelmezők közötti egyezség hiányában vagy amennyiben kérelmet nem nyújtottak be, nyilvános sorsolás keretében határozták, határozzák meg a kiadható földrészletet. Ezek alapján a földkiadó bizottságok, később a földművelésügyi hatóságok ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas határozatot hoztak [Fkbt. 5-7. §, 9. § (1) bek.].
Az Fkbt. rendelkezéseivel azt kívánták biztosítani, hogy mindazok a tulajdonosok, akik termőföldjeiket saját használatba akarták venni, lehetőség szerint az 1993-as gazdasági év végével birtokba vegyék azokat.
A részarány-földkiadást szabályozó Fkbt. 1993. január 13-án lépett hatályba. A részarány-tulajdonos kérelme esetén a földkiadó bizottság megpróbált egyezséget létrehozni a tulajdonosok között az önálló ingatlanok helyét, illetve sorrendjét illetően. Egyezség hiányában sorsolásra került sor. Az egyezségi vagy a sorsolási jegyzőkönyv alapján az illetékes földhivatal a részarány-tulajdonosok költségére elkészítette a szükséges földmérési munkarészeket. Végül - az illetékes földhivatal által kialakított - önálló ingatlanokat a földkiadó bizottság, ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas határozattal adhatta a részarány-földtulajdonosok tulajdonába.
Ezekben az eljárásokban az önálló ingatlan kialakítását azonban több tényező is akadályozta. A települési földkiadó bizottságok egy része szakmai ismeretek hiányában nem volt felkészülve az elvégezni szükséges feladatokra, így abban az esetben is lebeszélték a tulajdonost az önálló ingatlan kialakításáról, ha ez a tulajdonos szándékában állt. Sok olyan - elsősorban idős - tulajdonos volt, akik nem ismerték a közös tulajdon szabályait, nem tudtak különbséget tenni az önálló ingatlan és a közös tulajdonban álló ingatlan között. Elsődleges céljuk az volt, hogy a "tsz" által elvett termőföldet birtokba vegyék és saját maguk műveljék. A harmadik tényező az volt, hogy a földkiadó bizottság a részarány-tulajdonosok költségére rendelte meg az illetékes körzeti földhivatalnál a szükséges földmérési munkákat, amelyet sokan nem akartak vagy nem tudtak megfizetni.
Mind a tulajdonosok, mind a jogalkotók szándéka elsősorban arra irányult, hogy a részarány-tulajdonosok minél hamarabb ingatlan-tulajdonosként művelhessék a termőföldet, de a jogalkotó részére a tulajdoni forma egy idő után másodlagossá vált.
Az Fkbt. hatálybalépésekor az azonos földrészlethez tartozó tulajdonosok számát legfeljebb húsz tulajdonosra korlátozta a törvény. Tehát igyekezett határt szabni a kezelhetetlen tulajdonközösségek kialakulásának.
Az Fkbt. 1994 januárjában hatályba lépett módosítása már a költségviseléssel kapcsolatos legnagyobb társadalmi elégedetlenséget próbálta orvosolni. A törvénymódosítás egyrészt illetékmentessé tette az ingatlan-nyilvántartási eljárást, másrészt a kiadott föld önálló ingatlanná alakításával kapcsolatban felmerült költséget az állam részben (legfeljebb 50%-ig) átvállalta (az Fkbt. módosításáról szóló 1993. évi CXVI. törvény 1. §). A könnyítések azonban nem hozták meg a várt eredményt. Részben azért, mert az állam nem vállalta át az önálló ingatlanná alakítással járó teljes költséget. Részben pedig azért, mert a tulajdonosnak azt minden esetben meg kellett előlegeznie, a jogszabály csak a megelőlegezett költségek visszaigénylésére biztosított lehetőséget [28/1994. (III. 2.) Korm. rendelet].
1994 áprilisában újabb módosítások léptek hatályba. Az új rendelkezések elsősorban a földkiadó bizottságok általános működési anomáliáit próbálták kezelni, azzal, hogy fokozatosan a megyei földművelésügyi hivatalok hatáskörébe került a részarány-földkiadás lebonyolítása (az Fkbt. kiegészítéséről szóló 1994. évi XXVII. törvény). Ezzel együtt az az igény is megfogalmazódott az állam részéről, hogy tovább kell gyorsítani a földkiadási eljárásokat. Közvetve ezt segítette az Alkotmánybíróság azon döntése is, amely a földmérési te-
- 2/3 -
vékenység területén a vállalkozásokat érintő indokolatlan diszkriminációnak tartotta azt a törvényi rendelkezést, amelynek értelmében a földmérési munkarészeket csak a földhivataloktól lehetett megrendelni [13/1995. (III. 1.) AB határozat].
A földkiadási folyamat gyorsításának szándékával született meg az Fkbt. módosításáról szóló 1995. évi XV. törvény is. A törvény indokokolását azért érdemes hosszabban idézni, mert lényegében itt kapunk magyarázatott arra, hogy a jogalkotó hogyan és miért járult hozzá a nagy tulajdonközösségek kialakulásához. A törvény indokolása szerint az Fkbt. hatályba lépése óta "eltelt időszak alatt összesen 29 bizottságtól érkezett a földhivatalhoz a teljes tulajdonosi kört felölelő, ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmas földkiadási határozat. Ez a tény önmagában is a földkiadási eljárások körüli zavarokra utal, mivel mintegy 1300 működő földkiadó bizottsággal lehet számolni. A Fkbt. alapján megalakult földkiadó bizottságok mintegy 20%-a formálisan is beszüntette működését. A földhivatali adatok szerint a földkiadó bizottságoknak mintegy 1 millió 600 ezer tulajdonos részére kellene földkiadási határozatot hoznia. Az érintett földterület nagysága mintegy 2 millió 600 ezer hektár, az ország földterületének 28%-a. (...) A földkiadás folyamatának legfőbb akadálya a bizottságok szakmai ismereteinek hiánya, a végrehajtás szakmai támogatásának megoldatlansága. A munka felgyorsítását eredményező kényszerítő eszközök hiányában a földkiadások országos befejezésének időpontja jelenleg bizonytalan. A földkiadó bizottságok eddig a benyújtott 1285 ezer földkiadási kérelem mintegy 40%-át bírálták el jogerősen, a legfrissebb adatok szerint 514.424 darabot. Az 1300 földkiadó bizottság közül eddig 29 fejezte be úgy tevékenységét, hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas módon előkészített és lezárt anyagot adott át a földhivatalnak."
Az 1995-ös törvénymódosítás elsősorban olyan elemeket tartalmazott, amelyektől a folyamat felgyorsítását várták, szinte minden más szempont háttérbe került. Ennek szellemében az 1995-ös törvénymódosítás 3. §-a hatályon kívül helyezte az Fkbt. 7. § (3) bekezdését, amely alapján a részarány-tulajdonosok saját költségükre az önálló ingatlanok kialakítását kérhették, ennek következtében a földkiadással érintett földrészletek döntő többsége közös tulajdonba került. Az eddig megindult megosztási eljárásokban a legkisebb megosztási kérelemmel érintett földrészlet területe 817 négyzetméter volt, aminek kilenc tulajdonosa volt. A megosztási kérelemmel érintett legnagyobb tulajdonközösség 1641 tulajdonos volt, akiknek egy nyolc hektárnyi, 5271 négyzetméter térmértékű ingatlan volt a közös tulajdonában (Nemzeti Kataszteri Program Nonprofit Kft. 2019. május).
A közös tulajdon problémájával a termőföld tulajdonosok a birtokbavétel során és után folyamatosan szembesültek. Voltak olyan tulajdonközösségek, ahol már a használatban sem tudtak megegyezni, mert a földkiadással érintett földrészlet több művelési ágú és minőségi osztályú alrészletekből állt. Egyes tulajdonosok pedig csak a tulajdoni hányaduk tervezett értékesítésekor értették meg, hogy nem adhatják el, nem adhatják haszonbérbe szabadon az ingatlanukat (pontosabban az eszmei hányaduknak megfelelő térmértékű ingatlanrészt), hiszen a tulajdonostársaknak elővásárlási, előhaszonbérleti joguk van. Egy, a termőfölddel kapcsolatos beruházáshoz vagy ehhez kapcsolódó hitelfelvételhez (például gyümölcsös telepítése esetén) - különösen Magyarország európai uniós csatlakozását követően valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását be kellett szerezni. Azok a tulajdonostársak akik - többek között a fenti okok miatt is - értékesíteni szerették volna a tulajdoni hányadukat, azzal is szembesültek, hogy a közös tulajdonú földekért kevesebbet ajánlanak a vevők, mint az önálló tulajdonú földrészletekért [Verő Béla - Fekete Csaba: Termőföld ingatlanok hitelbiztosítéki értékének megállapítása. In: Dömsödi János (szerk.) Birtokpolitika - földkérdés - vidékfejlesztés országos konferencia (2010. november 3-4.) előadásainak összefoglalója. Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar, Székesfehérvár, 2010. 104.]. A közös tulajdonban álló ingatlanokkal kapcsolatos döntések többségéhez szótöbbségre vagy egyhangú döntésre van szükség. Ezt kihasználva előfordult olyan eset, hogy az 1959-es Ptk. rendelkezéseit kihasználva a többségi tulajdonosok a teljes ingatlant haszonbérbe adták, így a kisebbségi tulajdonosok csak peres úton tudták elérni, hogy birtokba vehessék a tulajdoni hányaduknak megfelelő területet. A tulajdonközösség abban az esetben is problémát okozott, ha a tulajdonosok között a használat egyébként nem volt vitatott - például a kisajátítások során fizetendő kártalanítás megítélése miatt [16/2010. (XI. 8.) KK vélemény].
Ezek a teljesség igénye nélkül felsorolt élethelyzetek is jelzik, hogy az osztatlan közös tulajdonba került termőföldek hatékony hasznosítását számos tényező hátráltatta és hátráltatja napjainkban is.
Mind az 1959-es Ptk., mind a Ptk. rendelkezési alapján, ha valaki egyezség útján szeretné megszüntetni a termőföldön fennálló közös tulajdont, valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását be kell szereznie, tekintettel arra, hogy a közös tulajdonban álló ingatlanok minden négyzetcentimétere közös.
A hozzájárulások beszerzését azonban többek között az alábbi tényezők akadályozták és akadályozzák napjainkban is.
Egyrészt a tulajdonostársak felkutatása nehézkes, mert a földkiadási kérelmekben, majd ez alapján a határozatban, nem vagy pontatlanul szerepelt a tulajdonos lakcíme, vagy utóbb a lakcímváltozást a járási hivatalnál (földhivatalnál) nem jelentették be.
Előfordult, hogy a tulajdonostárs elhalálozása miatt az örökösöket kell felkutatni, és (pót)hagyatéki eljárást kezdeményezése szükséges. Az 1990-es évek második felétől tömegessé vált, hogy a hagyatéki leltárba - az öröklési illetékfizetési kötelezettség elkerülése érdekében - nem vették fel a közös tulajdonban álló termő-
- 3/4 -
földet, ugyanis sok esetben a megöröklött tulajdoni hányad értéke nem érte el a megfizetni szükséges illeték és egyéb kapcsolódó költségek mértékét sem.
Megesett, hogy a földkiadási határozat már elhunyt személy nevére szólt, de a földkiadási eljárás mielőbbi lezárása érdekében nem várták meg a hagyatéki eljárás jogerős lezárását. Ezt követően a földhivatali bejegyzés - az alapvető jogelvekkel ellentétesen, jogképesség hiányában - elhunyt személy nevét tartalmazta.
A részarány-földkiadások során többségében idős emberek szereztek tulajdonjogot. A nagyszámú tulajdonközösségek esetében gyakran előfordult, hogy a folyamatos elhalálozások, az elhúzódó hagyatéki eljárások miatt évekig nem lehetett pontosan megállapítani a tulajdonosi kört.
Emellett, a részarány-földkiadás során gyakran nem helyben lakó magánszemélyek jutottak termőföldhöz. A nagy tulajdonközösségekben a tulajdonostársak megkeresésének anyagi vonzatát sokan nem tudták vagy nem akarták vállalni.
A tulajdonközösség megszüntetésének akadályát sok esetben az jelenti, hogy a tulajdonostársak között nem jött létre megállapodás a költségek viselésében (földmérő, ügyvéd, hatósági díjak stb.) vagy a megszüntetésben érdekelt tulajdonostárs - anyagi helyzete miatt - nem tudta vállalni a költségek megfizetését.
A fentiekből látható, hogy a Ptk. szabályainak alkalmazása esetén, a termőföldeken kialakult közös tulajdon megszüntetésének számtalan akadályozó tényezője volt. Az egyhangú hozzájárulás - bármilyen okból történő - elmaradása esetén a tulajdonközösség megszüntetésének egyetlen módja az évekig tartó és költségigényes polgári per maradt.
Nem vitatható, hogy a megalkotott jogszabályok, így az Fkbt. korábbi szabályai - különösen annak 1995. évi módosítása - döntő mértékben járultak hozzá a termőföld ingatlanokon a közös tulajdoni forma kialakulásához. A 2000-es évek első évtizedében társadalmi elvárás lett, hogy a kialakult helyzetet az állam könnyített jogszabályi rendelkezések megalkotásával, valamint a költségek átvállalásával is orvosolja.
Az Fkbt. módosításáról szóló 1999. évi XLIX. törvény volt az első olyan kísérlet, amely a tömegesen kialakult közös tulajdoni forma megszüntetése érdekében született meg. A szabályozást értékelve megállapítható, hogy a jogalkotó felismerte, hogy a termőföld ingatlanokon fennálló közös tulajdon az 1959-es Ptk. szabályozása mentén nem szüntethető meg eredményesen. Ezért az Fkbt. törvényi szintű rendelkezései lex specialis-ként lehetővé tették, hogy 100%-os egyetértés helyett a tulajdonközösség kétharmada (vagy megismételt közgyűlés esetén még kisebb hányada) dönthessen a megosztásról. A bonyolult eljárásrend, a kezdeményezőre háruló feladatok (közgyűlés előkészítése, megszervezése, levezetése, átvezetésre alkalmas munkarészek beszerzése stb.) és a jelentős költségek (pl. tulajdoni lap, térképmásolat, adott esetben száz fölötti meghívó kiküldése, változási vázrajz készíttetése stb.) végül azonban azt eredményezték, hogy a tulajdonosok elenyésző számban kezdeményezték az 1999-es törvénymódosítás alapján a közös tulajdon megszüntetését.
Másfél évvel az első érdemi módosítások hatályba lépését követően 2002. január 1-jén hatályba léptek az Fkbt. újabb módosításai, a 2001. évi CXVIII. törvény rendelkezései. A 2001-es törvénymódosítás egyidejűleg kívánta megakadályozni a közös tulajdoni forma további kialakulását, valamint felgyorsítani a megszüntetések felgyorsítását. A megosztás iránti kérelmet bármelyik tulajdonostárs kérelmezhette és akár önállóan is élhetett ezzel a lehetőséggel. Fontos változás volt azonban, hogy az írásbeli kérelmeket formanyomtatványon minden év március 1-jéig be lehetett nyújtani. A szabályozás célja ezzel az volt, hogy a körzeti földhivatalok a tárgyévben a március 1-jéig beérkezett kérelmeket az év hátralévő részében teljesíteni tudják.
Jelentős könnyítés volt a tulajdonközösségek részére, hogy a 2001-es módosítás rögzítette, hogy a megszüntetéssel kapcsolatos költségeket az állam viseli. Amennyiben a kérelmező tulajdonostársak között egyezség nem jött létre, úgy a körzeti földhivatal a kiosztás sorrendjéről sorsolással döntött. A sorsolást követően a körzeti földhivatal elkészítette a változási vázrajzot. A módosítás speciális rendelkezésként biztosította, hogy a termőföld megosztásához nem volt szükséges az építésügyi hatóság hozzájárulása, azaz nem kellett telekalakítási eljárást lefolytatni.
Az Fkbt. újabb módosításáról szóló 2002. évi LXII. törvény 81. § (1)-(3) bekezdése rögzítette, hogy az állami költségviselésre 2004. január 1-jétől van lehetőség. Meghatározta továbbá, hogy a földjüket sajátjukként művelők elsőbbséget élveznek a megszüntetés sorrendjében, valamint lehetőséget biztosított a költségek megelőlegezésével az eljárás soron kívüli lefolytatására. A 2002-es törvénymódosítás 2003. január 1-jén lépett hatályba.
A fentiek alapján megállapítható, hogy a részarány-földkiadás során létrejött közös tulajdon megszüntetéséhez a jogalkotó a törvényi keretet 2002 óta, a 63/2005. (IV. 8.) Kormányrendelettel a végrehajtás szabályait pedig 2005 óta biztosította. Ennek ellenére a még teljesítetlen kérelmek száma 2011-ig alig csökkent, s a kérelmezőknek csak mintegy egyharmada juthatott hozzá az önálló ingatlanához (VM FF 2012.). A kérelmek feldolgozását és a megosztások előrehaladását alapvetően befolyásolta a kérelmek évről évre történő benyújtásának lehetősége, a költségvetési források folyamatos apadása, és a földhivatali kapacitás hiánya.
A fenti okok vezettek a törvényi keretek újra gondolásához, majd az Fkbt. 2011. évi ismételt módosításához, a 2011. évi CCI. törvény 63-65. §-ai által. A 2012. január 1. napján hatályba lépett módosítások lényege az alábbiakban foglalható össze.
A kérelmek folyamatos benyújtásának lehetőségét megszüntették. A tulajdonostársak legkésőbb 2012. június 1. napjáig nyújthattak be megosztás iránti kérel-
- 4/5 -
met. A soron kívüli eljárás esetét kivéve az állam továbbra is kötelezettséget vállalt a megosztással kapcsolatos költségek megtérítésére. A megosztás kiindulási helyét és irányát meghatározó határozat gyorsabb jogerőre emelkedését biztosította a kifüggesztéssel történő közlés, valamint a kifüggesztésre előírt rövid időtartam. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok és feljegyzett tények önálló földrészletre történő visszajegyzéséről az ingatlanügyi hatóságnak kellett gondoskodnia, a jogosultak megkeresése már nem volt szükséges. A megosztási vázrajzot ellenjegyzésre csak akkor kellett közölni az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog jogosultjával, ha ezt törvény írja elő.
A jogalkotó egyszerre kívánta megteremteni az eljárások gyorsításának és egyszerűsítésének lehetőségét. A költségvetés pedig a szükséges forrást 2014 óta folyamatosan, minden évben biztosítja. A járási hivatalok tehermentesítése érdekében pedig a korábbi hatósági feladatok egy részét - nem hatósági feladatként - földmérő vállalkozók és jogi szolgáltatók (ügyvédek, ügyvédi irodák) bevonásával látják el.
A közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárások a 2011-es Fkbt. módosítást követően, 2014-től gyorsultak fel. Előbb Vas megye három járásában pilot program keretében folytatták le az eljárásokat, majd 2015-től országosan is megkezdődtek a megosztási eljárások. Jelenleg a nyolc ütemre tervezett programból már az ötödik van folyamatban. Az eljárás során a Ptk. és az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok mellett speciális jogszabályként az Fkbt. és a részarány-földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésének részletes szabályairól szóló 374/2014. (XII. 31.) Kormányrendelet (a továbbiakban: Kormányrendelet) rendelkezéseit kell alkalmazni.
A megosztási eljárás a hatályos jogszabályi környezetében egy olyan egyesített hatósági eljárás, amely az alábbi eljárásokat foglalja magában: a járási hivatal által végzett mezőgazdászi helyszínelést, a földmérő vállalkozó által végzett keretmérést, valamint a járási hivatal által végzett keretmérés vizsgálatát; szükség esetén a járási hivatal által végzett felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba javítását; szükség esetén a járási hivatal által végzett földminősítési eljárást, és az ehhez kapcsolódó adatváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetését; a járási hivatal által végzett a megosztás kiindulási helyét és irányát meghatározó eljárást; a kiosztás sorrendjének meghatározására irányuló eljárást, amely lehet a jogi szolgáltató által okiratba foglalt egyezség befogadása vagy sorsolás; a meghatározott kiosztási sorrend alapján elkészített változási munkarészek vizsgálatára és záradékolására irányuló eljárás; valamint a megosztás ingatlan-nyilvántartási átvezetésére irányuló eljárás.
A fentiekből megállapítható, hogy az eljárásnak a kérelmezőkön kívül három résztvevője van: a járási hivatal, a földmérő vállalkozó és a jogi szolgáltató. A jogi szolgáltató feladata döntően az egyezségi tárgyalások, illetve azok eredménytelensége esetén a sorsolási eljárás megszervezése, az eljárás során keletkező okiratok szerkesztése és a jogi képviselet ellátása a változásátvezetési (ingatlan-nyilvántartási) eljárás során. A földmérő vállalkozó feladata különösen az előzetes helyszíni keretmérés elvégzése, részvétel az egyezségi és a sorsolási eljárásban, a megosztás terepi kitűzése és bemutatása, valamint az ingatlan-nyilvántartási átvezetésre alkalmas változási vázrajz elkészítése.
A megosztási eljárás lényegi eleme az, hogy a tulajdonközösség bármely tagja - akár egy tulajdonos is - kérelmezhette a közös tulajdon megszüntetését. Amennyiben a kérelmező tulajdonostársak egymással - a jogszabályi előírásoknak megfelelő - egyezséget kötnek, akkor a kérelmezők önálló földrészlete az egyezségnek megfelelően kerülhet kialakításra az ingatlan-nyilvántartásban. A nem kérelmező tulajdonostársak pedig egy ún. visszamaradó földrészletben továbbra is tulajdonközösségben maradnak. Amennyiben a kérelmezők nem tudnak egyezséget kötni, úgy a földrészletek sorrendjét sorsolással kell megállapítani.
A nem kérelmezők egy esetben csatlakozhatnak az eljáráshoz. A kérelmezőknek ugyanis van arra lehetőségük, hogy a megosztásba bevonják a nem kérelmező tulajdonostársakat. Ennek feltétele azonban az, hogy valamennyi tulajdonostárs részese legyen az egyezségnek, azaz ún. teljes körű egyezség jöjjön létre.
A Kormányrendeletbe foglalt eljárás kizárólag azt garantálja, hogy az egyes kérelmezők eszmei hányadának megfelelő térmértékű terület - értékarányos megosztás eredményeként - önálló ingatlanként kerül kialakításra. Ez szerencsés esetben egybeesik az eddigi használati viszonyokkal, de ezt az eljárás nem garantálja. Így a sikeres megosztáshoz minden esetben a kérelmezők nagyfokú kompromisszumkészsége is szükséges.
A szerző - mint a jogi szolgáltatói feladatokat ellátó egyik ügyvédi iroda tagja - által koordinált megosztási eljárásokban az egyezségek arányának el kell érnie a 80%-ot, és mindössze az eljárások 3%-ában kerülhet sor sorsolásra. Mindez azt is jelzi, hogy a kérelmezők döntő többsége az önálló földrészlet kialakítását és nem az eddigi használati viszonyok fenntartását tartotta fontosabbnak. A Hajdú-Bihar, Borsod-Abaúj-Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyékben 2015 áprilisa és 2019 áprilisa között lezárt megosztási eljárások végeredménye szerint a kérelmek visszavonására 17%-ban került sor, ezek azok a földrészletek, ahol valamilyen ültetvény vagy egyéb értéknövelő beruházás miatt az eddigi használat fenntartásához erősebb - döntően anyagi - érdeke fűződött a tulajdonosnak, mint az önálló ingatlan kialakításához.
Bár a megszüntetésre irányuló eljárások még nem értek véget, az már most kijelenthető, hogy jogszabályi környezet módosítása, valamint a jogi szolgáltató és a földmérő vállalkozó bevonása jelentősen gyorsította az eljárást.
- 5/6 -
2002 és 2012 között 64 000 közös tulajdonban álló földrészlet vonatkozásában nyújtottak be kérelmet a tulajdonostársak. A kizárólag a járási hivatalok és a jogelőd földhivatalok által lefolytatott eljárás keretében 2006 óta, azaz 13 év alatt 8000 földrészlet tekintetében került sor a megosztásra. Az új eljárásrendben viszont mindössze öt év alatt 30 000 földrészlet vonatkozásában zárult le az eljárás és jelenleg is további 5000 eljárás van folyamatban.
A fenti adatokból megállapítható, hogy a 2011-ben kitűzött jogalkotói elvárás a gyorsítás tekintetében részben teljesült. Az eljárás birtokpolitikai hatásai pedig már most érzékelhetők. Arra is fel kell hívni azonban a figyelmet, hogy az eljárás teljeskörűen nem számolja fel a részarány földkiadás során keletkezett tulajdonközösségeket. Egyrészt azért nem, mert kizárólag a kérelmezők eszmei hányadainak megfelelő térmértékű területek kialakítására kerülhet sor az eljárás keretében. Másrészt pedig azért nem, mert a törvényes öröklés szabályai miatt a termőföldeken a közös tulajdon továbbra is "újra termelődik". Mindez pedig a hatékony mezőgazdasági termelés szakmai követelményei mellett az egyik olyan birtokpolitikai kérdés, amely döntően befolyásolja a magyarországi mezőgazdasági termelés hatékonyságát. Ezért a termőföldön fennálló közös tulajdon, mint birtokpolitikai kérdés megoldása a következő években, évtizedekben is jelentős kihívás elé állítja a jogalkotót. ■
Visszaugrás
