A konszolidált viszonyokhoz szokott magyar jogász szent borzongással gondol az onnan érkező hírek alapján a volt Szovjetunió utódállamaira. Valamennyire tudunk különböztetni, hiszen tudjuk, hogy a balti államok külön kategóriát képviselnek, de a többi 12 köztársaság és autonóm terület csak mint bizonytalan és veszélyes hely merül fel bennünk, pedig talán igazságtalan ez az általánosítás. Tény, hogy a totális szovjet birodalom széthullása után ezek az államok nagyon különböző módon keresik boldogulásukat. Látjuk, hogy Fehéroroszország és Türkmenisztán nem tudott kitörni a tekintélyelvű diktatórikus hagyományból, míg a sor másik végén Észtország és a másik két balti állam velünk készül immár NATO tagként az Európai Unióba.
A többi utódállam valahol e két véglet között helyezkedik el, többnyire a Független Államok Közössége elnevezésű laza, inkább a Brit Nemzetközösséghez hasonlító nosztalgialakulat tagjaként.
Ide tartozik Azerbajdzsán is, ahol mint az Európa Tanács szakértője néhány napot vendégeskedtem az új ingatlan-nyilvántartási törvény hatályba lépése alkalmából.
Azerbajdzsán a legnagyobb (86 000 km2) és legnépesebb (7,6 millió) a három kaukázusi köztársaság (Grúzia, Örményország, Azerbajdzsán) közül. Az elmúlt évek gyilkos azeri-örmény ellentéteire emlékeztet minket a valódi azeri határvonal. Hegyi Karabahot, mely az ország területének 15%-át jelenti az 1992-1994-ig tartó háborúban veszítették el, és a két ország között ma sincsen békeszerződés. A XX. század első felében zajlott két háborúban az azeriek elveszítették azt a korridort Örményország javára, amely összekötötte az anyországot a mai is Azerbajdzsán területéhez tartozó Nahicseváni Területtel.
Az ország területét a XIX. század elején annektálta Oroszország. Ez a megszállás egészen 1917-ig tartott, amikor az ország a bevonuló angol seregek segítségével 1918. április 2-án kikiáltotta függetlenségét az elkövetkező néhány hónapra. Politikai érdekeik változása miatt az angolok hat hét után kivonultak, és 1920 áprilisa, valamint 1921 februárja között mind a három köztársaság "önként" csatlakozott a Transzkaukázusi Köztársaság részeként a nagy Szovjetunióhoz.
Modern azeri jogról nem igen beszélhetünk, hiszen minden új hatás az orosz és szovjet tompító szűrőjén keresztül került alkalmazásra Azerbajdzsánban. Az ingatlan-nyilvántartás egyik legnagyobb erénye ma az, hogy egyáltalán létezik. A Szovjetunió kiemelten kezelte az állami tulajdont, ezért az állami tulajdon egy külön nyilvántartásban szerepel. A Szovjetunióban kizárólag állami tulajdonban álló termőföldek egy másik nyilvántartásban voltak, míg az esetenként magán vagy szövetkezeti tulajdonban álló felépítményeket egy harmadik regiszter tartotta nyilván.
A polgári demokráciát építő azeri állam újra megengedte a föld és ezen belül a termőföld magántulajdonát (azeri Ptk. = aptk. 153.1). A gazdaság igényelte az egységes ingatlan-nyilvántartás megteremtését, melyet a most elfogadott törvény kíván biztosítani.
Az ingatlan-nyilvántartás alapjait az aptk. tartalmazza, mely megengedi a tulajdon szabadságát az ingók és ingatlanok felett, és egyben szabályozza az azokra vonatkozó idegen dologbeli jogokat is. A részletes szabályokat a 26 szakaszból álló ingatlan-nyilvántartási törvény (= inytv.) rendezi.
Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei megjelennek, mind az aptk.-ban, mind az inytv.-ben.
Az ingatlan-nyilvántartás közhiteles. Ezt a fogalmat közvetlenül nem deklarálja a jogszabály, hanem inkább inverz módon értjük meg, amikor azt mondja az inytv. 2.4. szakasza, hogy a bejegyzett jogokat csak bírósági határozat alapján lehet érvénytelennek tekinteni.
A bejegyzések jogkeletkeztető hatásúak az aptk. 146. szakasza szerint.
Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános (aptk. 148., és inytv. 5.). A tulajdoni lapokat a nyilvántartás mellett közjegyző is kibocsáthatja. A tulajdoni lap kibocsátásához a magánszemélyeknek személyi igazolványukkal kell igazolniuk magukat, míg a jogi személyeknek olyan "lepecsételt okirattal, mely tartalmazza nevüket és címüket" (inytv. 5.1.)
A bejegyzés alapjául szolgáló okiratról a tulajdonos, a bíróság, az ingatlanon álló felépítmény tulajdonosa, a törvényes és végrendeleti örökösök kaphatnak felvilágosítást.
Az ingatlan-nyilvántartás továbbra is szovjet mintára államigazgatási feladat marad. Ez csak következtetéssel állapítható meg, mert ennek szervezetéről és működési rendjéről sem az aptk., sem az inytv. nem szól. Az aptk. 140.1 szakasza az ingatlan-nyilvántartást vezető illetékes hatóságra hivatkozik. Ezen titokzatos hatóság eljárása sajnos rejtve marad előttünk, így szervezetéről, határozatairól, az azok elleni fellebbezésről sem igazán tudunk meg semmit.
a) Az ingatlan fogalmába az alábbiakat sorolják be: földrészlet, földterület, önálló víztároló, erdők, tartósan művelés alatt álló területek, felépítmények és felszerelések illetve az ingatlanhoz tartósan rögzített más eszközök, melyeket csak károsodással lehet elválasztani az ingatlantól.
b) Technikai részlet. A technikai részlet az ingatlannak az a leírása, ami alapján az önálló tulajdoni lapot és helyrajzi számot létrehozzák.
c) Technikai igazolvány az ingatlan valós állapotát tükröző dokumentum, melyen szerepelnek az ingatlan műszaki jellemzői, térképe, elhelyezkedése, "és más, az adott ingatlanra vonatkozó jellemzők."
d) helyrajzi szám.
e) A jogok korlátozása. Az állam meghatározott eljárásban korlátozhatja a tulajdonos jogait. Ennek a fogalomnak az alapfogalmak közé sorolása nem igazán érthető, különös tekintettel arra, hogy a technikai alapfogalmakkal kapcsolatban egyik jogforrás sem túl bőbeszédű.
f) Bejegyzést végző hivatalnok. A bejegyzést végző személyről, ahogy azt már említettem nem igazán tudunk meg semmit. Az inytv. 1.0.6. szakasza szerint "Az illetékes eljáró szerv tisztviselője, aki elkészíti az ingatlan tulajdoni lapját".
Az alapfogalmak felsorolása a törvényben nem teljes és alapos tekintettel arra, hogy a törvény nem nagyon magyaráz a későbbiekben sem, a bíróságok a jogszabállyal komoly feladatot kapnak.
A bejegyezhető jogok és tények felsorolását az inytv. 2.2. szkaszában találjuk. A felsorolás inkább példálózónak tűnik. Kötelező bejegyezni a tulajdonjogot, az öröklés tényét, a szolgalmat, a haszonélvezeti jogot, a zálogjogot, valamint a bérleti jogot. Ez a felsorolás abból kiindulva, hogy "kötelező bejegyezni" egyben azt is jelenti, hogy más jogok is bejegyezhetőek, vagyis nincsen olyan kimerítő felsorolás, amely a bejegyezhető jogokat és tényeket, melyeket az azeri jogszabály rendszeresen kever, felsorolná.
Az inytv. 4. fejezete néhány jog kezelését részletesen is szabályozza, így a jogok bejegyzését egy vállalatra, mint dologösszességre; tulajdonjog bejegyzése, jogok bejegyzése újonnan létrehozott ingatlanra, bérleti jog, szolgalmak bejegyzése, jogok bejegyzése bírósági határozat alapján, jelzálogjog bejegyzése.
A fentiekből is megállapítható, hogy számunkra idegen fogalmakat alkalmaznak a bejegyezhető jogok leltáránál és, hogy a koherencia vagy rendszer a mi telekkönyvi logikánk szerint csak erőlködéssel fedezhető fel a felsoroltaknál.
A jogok bejegyzése egy vállalatra, mint dologösszességre fogalma az állami tulajdon nyilvántartásából ered, a cím azonban megtévesztő, mert az inytv. 19.1. szakasza alapján az derül ki, hogy az üzemek területéül szolgáló ingatlanokat önálló földrészletként kell nyilvántartani.
A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok:
- az állami hatóságok és az önkormányzatok jogszabályszerű határozatai,
- az ingatlannal kapcsolatos szerződések és más jogügyletek,
- azon okiratok, melyek megerősítik, hogy egy újonnan épült felépítmény valamely magán- vagy jogi személy tulajdonában áll,
- öröklési bizonyítvány,
- bírósági határozat.
A közjegyző jelentős szerephez jut a bejegyzési eljárásban. Ez a szerep nem hasonlít egyetlen állam gyakorlatához sem, de mutatja azt a törekvést, hogy a jogászi közreműködés jelentőségét erősítsék ezeknél az igen lényeges szerződéseknél. A közjegyző szerepe és közreműködése választ ad arra a kérdésre is, hogy milyen alakiságokkal rendelkező okiratok alapján van bejegyzésnek helye.
Azerbajdzsánban rendkívül kevés jogász működik és ezek szerepe is csekély. Sem ügyvédek, sem közjegyzők nincsenek nagy számban, a magánszemélyek szerződéseiket általában maguk készítik otthon, míg a vállalatok szerződéseinél jogtanácsosok működnek közre.
A bejegyzési eljárás, a jogszerző személy közjegyző közreműködésével készített kérelem alapján indul. A kérelemnek tartalmaznia kell a kérelmező család és keresztnevét, valamint atyai nevét (otyecsesztvo), címét és személyi igazolvány számát, jogi személyeknél értelemszerűen a bejegyző határozatra van szükség. A kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, a technikai igazolványt és helyszínrajzot, valamint annak igazolását, hogy az illetéket megfizették.
A közjegyző haladéktalanul iktatja a kérelmet, amelynek másodpéldányát érkeztetve visszaadja a kérelmezőnek.
A kérelmet a közjegyző levélben, vagy elektronikus úton 3 napon belül megküldi az illetékes, bejegyzést foganatosító szervnek.
A bejegyzésre illetékes hatóság, amennyiben a kérelem megtagadásának nincsen helye, öt napon belül bejegyzi a kérelmezett jogot és kivonatot küld a közjegyzőnek levélben vagy elektronikus úton.
A közjegyző a kivonat alapján tanúsítványt bocsát ki a kérelmező felé, mely igazolja a nyilvántartás tartalmát.
A bejegyzés, amennyiben a bejegyzés alapjául szolgáló iratok "eredetisége kétségessé válik" három hónapra felfüggeszthető.
A bejegyzés csak az alábbiakban meghatározott esetekben tagadható meg, mint
- ha az állam megtiltja az adott jog bejegyzését a nyilvántartásba,
- ha a bejegyzésre benyújtott okirat alakilag nem megfelelő,
- ha a kérelmet nem a jogosult nyújtotta be,
- ha önkormányzati határozat jogszabályba ütközik,
- ha az ingatlannak nincs technikai részletezése, vagy technikai igazolványa,
- ha a földrészletet kialakítását még nem fejezték be.
Elutasítás esetén a kérelmezőnek az elutasító határozatot öt napon belül el kell juttatni.
Kijavításra lehetőség van kérelem alapján vagy hivatalból. Kérelem alapján a kijavítást öt napon belül foganatosítani kell. Amenynyiben a kijavítás harmadik személyek jogait sértheti, arra csak bírósági határozat alapján kerülhet sor.
A kiegészítésre a kijavítás szabályai vonatkoznak.
A fentiekben láthattuk, hogy a közjegyző sajátos feladatot tölt be az ingatlan-nyilvántartási ügyintézéssel kapcsolatban. Azerbajdzsánban az állami közjegyzőség felszámolását éljük, az új közjegyzői törvény néhány hónapon belül jelenik meg. Az orosz példához hasonlóan, itt is először párhuzamosan működtek állami és magánközjegyzők mindaddig, amíg ez évben az állami közjegyzőséget eltörlik.
A közjegyzők, mint minden állami hivatalnok Azerbajdzsánban, úgynevezett hivatalnoki egyenruhát hordanak, amely jellegében egy katonatiszti utcai viseletnek felel meg. A közjegyzők a magánosítással az egyenruha viseléséhez fűződő jogukat is elveszítik.
A közjegyző alapvető feladatait az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatban az aptk. határozza meg 144. szakaszában.
Ingatlan tulajdonjog átruházás esetén a szerződéseket "közjegyzővel hitelesíttetni kell." A hitelesítési eljárásban a közjegyző megvizsgálja a tulajdonjogot átruházó fél erre vonatkozó jogosultságát is. Az aptk. kifejezetten felelőssé teszi a közjegyzőt ez esetben az átruházási jogosultság ellenőrzésében bekövetkező hibákért. A hitelesítés fogalma nem definiált a törvényben, így nem tudjuk, hogy valamiféle tanúsítványról, vagy okiratról van-e szó.
A 144.2. ennél még tovább megy, amikor kimondja, hogy a közjegyző az ingatlan-nyilvántartásból, vagy az arra jogosult személytől győződik meg arról, hogy ki jogosult az ingatlan tulajdonjogának átruházására. Ez az arra jogosult személy, jogosultságának homályában marad, így csak az derül ki, hogy ezt a jogosultságot is a közjegyző igazolja. Természetesen az, hogy honnan, minek alapján történik ez a tanúsítás, azt a jogalkotó nem tartja lényegesnek, így a jogszabályból sem derül ki.
A közjegyző a fenti tanúsítások után az okiratot a Ktv. 175. §-hoz hasonlóan haladéktalanul továbbítja az illetékes földhivatalhoz, "és ezzel egyidejűleg a vonatkozó tanúsítványokat az illetékes végrehajtó hatósághoz."(aptk.144.3.) A feladat tehát teljesen egyértelmű a kérdés csupán az marad, hogy kinek és mit.
Nem szükséges a közjegyzői tanúsítvány, ha bírósági ítélet tanúsítja a fennálló helyzetet.
A fentiek alapján csak "tükör által homályosan" látunk, és joggal merül fel bennünk a kérdés, hogy mi a jobb, ha nem szabályoznak valamit, vagy ha rosszul szabályozzák. Megállapíthatjuk, hogy az azeri ingatlan-nyilvántartás reformja forradalmi változást eredményezett, de a szabályozás rövidsége, főként pedig obskurus volta sok nehézséget fog okozni a joggyakorlatban, és a bíróságoknak komoly feladatot fog adni. Talán szerencsésebb lett volna alapul venni a német telekkönyvi szabályozást, és nem új úton elindulni, de reméljük, hogy az új törvény, annak valószínű kiegészítései és bírósági értelmezése a szociális alapú magántulajdon megvalósulásához, és ami talán ennél is fontosabb, megszilárdulásához fog vezetni Azerbajdzsánban. ■
Visszaugrás
