[1] A ..............hrsz. ingatlan ( telek a rajta álló családi házzal) tulajdonosa X, a vele szomszédos ............hrsz. beépítetlen építési telek tulajdonosa Y. A két ingatlan egy kertvárosi jellegű, családi házas lakóövezetben fekszik. Y a tulajdonában álló telken a szükséges hatósági engedélyek birtokában bevásárló központot épít, ami a környék jellegét, forgalmát, X telkének megközelíthetőségét, házának lakhatási minőségégt hátrányosan megváltoztatja, ennek következtében pedig X ingatlanának piaci értéke csökken. X az értékcsökkenésben manifesztálódó vagyonvesztést Y-al szemben kárként kívánja érvényesíteni.
[2] A Ptk. alapján a kárigény a károkozó deliktuális vagy kontraktuális kárfelelősségére alapozható. A tényállás szerint a károkozó és a károsult között nincs szerződéses kapcsolat, ezért a kontraktuális kárfelelősség alkalmazása nem jöhet szóba. A deliktuális kárfelelősség ismert négy feltétele közül a kár tényét és az okozati összefüggést bizonyítottnak tekintem, a továbbiakban tehát a jogellenesség és a felróhatóság vizsgálatára szorítkozom.
[3] A jogellenességet maga a károkozás ténye megalapozza, kivéve, ha a károkozás a Ptk. 6:520. §-ában felsorolt okok valamelyikéből megengedett. A felsorolt okok közül a tényállás szempontjából egyedül a 6:520. § d) pontjában írt oknak van relevanciája. Eszerint nem jogellenes a károkozás, ha a kárt a károkozó jogszabály által megengedett magatartással okozta, és a magatartás más személy jogilag védett érdekét nem sérti, vagy a jogszabály a károkozót kártalanításra kötelezi.
[4] Nem vitás, hogy az építkezés a szükséges hatósági engedélyek birtokában jogszabály által megengedett magatartás. Kérdéses azonban, hogy megvalósul-e a második konjunktív feltétel, azaz, hogy Y magatartása (építés) nem sértette X jogilag védett érdekét. A vizsgált esetben a jogilag védett érdek X tulajdonának integritása, sérthetetlensége lehet, ám ez a Ptk. 5:13. §-ban foglalt szabály - különösen a teljes és kizárólagos hatalom és a jogosulatlan behatás kizárásának joga - kiterjesztő értelmezését tételezi fel.
[5] Vizsgálható a jogellenesség a Ptk. 5:23. §-a alapján is, amely szerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat, szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A jogellenességet e törvényhely szerint tehát vagy a szomszéd szükségtelen zavarása vagy jogai (nyilván a szomszédi minőséggel összefüggő jogai) gyakorlásának veszélyeztetése alapozza meg.
[6] Ha zavarásnak tekintjük az olyan behatást, amelynek folytán X ingatlanának forgalmi értéke csökken (ezt talán megtehetjük, még ha a "zavarás" kifejezés a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint nem is illik pontosan Y magatartására), az a kérdés merül fel, hogy mikor tekinthető ez a "zavarás" szükségtelennek. A bírói gyakorlat kidolgozott egy mércét. Eszerint szükségtelen a zavarás akkor, ha a zavaró a számára kívánatos jogszerű célt - adott esetben az üzletközpont megépítését - más módon, zavarás nélkül is megvalósíthatta volna. Nem tekinti a bírói gyakorlat ilyennek a helyzetet, ha ez a "más mód" a zavarótól észszerűtlen áldozatot követelne. A kérdésre, hogy mi az észszerűtlen áldozat nyilván az eset konkrét körülményeinek vizsgálata alapján lehet válaszolni, de az érdekegyensúly elve alapján egyértelműnek tűnik, hogy a választott megoldásnak mindkét fél számára észszerűnek kell lennie. X szempontjából a megoldás akkor ésszerű, ha az neki nem okoz kárt vagy magában foglalja kárának megtérítését, Y számára pedig akkor, ha X kárának átvállalása nem teszi számára a beruházást veszteségessé vagy számottevően gazdaságtalanabbá. E két érdek akkor kerül egyensúlyba, ha Y lemond a projektről vagy azt X kárának átvállalása mellett valósítja meg.
[7] A Ptk. 5:23. § második fordulata szerint jogellenesen jár el a tulajdonos (Y) akkor is, ha magatartása veszélyezteti a szomszéd jogainak gyakorlását. Mivel ez egy szomszédjogi rendelkezés, vélhetően a szomszéd ingatlanával kapcsolatos jogairól (birtoklás, használat, hasznosítás, hasznok szedése, rendelkezés) van szó. Az ingatlan értékcsökkenését a jogok veszélyeztetésének tekinteni - erőltetett, de semmiképpen sem elegáns megoldásnak tűnik.
[8] Megalapozhatja a jogellenességet az is, ha Y magatartását joggal való visszaélésnek tekintjük (Ptk. 1:5. §). A visszaélés abban állna, hogy Y nem a zavarást nem eredményező, ésszerű más megoldást választotta, noha lett volna ilyen. Ezzel ismét az észszerűségi problematikához jutottunk (ld. [6]).
[9] A felróhatósági teszt annak vizsgálatát jelenti, hogy a károkozó úgy járt-e el, ahogyan az az adott helyzetben általában elvárható. A legradikálisabb interpretáció szerint a beruházó a szomszéd kárát legalább eshetőleges szándékkal okozta, hiszen tudnia kellett, hogy a beruházás hátrányosan érintheti a szomszédos családi házak piaci értékét, de ezt valamilyen okból (valószínűleg a kockázatok elemzése alapján) figyelmen kívül hagyta. A szándékos károkozás pedig nyilvánvalóan felróható.
[10] A kevésbé radikális megoldás az elvárhatóság konkrét körülményekre fókuszáló vizsgálata; milyen magatartás várható el a beruházótól az adott helyzetben. Nos a projektről való lemondás, a projekt más helyen vagy az adott helyen, de más módon történő megvalósítása akkor minősülhetne észszerűnek, ha műszaki és jogi szempontból lehetséges és ha a projekttől várható haszon így a kívánatos mértékben meghaladja az X-nek okozni szándékozott kárt. A projekt eredeti terv szerinti megvalósítása esetén a műszaki és jogi feltételek teljesülnek, tehát az elvárhatóság egyetlen próbája az előbbi értelemben vett gazdaságosság. A felróhatóság ilyen értelmezése a bevett gyakorlathoz képest annyiban lenne újszerű, hogy az elvárhatóságot mindkét fél érdekeit szem előtt tartva vizsgálja. A pénz nyelvére lefordítva akkor, ha X egyáltalán nem szenved kárt vagy az elszenvedett kárért kárpótlásban részesül.
[11] Ez az eredmény úgy is elérhető lenne, ha jogszabály az ilyen és hasonló eseteket kártalanítási okként kezelné, de pillanatnyilag nem ez a helyzet.
[12] A fenti szempontokat szinte maradéktalanul figyelembe veszi és elemzi a Szegedi Ítélőtábla EBD 2014.P13. szám alatt közzétett ítélete, amely azonban bár megállapítja egy átjátszó torony üzemeltetőjének felelősségét a környező ingatlanok értékcsökkenéséért, de nem teljesen világosan foglal állást a felróhatóság kérdésében. Ez az elemzés többletként arra mutat rá, hogy a vizsgált esetben, ha Y bizonyítani tudná is, hogy az üzletközpont gazdaságosan máshol vagy más módon nem volt megépíthető, felróhatóan járt el akkor, amikor X kompenzációs igényét elutasította, mert csak ez biztosíthatta volna, hogy a zavarás mindkét fél számára "észszerűnek" legyen tekinthető.
[13] Az ilyen és hasonló tényállásokban manifesztálódó konfliktus gyökere két alkotmányos alapelv, a tulajdon védelme és a vállalkozás szabadsága elvének ütközése. Ennek feloldására szolgál a kártalanítás, azaz a felróhatóság nélküli, érdekalapú, jogszabályban deklarált kompenzációs kötelezettség bevezetése a polgári jogban. A Szegedi Ítélőtábla utal arra, hogy a hatályba nem lépett 2009. évi CXX. törvény - helyesen - tervezte az ilyen tényállások kártalanítási kötelezettséghez kötését, ez azonban sajnálatos módon nem történt meg és a hibát a Ptk. sem orvosolta. Így a jogalkalmazó jelenleg is - kétségkívül kissé erőltetettnek tűnő, de igazságos módon - a deliktuális kárfelelősségi "kabát" tényállásra erőltetésével igyekszik a problémát megoldani, noha a kodifikációs megoldás a Ptk.-ban vagy egy speciális törvényben nyilvánvalóan célszerűbb lenne. ■
JEGYZETEK
* Az ismertetett jogeset egy folyamatban lévő ügy, még elsőfokú ítélet sincs.
Felhívjuk Olvasóink figyelmét Fuglinszky Réka a témában megjelent könyvére (Fuglinszky Réka: A szomszédjogi generálklauzula HVG-ORAC, 2019).
Lábjegyzetek:
[1] A szerző ügyvéd.
Visszaugrás
