A könnyed szórakoztatás egyik hazai művelője így ecsetelte egy bulvár lapban a lakásvásárlási kálváriáját: "Lényegében 12 millió forintot kidobtam az ablakon! A régi cégnek kifizettem a pénzt, az új pedig azt állítja, hogy az övé az ingatlan, pedig most éppen az én nevemen van: a... földhivatal hetente küldött levelet, az elsőben azt írták, enyém a lakás, következő héten már másé volt. És ez így ment heteken keresztül." Magyarázatként még megtudható, hogy a lakásvárlás egy cégtől történt, amelyiknek a tulajdonosa időközben eladta a vállalkozását, az új cégvezető pedig nem ismeri el, hogy a lakás az egykori vevő tulajdona lenne (Blikk, 2009. december 30). Különösen az a kijelentés érdemel figyelmet, miszerint a megvett lakás "most éppen az én nevemen van". Az ügy tényszerű részletei nem ismertek, de nem is ezek, hanem inkább az ügy kapcsán előkívánkozó általánosabb mondandó indokolja a jelen eszmefuttatást. Az ilyen eset előfordulása ugyanis arra utalhat, hogy a tulajdoni lapon lévő bejegyzés állandóságának követelménye valami miatt nem érvényesül.
Ha a polgári jogi szabályok szerint az ingatlanok átruházása esetén az új jogosult tulajdonjogát a bejegyzés keletkezteti, akkor az erre szolgáló, vagyis a bejegyzéseket "befogadó" nyilvántartás vezetésének szabályait is úgy kell kialakítani, hogy meghatározott ingatlanra vonatkozóan, legalább a tulajdonjog keletkezésének pillanata, a jog ranghelye, a jogosult azonosíthatósága, és nem utolsó sorban a keletkezett jog változatlansága, állan-dóssága a nyilvántartásban is biztosított legyen. A bejegyzés jogkeletkeztető hatálya eleve állandóságot feltételez, azaz a bejegyzések önkényes változtatgatásának, módosítgatásának kizárását. Ezért a jogorvoslatok szabályozásának vezér motívuma, hogy a bejegyzést elrendelő, vagy megengedő döntés (határozat) elleni eljárási kifogásokkal ne lehessen elérni a bejegyzések kitörlését. Ez nagyrészt a bejegyzések ellen megengedett rendes jogorvoslati eszközök alkalmazásának lehető szűkítésével érhető el. Az ilyen jellegű igény kielégítésére, amely - nem lehet eleget hangsúlyozni - a polgári jogi rendelkezésekből adódó követelmény, egész eljárásukat ennek rendelve alá, a telekkönyvi típusú nyilvántartások szolgálnak.
Nálunk 1973-tól jelent meg a Ptk-ban az ingatlan-nyilvántartás megjelölés. Az elnevezés megváltozása azonban csak a dolog formai oldala. Mindeközben változatlan maradt, hogy a Ptk. szerint, ingatlanok jogügyleti átruházása esetében a tulajdonjog a bejegyzéssel keletkezik. Következésképp pedig az ingatlan-nyilvántartás az átkeresztelés mellett is, szükségszerűen telekkönyvi típusú jogintézmény maradt. Nem is lehet másként, amíg a Ptk a tulajdon-átruházás tradíciós rendszere mellet kitart. Márpedig úgy tűnik, hogy ezen a Ptk-ra vonatkozó új törvényjavaslatnak sem áll szándékában változtatni.
A telekkönyv és az ingatlan-nyilvántartás jogi részét, akár rokonértelmű fogalmakként is kezelhetjük. (A jogi részbe nem értendők bele a földrészletek fizikai jellemzőit tényszerűen rögzítő adatok pl. a művelési ág, aranykorona érték. Az ingatlan területének nagysága azonban sajátos fizikai jellemző, esetenként a tulajdonjog terjedelmét meghatározó jogi jelentőséggel bír).
1. A telekkönyvi bejegyzés amellett, hogy a jog létezésének bizonyítéka egyben meg is erősíti a jog jogosultjának helyzetét. Nagyjából úgy, hogy a jogosult javára szóló bejegyzés együtt jár a többiek hasonló jogainak kizárásával. A tulajdonjognál a legteljesebb mértékben. Vagyis, nem egyszerűen az a bejegyzés jelentősége, hogy csak a telekkönyvből kiderülő jogosult számára teszi lehetővé a jogok érvényesítését, hanem ráadásul a bejegyzéssel megszerzett pozíció, a ranghely, megvédi a jogosultat másoktól is, akik ugyancsak igénnyel lépnének fel.
Az említett bizonyító, illetőleg megerősítő hatály, nem csak a telekkönyvnek, hanem a más típusú regisztereket magukénak valló országokban honos egyéb ingatlan nyilvántartásoknak is a sajátja lehet. Amiben a telekkönyv több az említett sajátosságokat (joghatásokat) felmutató egyéb ingatlan regisztereknél az a telekkönyvhöz fűződő konstitutív hatály és ehhez társítottan az un. vélelmi hatály (felfogásunk szerint ez utóbbi, a közhitelesség alap eleme). A polgári jog szerinti konstitutív hatály, a telekkönyv nyelvén megfogalmazva bejegyzési elvként ismert. Lényege, hogy a telekkönyvi rendszernél, meghatározott jogok, meghatározott esetekben mindig telekkönyvi bejegyzéssel keletkeznek (van ahol a jog módosulása és megszűnése is csak bejegyzéssel mehet végbe). A bejegyzéssel válik befejezetté a jogszerzés folyamata is, de a bejegyzés egyben a telekkönyv helyességéhez fűződő vélelmet is kiváltja, aminek további következményei vannak. Ha ugyanis a vélelem ellenére a telekkönyvi állapot mégsem lenne igaz, akkor is megnyílik a telekkönyv helyességben megbízó személy előtt, a jóhiszemű jogszerzés lehetősége. Ahol telekkönyveket rendszeresítettek, ott a telekkönyvi állapot hibátlanságára alapított jóhiszemű jogszerzés, a nem tulajdonostól történő tulajdonszerzés egyik elismert esete. Teljes értékű jogszerzési módozat. Eredeti jogszerzés. Ebből a szabályrendszerből vezetik le egyes szerzők (pl. Demelius osztrák prof. Grundbuchsrecht, 1948) az un. bizalmi alapelvet.
2. A teljességhez hozzátartozik, hogy az Alkotmánybíróság a közelmúltban az ingatlan-nyilvántartás helyességében megbízó jóhiszemű jogszerzővel szemben megindítható törlési kereset 60 napos határidejét nem találta alkotmányosnak. Az AB. az Inytv.63. §-ának (2) bekezdéséből ezt a szűkebb határidőt hatályon kívül helyezte. A törlési kereset megindítására nyitva álló határidő most már egységesen három év. Az Inytv. 63. §-ának (2) bekezdésében foglalt rendelkezés hatályban maradt szövegéből ugyanakkor, csak értelmezéssel vezethető le, hogy mikor is kezdődik a három év. Ha a jóhiszeműen jogot szerző fél helyébe képzeljük magunkat, a határidőt remélhetőleg a jogelődünk érvénytelen okiraton alapuló jogának, és nem jóhiszeműen megszerzett jogunknak a bejegyzésétől kell számítani. Ha ez utóbbi értelmezés lenne a helytálló, akkor nagyon nagy lenne a baj. Azt jelentené, hogy a pl. a tulajdonjog átruházásának láncolatában a jogelődünk elődje a tulajdonjogunk bejegyzésétől számított három évig bármikor törlési keresettel léphetne fel ellenünk. Tehát akkor is, ha a jogelődünk tőle, évtizedekkel ezelőtt szerezte meg érvénytelenül a tulajdonjogot. (Csak a jelzáloghitelt nyújtó bankok meg ne tudják!). Az AB döntése kapcsán óhatatlanul eszünkbe jut Bölöni László monarchia korabeli ügyvéd vélekedése: "Telekkönyvben bízva szerezni; tőrrel szelet megölni - hasztalan, káros kísérletezés". A kérdésről lásd részletesen és tudományos alapossággal: Dr. Kurucz Mihály "A jóhiszemű jogszerző védelmének leépítése" c- tanulmányát. (Közjegyzők Közlönye 2009. évi.12. szám).
3. A fentiekben vázolt jelenségcsoport (jogkeletkeztető és vélelmi hatály), annak az un. "germán" telekkönyvnek a sajátja, amely eredeti formájában főleg Közép Európában terjedt el. Ennél a pontnál főként az utókor számára szeretnénk rögzíteni még a következőket, látszólag kitérővel, valójában azonban szoros kapcsolódással az előzőekhez. A bejegyzések konstitutív hatálya és az un. vélelmi hatály olyannyira csak a telekkönyvi típusú nyilvántartásokhoz kapcsolódó jelenség, hogy a német, és az osztrák jogirodalomban azokat az ingatlan regisztereket, amelyek nélkülözik a bejegyzések konstitutív hatályát, és ahol a bejegyzéshez, vagy a bejegyzés hiányához vélelmek sem kapcsolódnak, nem is sorolják a telekkönyvi típusú nyilvántartások közé. Telekkönyvek híján az ilyen országokban un. "privát" rendszerben valósul meg az ingatlanra vonatkozó jogok megszerzése. A szerződő felek magánügye a jogszerzés biztonságos lebonyolítása. A biztonsághoz ugyanis az állami ingatlan-regiszterek nem sokat tesznek hozzá, legalább is nem úgy és nem olyan mértékben, mint egy jól működő telekkönyv.(Lásd: Wojciech Jaksch-Ratajczak: Liegenschhaftsrecht in Mittel- und Osteuropa in Rechberger (Hrsg),Veröffe ntlichungen des Ludwig Bolzmann Institutes für Rechtsvorsorge und Urkundenwesen Bd XIX (1998) Seite 1.)
Az ingatlan-nyilvántartás bírósági visszaadása elleni érvként nálunk sokszor hivatkoztak a norvég telekkönyvre, aminek a vezetését közigazgatási szerveknek, a kataszteri hivataloknak adták át. Az átadásban az Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium által előkészített Kormány előterjesztések részanyagai európai tendenciát láttattak.
Konstitutív hatály hiányában azonban az elmondottak szerint olyanról, hogy norvég telekkönyv nem igazán beszélhetünk. A norvég telekkönyv, mint olyan, a gyanúnk szerint, csak az angol szövegből átvett "Land Book" magyar nyelvre történt lefordításának a terméke. Azokban a volt szocialista országokban pedig, amelyek eredetileg szintén telekkönyveket mondhattak magukénak, gondolunk itt elsősorban Csehországra és Szlovákiára, a telekkönyvek bírósági vezetését 1951-ben megszüntették. Ennek egyértelműen ideológiai okai voltak. Ezért itt sem állítható, hogy a megszüntetett bírósági telekkönyvi intézmény helyébe lépett új ingatlan-nyilvántartások, amelyeket ezekben az országokban most már a kataszteri hivatalok vezetnek, a telekkönyvek tendenciaszerű "közigazgatásivá" formálásának a termékei lennének. Szeretnénk hangsúlyozni, hogy ezzel nem a bírósági telekkönyvezés visszaállítását indokoltuk, csupán a visszaállítás ellen felsorakoztatott érvek mélyebb átgondolására buzdítottunk.
1. A bejegyzések jogkeletkeztető hatálya és ehhez kapcsolódva a tulajdoni lapon lévő bejegyzések helyességének, illetőleg teljességének (hiánytalanságának) a vélelmezése a bejegyzések állandóságát feltételezi. Ezért az ingatlan-nyilvántartás szabályozása is eredetileg abból a gyakorlati követelményből indult ki, hogy csak az olyan bejegyzésekhez lehet az említett vélelmeket, közhitelességet hozzákapcsolni, amelyeknek a pillanatonkénti módosítgatása nem megengedett. Más szempontú, az előzőeknél sokkal "jogásziasabb" megközelítéssel is eljuthatunk a bejegyzések állandóságának követelményéhez. A nyilvánosság folytán, a tulajdoni lapon bejegyzett jogokat, tényeket a jogosultak megtekinthetik, és a bejegyzések (feljegyzések) helyességében, hiánytalanságában bízva azokra jóhiszeműen eljárva, további jogot alapíthatnak. Emiatt sem engedhető meg, hogy a nyilvánosságnak kitett bejegyzéseket (feljegyzéseket) a földhivatal később, visszaható hatállyal, tetszés szerint alakítgassa.
Az Inytv. eredeti rendelkezései (ez alatt a 2000. január.1-jei hatálybalépéskor érvényes rendelkezések értendők), hasonlóan, mint korábban a telekkönyv, a bejegyzések állandóságát legegyszerűbb módon, a bejegyzések megváltoztatásának általánosan érvényesítendő "tilalmával" érte el. A tilalmat áttételesen az Inytv. 54. §-ának a hatálybalépéskor érvénybe lépett eredeti (3) bekezdésében foglalt rendelkezés alapozta meg, azzal, hogy nem tette lehetővé a földhivatal számára a jogok, tények bejegyzéséről szóló, vagyis a bejegyzés iránti kérelemnek helyt adó határozat visszavonását, és módosítását sem.
Ezzel a szabályozás nem csak a helyt adó határozat, hanem annak érinthetetlensé-gén keresztül a tulajdoni lapon "végrehajtott" bejegyzést (feljegyzést) is függetlenítette a lehetséges eljárási jogorvoslatok szeszélyeitől, a bejegyzés is alapvetően megváltoztatási tilalom alá került. A szabályozás nem csak az első, és a másodfokon eljáró földhivatal kezét kötötte gúzsba, de értelemszerűen még a megyei földhivatal másodfokú ingatlan-nyilvántartási határozata ellen benyújtott bírósági jogorvoslati kérelmet elbíráló bíróságét is. A bejegyzés állandóságának követelményét a határozat tetszés szerinti módosítgatásával sem lehetett veszélyeztetni. Így azután a bejegyzési kérelemnek helyt adó határozat ellen előterjesztett eljárási kifogások nem járhattak sikerrel, ha a kifogásokkal a tulajdoni lapra már felvitt bejegyzések utólagos törlését, megváltoztatását szerették volna elérni. (A mondanivalónk kifejtésénél az eljárás során hozott végzéseket szándékosan figyelmen kívül hagyjuk, mivel érdemi döntést nem tartalmaznak).
2. Szükségszerűen voltak meghatározott kivételek is a bejegyzések változatlanságának kívánalmát szolgáló "tilalom" alól.
Először is, elegendő mozgásteret kellett biztosítani a formai jelentőséggel bíró okok miatt téves, helytelen határozatok és bejegyzések helyesbítése számára. Az Inytv., - lényegét tekintve - máig változatlan 54. §-ának (1) és (2) bekezdései értelmében, a földhivatal hivatalból, de a jogorvoslati eljárásban is, a határozatban, illetve a bejegyzésben (feljegyzésben) elkövetett formai jelentőségűnek tekinthető hibák javításáról, vagy a határozat, illetve a bejegyzés ugyancsak formai hiányosságainak kiegészítéséről, esetenként az időközben jóhiszeműen jogot szerző harmadik személy hozzájárulásával, saját hatáskörben gondoskodhat. A hibás névírás, szám-, vagy számítási hiba javításáról van szó. Megjegyezzük azonban, hogy mivel az ilyen jellegű hibák - véleményünk szerint - a bejegyzés alapjául szolgáló anyagi jogviszonyok sérelmét nem okozhatják, ezért teljességgel indokolatlan a javításukhoz az időközi jogszerző hozzájárulását kérni. Ha ugyanis a hiba által már valódi jogsérelem is bekövetkezett, ott már nem csupán formai jelentőségű hibákról lehet szó.
Másodszor, a bejegyzés iránti kérelmet elutasító földhivatali határozat már érdemi kivételt képezett az állandóság követelménye alól.(Lásd az Inytv. 54. §-ának az eredeti (3) bekezdését). Ezt saját hatáskörben módosítani lehetett és vissza is lehetett vonni, de csak e határozat ellen benyújtott fellebbezésre, vagy bírósági jogorvoslati kérelemre.
Az elutasító határozat sajátosságai és a célszerűségi szempontok mindig is azt indokolták, hogy a földhivatal utóbb az ügyfél fellebbezésére, az elutasító határozatot saját hatáskörében helyt adóra módosíthassa (a másodfok ilyenre változtathassa), és a kért bejegyzést teljesíthesse. Az elutasító határozat jellegzetessége, hogy elutasítást nem követi olyan jellegű bejegyzés a tulajdoni lapon, amire további jogszerzést lehetne jóhiszeműen alapítani. A bejegyzés iránti kérelem elutasítása esetén a tulajdoni lapra mindösszesen a bejegyzési kérelem elutasításának tényét jegyzik fel, amelyet azután a fellebbezésre nyitva álló határidő végén törölnek is onnan. Erre a tényre - függetlenül a jó, vagy rosszhiszeműségtől - nem lehet további jogszerzést alapítani. Így azután a tulajdoni lapon deklarált bejegyzés (feljegyzés) sem lehet akadálya annak, hogy a földhivatal utóbb helyt adjon a bejegyzés iránti kérelemnek, amit előzőleg elutasított. Ehhez képest az elutasító határozat visszavonásának ugyanakkor nem látjuk gyakorlati indokát.
Ha boncolgatni kívánjuk az elutasító határozat sajátosságait, osztani lehet azokat a nézeteket, amelyek szerint a bejegyzés iránti kérelmet elutasító telekkönyvi végzésnek anyagi jogereje lehet. Az ilyen jogerőre emelkedett végzés egyszeri és megismételhetetlen. Az a következménye, hogy az elutasító bírósági végzés, azaz nálunk az elutasító ingatlan-nyilvántartási határozat, változatlan tényállás (ugyanazon okiratok csatolása) mellett, nem teszi lehetővé az előzőleg elutasított bejegyzés iránti kérelem újbóli beadását. Ha elismerjük, hogy az elutasító határozatnak ilyen tartalmú anyagi jogereje lehet, az eleve kizárja, hogy a földhivatal az ügyfél kezdeményezése nélkül változatlan tényállás mellett hivatalból helyt adó határozatra módosítsa az eredetileg elutasítást tartalmazó határozatát. Az anyagi jogerő megkötő hatással jár. Megjegyezzük, hogy a külföldi szakirodalomban is vitatott, hogy a telekkönyvi eljárásban a döntések egyáltalán, és, ha igen, milyen terjedelemben képesek anyagi jogerőre. (A kérdéssel nálunk Dr.Kurucz Mihály "A bejegyzés jogkeletkeztető hatályának problémája" c. tanulmányában foglalkozott).
1. Láthattuk, hogy az Inytv. 2000.január 1-jei hatálybalépésével érvénybe lépett szabályozás szerinti jogorvoslati eszközök alkalmazásának korlátozása mellett biztosított volt a bejegyzések érdemi érinthetetlensége, állandósága. Ezt az idilli állapotot a Ket hatálybalépésével kapcsolatban az Inytv. 2005 - 2006 évi módosításai eltorzították. Majd pedig 2009 október 1-től, amikor a Ket 82. §-a (1) bekezdésének módosítása már megengedte a hatósági nyilvántartásoknál a Ket. szabályaitól eltérő eljárási rendet, az Inytv.-ben - a jól kivehető szándékok szerint - megkísérelték visszaállítani, azokat a jogorvoslati korlátokat, amelyek eredetileg is a bejegyzések stabilitását szolgálták. Sajnos a visszaállítás tökéletlenre sikerült, emiatt nem a bejegyzések stabilitását, hanem azok labilitását állandósították. De haladjunk sorjában.
2. Az ingatlan-nyilvántartás intézménye az életre hívásától kezdve, gyakorlatilag 1982. január 1-jéig, a telekkönyvre jellemző eredeti speciális eljárási rendben működött, amelynél a bejegyzések állandósága tudvalevőleg mintaszerűen biztosított volt. Ekkor vette át a speciális eljárás helyét, eltérést alig engedő módon, az 1981. évi 25. sz. törvényerejű rendelettel egységes szövegben közzétett Áe. szerinti általános államigazgatási eljárási rend. Ez a tvr. a bevett telekkönyvi eljárási szabályokat tökéletesen összezavarta, ugyanis nem ott engedett eltérést az államigazgatási eljárás általános szabályaitól, ahol arra az ingatlan-nyilvántartási eljárás garanciáinak szempontjából szükség lett volna. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997.évi CXLI törvény 2000. január 1-jei hatálybalépésével sikerült ismét elérni, hogy az Áe.-től eltérő speciális eljárási rendben történjen meg a bejegyzés iránti kérelem elbírálása, az Áe. mögöttes segédkezése mellett. Az ekkor érvénybe lépett szabályozás lényegét, amely a bejegyzések állandóságát szem előtt tartotta, az előző pontban ismertettük.
3. Később azután, újabb zavarokra vezetett, hogy 2005. november 1-jétől a Ket. egyes rendelkezéseinek hatályba lépésétől, az ingatlan-nyilvántartási ügyekben megint az államigazgatás általános eljárási szabályai követeltek helyet maguknak. Igaz ekkor már, közigazgatási hatósági eljárásként lépett a Ket. az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is az egykori Áe. nyomdokaiba. A Ket azonban az idő szerint ismét nem egyszerűen subsidiárius háttérjogszabály volt, hanem az ingatlan-nyilvántartási eljárás elsődleges jogforrásává lépett elő. Az Inytv.-ben és az Inyvhr.-ben meghatározott külön szabályok, amelyek az ingatlan-nyilvántartási eljárást 2000. január 1-jétől újra lex speciálisként zártkörűen szabályozhatták, gyakorlatilag többé nem érvényesülhettek. Ezek legfeljebb, mint kiegészítő jellegű rendelkezések jöhettek számításba, feltéve, hogy összhangban álltak a Ket. szabályaival, vagy pedig amennyiben ellentétesek voltak a Ket. rendelkezéseivel, akkor juthattak szóhoz, ha a Ket. az eltérést kifejezetten megengedte. Ennek az időszaknak a terméke a bejegyzés állandóságának felhígításával járó szabályozás. Az Inytv. és az Inyvhr. szabályait a Ket. egész egyszerűen bedarálta.
A témánkat érintően, az Inytv 54. § - ának ebben az időszakban hatályban volt (5) bekezdése értelmében, fellebbezésre, a földhivatalnak a bejegyzés iránti kérelem tárgyában döntő határozata, a bejegyzés iránti kérelemnek helyt adó, és az elutasító határozat egyaránt, saját hatáskörben módosíthatóvá és visszavonhatóvá vált, amennyiben az jogszabályt sértett. Nagyon érdekes, hogy fellebbezésre ugyanez megtehető volt azzal a határozattal is, ami nem sértett ugyan jogszabályt, de a földhivatal egyetértett azzal, amit a fellebbezésben előadtak, feltéve, hogy nem volt az ügyben ellenérdekű fél. Érdeklődéssel szemlélnénk egy ide vágó példát.
A saját hatáskörben történő módosítás, illetőleg visszavonás feltételeit az Inytv 54. §-ának a Ket.-hez igazított (5) bekezdése, indirekt módon határozta meg. Úgy, hogy a Ket. 103. §-ában foglaltakra utalt. Ennek a szabályozásnak az újdonságai voltak:
• a kérelemnek helyt adó (bejegyzést elrendelő) döntés módosításának és visszavonásának lehetősége,
• a jogszabálysértés követelményének, vagy jogszabálysértés híján más előfeltételeknek a beleszövése a határozat módosításának, illetőleg visszavonásának a folyamatába.
4. A történet nem ért véget. Ugyanis a Ket.-nek a hatósági nyilvántartással kapcsolatos 82. §-a (1) bekezdését 2009. október 1-jétől módosították. (Lásd a 2008. évi CXI törvény 63. §-ának (1) bekezdését). Ez ismét lehetővé teszi most már, hogy a hatósági nyilvántartással kapcsolatos eljárásban törvény, illetőleg akár kormányrendelet is a Ket. előírásaitól eltérően rendelkezzen. Ily módon az ingatlan-nyilvántartási eljárás ismét, a Ket.-el szemben elsőbbséget élvező lex speciálissá válhatna. Az első pillanatban úgy tűnt, hogy erre tekintettel az Inytv-ben és az Inyvhr.-ben vissza is állították a Ket. hatálybalépése miatt 2005 - 2006 években módosított, illetőleg hatályon kívül helyezett, egykoron a Ket. - el ellentétes voltuk miatt érvényüket veszített, speciális rendelkezéseket. A lényeget tekintve azonban mindössze annyi változás történt, hogy a bejegyzésről szóló határozat módosításáról, illetve visszavonásáról rendelkező 54. § (5) bekezdésének szövegéből kimaradt a Ket. 103. §-ára történő utalás.(Az 54. § (5) bekezdés jelenleg hatályos szövegét a 2009. évi LVI. törvény 188. §-a állapította meg). Ez értelemszerűen csak a határozat jogszabálysértő, illetőleg jogszabályt nem sértő megkülönböztetéséhez kötődő külön feltételek meghatározásának elhagyását jelenti. Mindeközben sajnos változatlanul megmaradt az a lehetőség, hogy fellebbezésre, illetőleg bírósági jogorvoslati kérelem benyújtása esetén, a földhivatal még a bejegyzési kérelemnek helyt adó határozatot is módosíthatja és vissza is vonhatja saját hatáskörében. Ez egyértelműen a bejegyzések bizonytalanságát törvényesítő megoldást jelent.
1. A bejegyzések állandóságát szem előtt tartó szabályozás felhígulásában tetten érhető az a téves kiindulás, amely a bejegyzési határozatokat, tekintet nélkül azok sajátosságaira, a közigazgatási hatósági határozatokkal egy kalap alá sorolja. Megerősíti ezt a gyanút többek között eleve már az, hogy az Inytv. módosításai, amelyeket az előzőekben ismertettünk, a speciális ingatlan-nyilvántartási rendelkezések helyébe mechanikusan átvették a Ket. 103. §-ában foglalt feltételeket, amelyek a közigazgatási hatósági határozatok módosítása, illetőleg visszavonása esetén voltak érvényesítendők. Az ösztönös átvétel gyanúját támasztja alá, hogy ezeknek a feltételeknek az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, nincs is relevanciája. A bejegyzés iránti kérelemnek helyt adó határozatok módosítási és visszavonási lehetőségének fenntartása, olyan helyzetben, amikor már a Ket-től eltérően is szabályozni lehetne ezt a kérdést, enyhén szólva, a nem kellő mélységű ingatlan-nyilvántartási ismeretekre utal.
2. Az egyedi ügyekben hozott közigazgatási hatósági határozat sajátja, hogy a hatóság az ügy érdemét illetően, jogviszonyokat hoz létre, módosít és megszüntet, azaz különböző anyagi jogokat alapíthat (pl. bérleti jog), jogokat keletkeztethet (pl. kisajátítás keretében), jogosítványokat szentesíthet (pl. működési engedély, építési engedély). A közigazgatási hatóság döntése esetenként közigazgatási anyagi jogviszonyokat keletkeztet.
A földhivatal közigazgatási hatóság. Ennek ellenére a bejegyzési határozatnak sohasem a sajátja a különböző jogok alapítása, mert ennél legfeljebb közigazgatási eljárási jogviszony jön létre a hivatal és a kérelmező között. A bejegyzés alapjául szolgáló anyagi jogviszony nem közigazgatási, hanem polgári jogi, és nem a bejegyzésről szóló határozaton, hanem a bejegyzés alapjául szolgáló okiraton (pl. megállapodáson) alapul.
3. Nem a bejegyzési kérelemnek helyt adó földhivatali határozattal keletkezik az a jog, amelyik a tulajdoni lapra kerül. Az adott jogot, vagy maga a bejegyzés keletkezteti a tulajdoni lapon a jog és a jogosult megnevezésével, és a jogosult azonosító adatainak megjelölésével (lásd az Inytv. 3. §-ának (1) bekezdését). vagy pedig az adott jog már létrejött, "megszületett" mielőtt annak a bejegyzését kérték volna (jogszabályon, hatósági határozaton alapuló jogok). Mindkét esetben független a jog keletkezése a bejegyzési kérelem tárgyában hozott határozattól.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a a jogok és a jogi jelentőségű tények bejegyzéséről a földhivatal döntését, általános és különös eljárási előfeltételek határozzák meg. Ezeknek az előfeltételeknek a zömét, a derékhadát az Inytv. "Harmadik része" tartalmazza. Jelenleg ismét, kifejezetten csak háttér jogszabályként, főképp azokban az általános eljárási kérdésekben, ahol a közvetlen ingatlan-nyilvántartási rendezés hiányzik, a Ket. rendelkezései jutnak szóhoz. Az előfeltételek sorában különös jelentősége van a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok alaki és tartalmi követelményei előírásának, a bejegyzéshez szükséges egyéb okiratok, a bejegyezhető jogok tények tárgyi terjedelme (egész ingatlanra, tulajdoni hányadra jegyezhető be) meghatározásának stb.
Az eljárási előfeltételek, tehát a bejegyzés megengedhetőségének az előfeltételeit jelentik. Ennek megfelelően a földhivatal bejegyzésről szóló határozata tulajdonképpen csak arról szól, amit az adott esetben ezek a feltételek a lehetővé tesznek számára. Ha a bejegyzésre meghatározott előfeltételek fennállnak, a földhivatal helyt ad a bejegyzés iránti kérelemnek, ha nem, akkor a kérelmet elutasítja, illetőleg a benyújtott okiratok pótolható hiányosságainak a pótlását végzéssel elrendeli. Mindezek alapján az is kijelenthető, hogy a bejegyzés iránti kérelem rendszerint maga sem több, mint a bejegyzési eljárás megindításának eszköze (kivételesen okirati tartalma is lehet). A kérelem a földhivatal számára a cselekvésre való feljogosítottságot és kötelezettséget jelenti. Azt a kötelezettséget alapítja, hogy a földhivatal a bejegyzés iránti kérelem tárgyában minden más olyan kérelmet megelőzően döntsön, amely később érkezett be. Esetenként persze a földhivatal a bejegyzési eljárásra hivatalból is feljogosított lehet.
Ezzel nem azt mondjuk, hogy mivel a bejegyzés iránti kérelem nem alapja a dologi jogváltozásnak, a bejegyzés iránti kérelemhez sem kapcsolódnának jelentős anyagi jogi következmények. Erről szó sincs. Hiszen pl. a szerző fél jóhiszeműségének megítélése szempontjából a kérelem benyújtásának időpontja döntő lehet. Ez az időpont a döntő a bejegyzések ranghelye szempontjából is.
Mivel a bejegyzésről szóló határozat tartalmilag, csak is és kizárólag a bejegyzés iránti kérelem sorsáról dönt, helyt ad a kérelemnek, azt elutasítja, vagy hiánypótlást rendel el, ez a határozat a bejegyzett jog "megszületését" sem igazolhatja. E vonatkozásban nincs olyan igazoló (legitimáló) hatása, mint pl. adott esetben a közjegyző jogerős hagyatékátadó végzésének. A bejegyzésről szóló határozat legfeljebb azt a tényt igazolja, hogy a földhivatal a bejegyzési kérelemnek helyt adott. A bejegyzett jog létrejöttét pedig, a tulajdoni lap hitelesített másolata tanúsíthatja. A telekkönyvi rendszert így találták ki.
4. A számítógéppel vezetett ingatlan-nyilvántartás esetében a határozat megszületése és a kért jog bejegyzése a tulajdoni lapon időben egybemosódik. Ez a körülmény megtévesztő, de legalább is nem segíti elő a tisztán látást, a bejegyzésről szóló határozat valódi tartalmának kutatásánál. A számítógépen dolgozó ügyintézőnek a benyújtott okiratok alapján kialakul egyfajta meggyőződése a kért jog bejegyezhetőségéről, majd, ha úgy látja, hogy a bejegyzés megengedhető, ennek megfelelően cselekszik tovább, nyomban végre is hajtja a saját döntését. A végrehajtás abból áll, hogy az ügyintéző a bejegyez-hetőségről kialakult meggyőződésének megfelelően, a bejegyzés szövegét rászerkeszti a számítógépes tulajdoni lapra. A történések időbeni összemosódása miatt nem is érzékelhető, hogy itt két mozzanatból álló hatósági cselekvésről van szó, nevezetesen, a bejegyzés iránti kérelem eldöntéséről és a döntésnek megfelelő végrehajtásról. Ha a földhivatal helyt adott a kérelemnek, a bejegyzésről szóló határozat megszövegezése nem is tér ki külön a bejegyzés iránti kérelem tárgyában hozott földhivatali döntésre ( pl. úgy, hogy " XY. tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmének helyt adok..."). A határozat közvetlenül a végeredményt közli, azt, hogy a földhivatal milyen jogot jegyzett be, kinek a javára a tulajdoni lapra (pl. "XY. javára a tulajdonjogot bejegyeztem."). Ha bejegyzési határozatként a tulajdoni lap másolata szolgál, a kérelmező magától értetődően, akkor is csak a tulajdoni lapon látható végeredményről értesül. Ha a kért bejegyzés rákerült a tulajdoni lapra, ez értelemszerűen azt jelenti, hogy a földhivatal helyt adott a bejegyzés iránti kérelemnek. A bejegyzési határozat valódi tartalmának megállapítása ily módon nem nélkülözheti a számítógépes munka mozzanatok elemzését.
A fentiekhez, azt is hozzá lehet még tenni, hogy maga a bejegyzés sohasem várja meg a bejegyzési határozat jogerőssé válását, a bejegyzés már rajta van a tulajdoni lapon, amikor a határozatot az érdekeltek kézhez kapják. A jogerő bevárása az ingatlanok forgalmát teljesen gúzsba kötné, ugyanakkor értelmetlen lenne, hiszen láthattuk, hogy a határozat, ellentétben a hatósági ügyekben hozott közigazgatási határozatokkal, nem keletkeztet jogot. A jog keletkezése független a határozattól.
5. Mivel a határozat és a bejegyzés időben együtt "mozog", egymásra következnek, elvileg, a határozat szövegén végrehajtott minden nemű változtatást a bejegyzés szövegén is át kellene vezetni. Ez csupán formai megközelítés, de már csak emiatt is úgy kell a határozat elleni jogorvoslatot felfogni, mint amelyik nem csak a határozatot, hanem egyben a tulajdoni lapon lévő bejegyzést is célba veszi. Ezért azután a bejegyzési határozat ellen benyújtott jogorvoslatot is csak arra a jogra tekintettel szabad elbírálni, aminek a bejegyzését a tulajdoni lapra a jogorvoslattal megtámadott határozat tette lehetővé. Ez mit jelent?
Röviden azt, hogy a bejegyzés megengedéséről szóló határozatot abban az esetben szabadna visszavonni, ha egyidejűleg lehetőség volna magát a bejegyzést is kitörölni a tulajdoni lapról. Ugyanígy, a bejegyzési kérelemnek helyt adó határozaton csak abban az esetben lehetne módosításokat elvégezni, ha ezek a módosítások magán a bejegyzésen is megjelenhetnének. A bejegyzést azonban a földhivatal a tulajdoni lapról nem törölheti ki, és azon nem is módosíthat. Ne feledjük el, hogy olyan jogról van szó, amely a bejegyzés által a tulajdoni lapon nyilvánosságot kapott, és ezért arra jóhiszeműen további jogot alapíthattak.
Ezért azután, sem a bejegyzési kérelemnek helyt adó határozat módosítása, sem pedig e határozat visszavonása nem lehetséges, tekintettel arra, hogy magának a bejegyzésnek, mind a saját hatáskörben történő módosítását, mind pedig a visszavonását kizártnak lehet tekinteni. Az Inytv.54. §-ának (3) bekezdésében foglalt rendelkezés a bejegyzési kérelemnek helyt adó földhivatali határozata tekintetében (módosítás, visszavonás lehetősége) teljességgel ellentétes az Inytv.4. § és 5. §-aival, amelyek a nyilvánosság és a közhitelesség alapelveit rögzítik.
6. A bejegyzések állandóságát a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokban (pl. adásvételi szerződésben) meghatározott jogviszonyok utólagos alakításának lehetősége is befolyásolja. A tulajdoni lapra bejegyzett jog, jogi jelentőségű tény sorsa nem függetleníthető magától az okirattól, amelynek alapján ezeket a tulajdoni lapra bejegyezték.
Ez annak ellenére így van, hogy a bejegyzés iránti kérelem elbírálásáról szóló földhivatali határozat a bejegyzés alapjául szolgáló anyagi jogviszonyok létezését és érvényességét csak a kérelem teljesíthetőségének előkérdéseként ítéli meg, ami korántsem jelenti e jogviszonyok minősítését, kötelező megállapítását. A bejegyzés iránti kérelem elbírálása során a földhivatal a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban foglaltakat kizárólag azzal a céllal tekinti át, hogy felfedezze az okirat nyilvánvaló, azaz magából az okirat tartalmából kiderülő, vagyis minden különösebb vizsgálat nélkül szembeötlő esetleges érvénytelenségét (pl. a megállapodás szerint belföldi jogi személy termőföld tulajdont szerezne). Amikor a földhivatal az okirat tartalmát a nyilvánvaló érvénytelenség szempontjából áttekinti, nem jár utána valamennyi ténynek, nem nyomoz, az okirat tartalma alapján legfeljebb csak következtet a bejegyzés alapjául szolgáló jogviszonyok anyagi jogi helyzetére. Így azután a földhivatalnak a bejegyzési kérelem tárgyában hozott határozata nem eredményez kötöttséget, nem jelenti a bejegyzés alapjául szolgáló jogviszonyok kötelező megállapítását sem. Ezt a döntést csupán a bejegyzés esetleges anyagi jogi akadályai tekintetében az okirat tartalmából szerzett futó benyomások alakítják. Ebből ugyanakkor annyi azért következik, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló anyagi jogviszonnyal kapcsolatos kifogásokat (pl. a szerződés érvényességének vitatása) nem lehet a bejegyzési kérelemnek helyt adó határozat elleni jogorvoslat előterjesztése útján érvényesíteni. Már csak azért sem, mert a földhivatal a bejegyzésről szóló határozatát nem arra a meggyőződésére alapította, hogy a szerződő felek közötti alapjogviszony feltétlenül érvényes, hanem csupán arra, hogy az nyilvánvalóan nem érvénytelen. A helyt adó határozat tehát egyfajta véleményt ugyan hordoz, kifejez, de az nem jelent az anyagi jogviszonyok kifogástalanságára vonatkozó kötelező ítéletet. Joggal mondhatná a földhivatal: "kéretik a határozatomon olyat nem számon kérni, amit az nem állít".
7. A bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége főként anyagi jogi kérdés, amelynek megállapítása kizárólag akkor megengedett a földhivatal és a peren kívül eljáró bíróság számára is, ha az érvénytelenség nyilvánvaló. Egyéb esetben a tulajdoni lapra felkerült bejegyzéseket a bejegyzés alapjául szolgáló okirat feltételezett anyagi jogellenessége okából visszaható hatállyal már csak peres úton, a bíróság töröltetheti ki onnan, hiszen minden ilyen törléssel egy előző nyilvántartási bejegyzés állna vissza. A törléshez, a törlendő bejegyzés alapjául szolgáló okiratban foglaltakat, azaz rendszerint a felek szerződését, visszaható hatállyal kellene megszüntetni. Ehhez nem elegendő a bejegyzésről szóló határozatot megtámadni. Jogok törlését a tulajdoni lapról, az egészen kivételes esetektől eltekintve (pl. olyan jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, ami nem bejegyezhető: haszonbérlet), normál esetben csak bírósági ítélet rendelhet el, eltekintve most a felek megegyezésétől, de az nem ide tartozó kérdés. Így azután az alapul szolgáló jogviszony anyagi jogi helyzetét érintő okból a bejegyzéshez csak az alapul szolgáló okirat (szerződés) érvényességét perben felülbíráló bíróság nyúlhat hozzá. Többek között az Inytv.-ben szabályozott törlési per lehet az a jogorvoslati, egyben perorvoslati eszköz, ami az ügyfél anyagi jogainak a védelmére szolgál, amennyiben azok a bejegyzés által sérültek.
Az Inytv. 30. §-ának (1) bekezdése a tulajdonjogra fókuszálva külön ki is emeli, hogy a tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan- nyilvántartási állapot visz-szaállításához "hatósági határozat" szükséges. A rendelkezés helyesen "bírósági határozatot" követel, csak kodifikációs hiba folytán az Inytv. 26. §ának (8) bekezdése a bírósági határozat megjelölést, eléggé el nem ítélhető nagyvonalúsággal, besöpörte a "hatósági határozat" gyűjtő fogalma alá. Az eredeti nyilvántartási állapot visszaállítása egyenlő a tulajdoni lapra bejegyzett tulajdonjog visszaható hatályú törlésével. Így lehet csak újra feléleszteni az előző tulajdonjogi bejegyzést. Ezt csak bíróság teheti meg, kivéve a szerződés felbontását, az attól történő elállást, vagy a szerződés jövőbeni megszűntetését. Ezek azonban már újabb, rangsorban is további, ingatlan-nyilvántartási ügyek.
8. Láthattuk, hogy az ingatlan-nyilvántartást illetően, helytelenül a bejegyzésről szóló határozatnak tulajdonított érdemi, ügydöntő, azaz "jogot gyártó" hatály következménye - többek között - az a látszat, hogy nincs akadálya olyan kifogások előterjesztésének sem e határozat ellen, amelyek valójában a tulajdoni lapra bejegyzett jog ellen, annak törlésére, visszaható hatállyal történő módosítására irányulnak. (A bejegyzett jogon természetesen a feltüntetett tényeket is értjük).
A téves megközelítés teljesen figyelmen kívül hagyja továbbá, hogy a fellebbezés, illetőleg a másodfokú földhivatali határozat ellen lehetséges bírósági jogorvoslati kérelem valójában csak az ingatlan-nyilvántartási állapotnak és a benyújtott okiratoknak, valamint a bejegyzés szabályainak meg nem felelő elintézés ellen irányulhat. Semmi többre! Ennyiben lehet az ingatlan-nyilvántartási határozat jogsértő. Csak ezeknek az orvoslása a megengedett a közigazgatási hatósági eljárásban. A tulajdoni lapon lévő bejegyzéseket, és a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat érintő kifogások rendezése, bírósági hatáskör.
Befejezésül, részben szó szerint idézzük a következőket a telekkönyvi rendtartás egyik korabeli magyarázatából (szerzői: Sági - Kéri - Rojcsek): "Finom érzék és nagy jogi művészet" szükséges nemcsak ahhoz, hogy valaki a telekkönyvet vezesse, hanem ahhoz is, hogy valaki "a telekkönyv vezetését előírja". Ehhez adalékként némi nagyvonalú jogtörténet, amelynek tanulságai intelemként is felfoghatók.
Az ingatlanok nyilvántartására vonatkozó adott jogintézmény (jegyzék, kimutatás stb.) és az annak vezetésére szolgáló eljárás sehol sem ötletszerűen alakult ki. Az intézmény fejlődését mindenütt az ingatlanok tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó polgári jogi igények, a tulajdonszerzésnek az adott országban érvényesülő módjai alakították. Voltak országok, (pl. hazánk), ahol az adott jogintézmény a német, osztrák, svájci területeken kialakult történelmi mintákat követte. A másutt bevált intézmények átvételét az ottani polgári jogi berendezkedés hasonló alapokon nyugvó meghonosítása tette lehetővé.
Az un. telekkönyvi típusú nyilvántartások jellegzetességeinek kialakulásában, kezdetben az a szükségszerűség játszotta a főszerepet, hogy a bejegyzés által jogosultak védelmet kaphattak a könyvön kívül bekövetkező elidegenítés, megterhelés, elzálogosítás, a követelések engedményezése stb. ellen. Ennek az igénynek volt köszönhető a bejegyzési elven nyugvó szabályozás kialakulása. Az elv eleinte abban öltött testet, hogy az adott könyvbe be nem jegyzett jogügyletek az oda bejegyzett harmadik személyekkel szemben hatálytalanok voltak.(Ez az elv később, a polgári jog szerinti jogkeletkeztető hatály telekkönyvi megfelelőjévé vált). A következő fejlődési fokozat kialakulásának indítéka az volt, amikor a joggyakorlat elismerte, hogy az ingatlanokra vonatkozó jogok telekkönyvön kívül is létrejöhetnek, mégpedig mindenkire kiterjedő dologi joghatállyal (pl. elbirtoklás). Ez a tény volt az un. bizalmi alapelv (a bejegyzések iránti bizalomról van szó) kialakulásának a szálláscsinálója abban az értelemben, hogy a szabályozás során ilyen alapelv biztosan nem kristályosodhatna ki, ha az ingatlanra vonatkozó jogok könyvön kívüli keletkezése kizárt és emiatt a könyv szerinti állapot eltérése a valóságtól elő sem fordulhat. Ez esetben ugyanis a "lekönyvelt" jogi helyzet utóbb nem válhat helytelenné egy olyan jog miatt, ami a könyvön kívül jött létre. (A bizalmi alapelv nálunk a telekkönyvi jogban, nem egy elterjedt elnevezés). A bizalmi elvet megtestesítő jogi szabályozás lényege ugyanúgy, mint eleinte a bejegyzési elvé, a jogszerző védelme, fűszerezve a jogszerző jóhiszeműségének követelményével. Közelebbről, az ingatlanra vonatkozó dologi jog megszerzőjének a joga megtámadhatatlanná válik abban az esetben, ha kiderül, hogy az a bejegyzés, aminek a helyességében és hiánytalanságában jóhiszeműen megbízott, hibás, meghaladott, vagy hiányos volt. Mivel pedig megbízni a legteljesebb mértékben akkor lehet a "lekönyvelt" jog valódiságában, ha azt maga a bejegyzés hozta létre, ezzel, idővel elérkezünk a jogügylettel létrejövő jogoknál, a bejegyzés konstitutív hatályához.
A dióhéjban vázoltakon keresztül mindössze érzékeltetni szerettünk volna egy fejlődési folyamatot, amelynek eredményeként az un telekkönyvi típusú nyilvántartások megszülettek. Látható ebből, hogy egy szerves folyamatról van szó, egymással összefüggő fejlődési fokozatokkal, amelynek lépcsőfokai koránt sem ötletszerűen, szubjektív jogalkotói elhatározások sorozataként következnek egymás után. Ettől a gyökértől a mai ingatlan-nyilvántartási eljárás sem szakadhatna el akkor sem, ha annak gondozása most már közigazgatási hatáskörré vált. Ennek a ténynek ugyanakkor nagyobb óvatosságra és több beleérzésre kellene indítania a jogszabályok mai szerkesztőit. ■
Visszaugrás
