Az Európai Unióban alapvető tendencia a piacgazdaság megléte és folyamatos fejlesztése. A működő piacgazdaság megvalósításához és működéséhez hozzátartozik az Unió belső piacán a termelési tényezők szabad áramlásának biztosítása.
Ilyen termelési tényezőnek számít a termőföld.
- Ezzel kapcsolatban alapvető követelmény, hogy a termőföld magántulajdonban álljon és forgalomképes legyen.
- További követelmény a föld magánkézbe adásának (privatizációjának) jogi rendezése.
E körbe tartozik Kelet-Európában
- a föld korábbi tulajdonosának való visszaadása, valamint
- földnyilvántartás, földzáloghitel a kereskedelem biztosítása céljából megbízható működése.
- Az Európai Unióban a földjogi szabályozás célja a hatékony gazdálkodáshoz szükséges maximális és minimális méretű földterületek méretek kialakításának elősegítése.
- méretaprózás elkerülése,
- szakszerű földhasznosítás előmozdítása,
- termékmennyiség megóvása.
A közösségi jog elsődlegességét úgy kell értelmezni, hogy a tagországok termőföldre vonatkozó szabályozása nem állhat szemben a közösségi jogi szabályozással.
A dolog fekvésének helyén irányadó jogot kell alkalmazni a tulajdonjogra, az ingatlanokra és a birtokra. A dolog fekvésének helyén irányadó jog annak az államnak a joga, melynek területén a dolog a jogi hatást kiváltó tény létrejöttének időpontjában van.
Nemcsak közrendi okok támasztják alá az ingatlan fekvésével kapcsolatos kizárólagos joghatóságot, hanem az is, hogy az ingatlan fekvése szerinti bíróság áll legközelebbi kapcsolatban az ingatlannal, tehát a dolog fekvése szerinti joghatóság, a lex rei sitae, azaz a dolog fekvési helye szerinti állam joga leginkább elfogadott.
A fekvési hely joga határozza meg, hogy hogyan kell a tulajdon tárgyait osztályozni (ingó-ingatlan, forgalomképes-forgalomképtelen stb. - nem mindegy, hogy mi ingó, illetve ingatlan);
- Melyek a dologi jogok fajai (tulajdonjog, zálogjog stb.);
- Milyen dologi jogok jöhetnek létre a dolgokon (használati, haszonélvezeti);
- Milyen szerzésmódokat különböztetünk meg (eredeti, származékos);
- Létrejött-e átszállt-e, megváltozott-e, megszűnt-e valamely dologi jog;
- Mi a dologi jogok tartalma és terjedelme
- Milyen szabályok szerint kerülhet sor a dologi jogok védelmére?
Példával bemutatva: Magyarországon tradicionális átruházási rend érvényesül, azaz a jogcímen kívül az átruházáshoz annak tényleges átadása is szükséges. Franciaország absztrakt átruházási rendszerében a dolog tényleges átadására nincs szükség.
Így például, ha valaki adásvételi szerződéssel megszerezte a Franciaországban fekvő ingó dolog tulajdonjogát anélkül, hogy a dolog átadására sor került volna - francia jogban a tulajdonjog átszállásához nem kell az átadás, a tulajdonjog tehát átszállt - ha Magyarországra kerül a dolog, akkor a tulajdonjog nem szűnik meg (pedig nálunk az átadás is feltétel).
Az ingatlan bérletére vonatkozó megállapodások is közrendi megfontolások alapján kerülnek a fekvés helye szerint szabályozásra, mivel a gyengébb felet többnyire kiterjedt szabályozás védi.
Az EU termőföldre vonatkozó előírásai a földdel való rendelkezés kérdései az agrárpolitika körébe tartoznak.
A termőföld tulajdonával kapcsolatban
- az áruforgalom szabadsága;
- a letelepedés szabadsága;
- a tőke mozgásának szabadsága;
- a diszkrimináció tilalma;
Követelményei különös jelentőséggel bírnak.
A Római Szerződés 23. cikke hivatott az EU szabad áruforgalmát biztosítani.
Az Európai Bíróság Kunstschatze ügyben mondta ki, hogy áru alatt a R. Sz. 9. cikk (jelenlegi 23. cikk) alkalmazásában olyan termékeket kell érteni, amelyek pénzben kifejezhető értékkel rendelkeznek és ezek kereskedelmi ügyletek tárgyai lehetnek.
Az EU-ban kezdeti ingadozás ellenére elvetették a föld áruvá való minősítését.
A másik megközelítés alapján az ingatlan tőkének minősülhet. A tőke szabad mozgásába beleszámít a termőföld értékesítése, forgalma is.
A Római Szerződés 44. cikk (2) bekezdés e) pontja értelmében az Európai Tanács és az Európai Gazdasági és Szociális Bizottság bármely tagállam állampolgára számára lehetővé teszi, hogy egy másik állam területén földet és épületet szerezzen és használjon. Ez az előírás elsősorban a közösségi vállalatok és állampolgárok letelepedésére vonatkozó szabályok körében érvényesül, mégis érinti a földtulajdonlás, sőt a földtulajdonszerzés kérdését is.
Az ingatlan nem tekinthető árunak. Az ingatlan azért nem minősül árunak, mert nem az ingatlant visszük át a határon, hanem valamely ingatlan átruházása során különböző államokban honos személyek kötelezetté vagy jogosulttá válnak a tulajdonos változás következtében.
Az Európai Megállapodás, azaz a Magyarország és az EU között létrejött társulási szerződés, amelyet az 1994. évi I. törvény hagyott jóvá, 44. cikk (1) bekezdés 1) pontja értelmében Magyarország vállalja, hogy legkésőbb 10 éves átmeneti időszak első ötéves szakasza végéig a közösségi vállalatok és állampolgárok letelepedéséhez olyan elbánást nyújt, amely nem kedvezőtlenebb a saját vállalatai és állampolgárai számára biztosítottnál.
A földet és a termőföldet érinti a Római Szerződés 43. cikke (1) bekezdése, miszerint el kell törölni azon korlátozásokat, melyek egyik tagállam polgárainak más állam területén való letelepedésére, azaz vállalkozások létesítésére vonatkoznak. Ugyanez érvényes a képviseletek, fióktelepek, leányvállalatok alapítására vonatkozó korlátozásokra is. A letelepedés szabadsága tehát felöleli az önálló kereső tevékenység megkezdését, gyakorlását, illetve vállalkozások alapítását és irányítását.
Az 1962-ben megfogalmazott letelepedés szabadságára vonatkozó általános program állást foglalt. A földtulajdon szerzése vonatkozásában egy másik tagállam területén történő ingatlanszerzés a letelepedési szabadság szükséges kiegészítését jelenti.
A Római Szerződés 44. cikk (2) bekezdés e) pontja, miszerint egy tagállam területén található ingatlan (föld és épület) megszerzését és használatát egy másik tagállam állampolgára számára addig biztosítják, ameddig a 33. cikk (2) bekezdésének a közös agrárpolitikáról szóló alapelveit nem károsítják.
Az 1994. január 1-jén kihirdetett és az EU-val kötött társulási szerződésben a nemzeti elbánás elve alapján speciális diszkrimináció-tilalmat fogalmaznak meg.
Az EU-Magyarország között létrejött társulási szerződésben meghirdetett letelepedés szabadsága jelentős kapcsolatban áll az ingatlan, a termőföld szabályozási kérdéseivel.
Ami a Római Szerződés vonatkozó szabályainak rendelkezéseiből Magyarország számára tanúságként szolgálhat: egyrészt az, hogy a letelepedés szabadsága a 43. cikk szerint az EU illetőségű állampolgár részére csak a nemzeti alapon történő diszkriminációt tiltja meg. Ezzel szemben a vállalkozási tevékenység feltételeinek biztosítása az adott állam rendelkezéseinek megfelelően és érdekei szerint eltérő módon történik.
E szabály értelmében nem minősül hátrányos megkülönböztetésnek, ha a tulajdonszerzés vagy a földbérlet feltételeit az állam általános érvénnyel változtatja meg, vagyis a korábbi rendezéshez képest eltérő (esetleg hátrányosabb) előírást vezet be saját állampolgáraival szemben. Ekként pedig a letelepedő külföldi vállalkozóra vonatkozó hatállyal jelentkezik a belföldi szabályozás változása.
A termőföld az ingatlan tulajdonjoga megszerzése és a letelepedés szabadsága összefüggésben országunk számára azt írja elő az EU-Magyarország társulási szerződés, hogy az Európai Megállapodás hatályba lépésétől kezdve biztosított letelepedési jog alól kivételt képez a
- mezőgazdaság, erdőgazdaság és halászat, kivéve a termékek feldolgozását és az erdőgazdálkodással, mezőgazdasággal, halászattal, valamint azok termékeivel kapcsolatos szolgáltatásokat;
- ingatlan, föld és természeti erőforrások tulajdoni bérlete, hosszúlejáratú bérlete (XII. c. melléklet).
A kivételek ellenére is joga van a már letelepedett közösségi vállalatoknak ingatlan szerzésére, használatára és eladására, valamint a természeti erőforrások, a mezőgazdasági és erdőgazdasági föld bérlésére, ha ez közvetlenül szükséges annak a gazdasági tevékenységnek a folytatásához, amely céljából letelepedtek.
E jog azonban nem foglalja magában az ingatlanok és természeti erőforrások tekintetében az adásvételi és ügynöki tevékenységet.
A Római Szerződés Tőke és Fizetések c. 4. fejezet nem szól a termőföldről, ugyanakkor legalább olyan fontos tulajdoni megszorításokat jelent a külföldi tulajdonszerzés feltételeinek nemzeti szabályozásánál, mint a letelepedés jogáról szóló 2. fejezet.
Az 1985-ös Fehér Könyv szinte teljes liberalizációt hozott. A Fehér Könyv a tőkemozgások körébe sorolja be az ingatlanbefektetéseket.
A Maastrichti Szerződés fontos földforgalmat korlátozó rendelkezéseket tartalmaz.
A tőkemozgás bizonyos vonatkozásokban nem korlátozható. Kivételt képez ez alól a közrend, a közbiztonság védelme (pl. fellépés a pénzmosás ellen).
A tagállamok különbséget tehetnek az adóalany lakóhelye szerint, sőt lehetősége van a pénzintézetek és a tőkemozgások felügyeletére.
Fontos hangsúlyozni, hogy a Római Szerződés 295. § értelmében az EK-Szerződés nem érinti a tagállamokban fennálló tulajdoni rendet.
A szubszidiaritás alapján a tulajdonviszonyokat a tagállamok saját hatáskörükben, nemzeti jogukban szabályozzák, a Római Szerződés rendelkezéseivel összhangban.
Az Unió hivatalos álláspontja az, hogy az által, hogy az Unió hivatalos dokumentumaiban már a csatlakozási tárgyalások során az ingatlan termőföld valamennyi vonatkozását a négy szabadság egyikébe - a tőkemozgás körébe - utalta. Ezzel a termőföld tulajdon (bérlet stb.) többé nem a tulajdoni rend része, hanem mint földtőke, a szabad tőkeáramoltatás egyik tárgyi elemévé vált.
A szabad tőkemozgás sem diszkriminatív, sem adminisztratív és nem-diszkriminatív intézkedésekkel sem korlátozható.
Így fennáll annak a lehetősége az ingatlanok forgalma és a termőföldi viszonyok terén, hogy a Bizottsági közleményben preferált szabad tőkeáramlás biztosítása veszélyezteti mezőgazdasági politika (CAP) rendszerét és elveit (Római Szerződés 33. cikke) és alapcéljait, elsősorban a mezőgazdasági népességnek megfelelő életszínvonal javítását.
Immáron a tőke fogalma alá hajtott föld teljes körű liberalizációja vonatkozásában különböző kivételeket is megállapítottak.
Azok a nem diszkriminatív intézkedések, melyek a beáramló tőke mozgását korlátozzák, megengedettek, feltéve, hogy olyan objektív és állandó feltételeken alapulnak, amelyeket előzetesen közzé tettek és amelyeket közérdeket érvényesítő kötelező elvárások támasztanak alá, és amelyeknél minden esetben tiszteletben kell tartani az arányosság elvét.
A közérdeket érvényesítő kötelező elvárások vonatkozásában az Európai Bíróság olyan jogértelmezést adott ki, mely szerint a gazdasági okok nem tekinthetők kötelező elvárásoknak.
Az Európai Unióhoz való csatlakozást követően minden tagállamnak előbb vagy utóbb lehetővé fogja tenni a 97/C-220/06 közlemény szerint
- jogi személyek számára a földingatlan szerzését,
- a tulajdonszerzés alanyi és tárgyi korlátjának megszüntetését, ideértve a letelepedési agrár szakképzettség megkövetelésének törlését, valamint a birtokmaximum mértékének megszüntetése,
- a földhaszonbérlet területi és időtartami korlátainak megszüntetését.
Számos tanácsi irányelv és Európai Bírósági döntés szerint a földtulajdont liberalizálják. A 63/261/EGK számú ún. Farm-menedzser-irányelv a letelepedés szabadságának a mezőgazdaságban történő megvalósítását részletezi. Azon mezőgazdasági munkavállalók jogait szabályozza, akik két éven át a saját államukban megszakítás nélkül mezőgazdasági munkásként, munkavállalóként tevékenykedtek. Az ő esetükben valamennyi tagállam köteles felszámolni azon korlátozásokat, amelyek hátrányosan érintik önálló mezőgazdasági tevékenységük megkezdését, gyakorlását.
Az irányelv 4. cikk részletezi, hogy a tagállamoknak gondoskodni kell arról, hogy a kedvezményezetteknek a belföldiekkel azonos feltételekkel és azonos jogi hatállyal legyen lehetőségük bármely mezőgazdasági termelést szolgáló ingatlant megszerezni, bérelni, használatba venni, használni, az ingatlan értékesítése során elővásárlási jogot gyakorolni.
Az irányelv tehát kifejezetten előírja a termőföld diszkriminációmentes megszerzését.
A 63/262/EGK sz. irányelv kimondja, hogy nem tagadható meg a földvásárlás engedélyezése attól a külföldi állampolgártól sem, aki elhagyott, legalább két éve nem művelt gazdaságot akar megvenni.
Az irányelvek által előírt külföldi tulajdonszerzés támogatását a bérmunkások irányában fennálló kielégítetlen kereslet kielégítése és elhagyott föld műveléséhez fűződő érdekek indokolták, látni kell azonban, hogy mindkét előírás agrárpolitikai tartalma évtizedek óta elavult.
A háború után ugyanis sok helyütt a mezőgazdasági munkaerő-hiány gátolta a termelést, másrészt az önellátás célja a teljes körű földhasznosítás ösztönzését diktálta. A nyolcvanas évek túltermelési válságával viszont a tendenciák ellenkező jellegűre fordultak: a fölös munkaerő megcsapolása vált szükségessé, a földek művelésből kivonását külön támogatási rendszer szorgalmazta.
A 67/530/EGK sz. irányelv alapján a legalább két éve gazdálkodó mezőgazdasági termelést élethivatásszerűen folytatók, tevékenységüket bármely más gazdaságban folytathatják a közösség tagállamain belül.
A 67/531/EGK sz. irányelv a mezőgazdasági bérletek diszkriminatív jellegű korlátozását szünteti meg előírásai szerint a közösség országaiból, bárki, bármilyen birtokot bérelhet.
A 88/361/ EGK irányelv a tagállamok számára teljes egészében felszabadítja a tőkemozgást. A tőkemozgásba különösen beletartoznak az ingatlanbefektetések és a spekulációk, ingatlanok, lakás és telephely céljából történő megvásárlása és mezőgazdasági ingatlanok szerzése.
A Bizottság 97/C/220/06. sz. közleménye az EU-n belüli befektetések jogi aspektusairól tartalmazza az ingatlanszerzésről szóló korlátozások eltörlését, továbbá a lakás telephely és termőföld szerzés, telephely létesítést érintő közösségi értelmezést deklarálja.
A szóban forgó közlemény hangsúlyozza, hogy a tőkemozgással kapcsolatos tőkemozgások, így a diszkriminatív és nem diszkriminatív intézkedések tilosak.
A tilalmakat a közrend és közbiztonság igazolhatja az ingatlanszerzés vonatkozásában, pl. a közvetlenül a határ mellett levő, biztonságot elősegítő ingatlanok megszerzésének tilalma.
A gazdasági megfontolások nem képezhetik tiltó és megszorító intézkedések tárgyát.
Magyarországon még a 19. században az ősiség eltörlésével kialakult a nagy-, közép- és kisbirtokok rendszere.
Az Európai Unióban a megművelhető földterület 2004-ben 162 393 000 hektár volt. 2003-ban 9 871 000 birtokot tartottak nyilván.
Magyarországon megművelhető mezőgazdasági terület 5 862 000 hektár (2004) és 773 000 birtokot tartottak 2003-ban nyilván.
Birtokokat a volt keleti tömb országaiban, többségében a szocialista éra alatt általában sok helyen állami tulajdonba vettek. A rendszerváltás után az állam ezeket eladta vagy reprivatizálta, így létesültek a családi birtokok.
Az Európai Közösség az 1958-ben rendezett Stresai Konferencia után kimondta, hogy életképes méretű családi birtokokat kell létesíteni. Erre jelentős támogatásokat adtak a közös költségvetésből. A hatékony üzemméretet a különböző művelési ágak (szőlőbirtok) szerint konkretizálni kellett.
Az Unió tagállamainak birtokszerkezetét figyelve megállapítható, hogy a földterület, különösen pedig a mezőgazdasági földterület 90-95%-a magántulajdonban van, a földbirtokokat családi gazdaságok működtetik, emellett vannak állami tulajdonú erdők (20-40%) és szövetkezeti közös tulajdonban lévő földek (pl. Franciaországban). Több országban a földek jelentős része pl. Svédország 11%-a gazdasági társaságok tulajdonában van.
Az átlagos mezőgazdasági üzem területe 20,2 hektár. Nagy eltérések vannak a volt NDK területén, a bukott szocialista rendszer örökségeként több ezer hektáros nagybirtokok, Görögországban és Portugáliában pedig törpebirtokok vannak. Az Unió "régi" államaiban, Olaszországban, Franciaországban, Spanyolországban 23 hektáros az átlagos birtoknagyság.
Evidens módon 1993-ban sokkal kisebb a törpebirtokok részesedése, mint a ’60-as években volt. Ez Portugáliában 78%, Spanyolországban 58%, Olaszországban 78%, Görögországban 76%, Ausztriában 43% volt még mindig.
Az ideális 20-50 hektáros birtoknagyságnál az alábbi sorrend alakult ki:
Dánia 36%,
Írország 36%,
Finnország 30%,
Svédország 27%,
Franciaország 26%.
Magyarországon az átlagos birtoknagyság 5,6 hektár, Görögországban 4,8 hektár, Németországban 32 hektár.
Nagybirtokrendszer leginkább Angliát jellemzi. Az 50 hektárnál nagyobb birtokok a földek 33%-át foglalják el.
A birtokstruktúrát a birtokmaximum, illetve birtokminimum nagysága meghatározásával lehet befolyásolni.
Több nyugat-európai országban (NSZK, Olaszország, Hollandia, Dánia, Belgium) tételes jogi előírások alsó és felső határok keretei között határozzák meg a mezőgazdasági rendeltetésű földterület nagyságát. Így meghatározást nyert a legkisebb megvehető erdő vagy mezőgazdasági ingatlan nagysága, amely egy család birtokába vehető, illetve haszonbérelhető, művelhető.
E törvények előírják a maximumot is. Egy család akkor vásárolhat méreten felüli ingatlant, ha igazolja, hogy azt ő és családja meg tudja művelni.
Valamennyi közösségi országban olyan örökösödési rend van, mely szerint a továbbgazdálkodó örökösnek törvényileg biztosított joga van a megörökölt földre, a szétaprózódás elkerülése érdekében.
A törvényes öröklés rendje úgy érvényesül, hogy a mezőgazdasági ingatlant együtt öröklők közt lehetőleg csak egy legyen állagörökös, akinek a kötelessége a többi (földet nem művelő) örökös pénzben való kielégítése.
Nyugat-Európában olyan rend érvényesül, hogy csak az vásárolhat, az vehet bérbe mezőgazdasági ingatlant, aki igazolni tudja mezőgazdasági tevékenységben való jártasságát. További feltétel az, hogy a tulajdont szerzők vagy bérbevevők kötelesek vállalni, hogy a föld műveléséről és művelésre alkalmas állapotban tartásáról gondoskodni fognak.
Számos országban külön előírják, hogy ha a földtulajdonos nem maga műveli a földet, köteles az élethivatásszerűen földműveléssel foglalkozónak haszonbérbe adni. Az ilyen feltételek (szakképzettség, jártasság, műveltetés) ellenőrzését mezőgazdasági hatóságok végzik az által, hogy elengedhetetlen a hozzájárulásuk adásvételi vagy haszonbérleti szerződések megkötéséhez.
A felsorolt hasznosítási kötelezettségek egyben birtokszerzési korlátokat is jelentenek.
A tagállamok többsége a jogszerzőnek a föld fekvése szerint helyben lakást és képesítési kötelezettséget ír elő. A tőkespekuláció lehetőségének kiiktatásával a termőföld szerzők köre jelentősen csökkent.
Több országban kettős engedélyezési rendszer érvényesül
- egyrészt külföldi állampolgárság tekintetében,
- másrészt a feltételek (hozzáértés stb.) tekintetében.
Az Unió államaiban elővásárlási jogot biztosítanak a helyi termelők, sőt helyi hatóságok számára.
Közjogi szempontok is érvényesülnek, melyek a földszerzés korlátozását jelentik, ilyenek többek között: környezetvédelem, honvédség, műemlékvédelem feltétlenül érvényesülő előírásai.
Mint mindenhol a világon, úgy az Európai Unióban is a nem mezőgazdasági ingatlanok vásárlásai nagyrészt vagyonbefektetési és spekulációs céllal történik. Ez kétszeresen is befolyásolja a keresletet, részben azért, mert a telekár többszöröse a mezőgazdasági föld árának, részben mert az külső keresletként jelentkezik.
Számos tagország szabályozza a földpiaci árakat azzal a nyíltan kimondott követelménnyel, hogy a föld azé legyen, aki megműveli.
Az árak szabályozása történhet földvásárlási hozzájárulások nyújtásával. Németországban például a nyolcvanas években a földvásárló üzemek kamatkedvezményt, valamint földvásárlási hozzájárulást kaptak.
A földpiacra, az árak alakítására az ún. külsők földvásárlásának megakadályozására több országban (pl. Németországban) eladót terhelő föld elidegenítési nyereségadót és vevőt terhelő földszerzési adót vezettek be.
Az elidegenítési adó lényege az, hogy úgy állapítsák meg a mezőgazdasági föld un. átalány-értékét, hogy az nagyobb legyen a piaci árnál és a telek céljára (a nem mezőgazdasági műveléssel foglalkozónak) eladott mezőgazdasági rendeltetésű föld ára után (mely többszöröse az átalány-értéknek) a különbözet nyereségét megadóztatják.
Az EU árak nagyban, egészben megfelelnek a kereslet-kínálat törvényszerűségeinek. A termőföld ára tág határok között mozog. 1999-ben Ausztriában egy hektár 16-47 ezer eurót tett ki. Európában egy hektár ára 5-12 000 euró, Magyarországon 600 euró volt. Ez a jelenség dimenzióiban nem változott.
Az utóbbi időben 40-50%-al nőtt az európai országokban a földművelő gazdaságok átlagos területe. A nagyobb gazdaságok birtokmérete még ennél is nagyobb arányban nőtt meg, azaz megtöbbszöröződött.
A területi koncentrációt bérelt és nem vásárolt földdel érték el. A bérlet sokkal inkább elősegíti a koncentrációt, mint a tulajdonosi forma.
A föld, mint létbiztonsági és vagyonmegőrzési eszköz tulajdonosai - eladás helyett - inkább bérbe adják. A bérbeadó és a bérbevevő számára egyaránt kedvezőbb a bérbeadás.
Kevés a megvásárolható föld és áruk általában magas. Általános jelenségnek tekinthető hogy a bérbeadók, azaz a tulajdonosok többsége felhagyott a mezőgazdasági műveléssel.
Különleges jogviszony az ún. részes bérleti jogviszony, ahol a tulajdonos is hozzájárul a mezőgazdasági bérlet rentábilitásához és a termelés költségeihez. Ez a tevékenység elsősorban Dél-Európában elterjedt.
A bérlet aránya országonként
Belgium 66%,
Franciaország 60%,
Németország 59%,
Hollandia 57%,
Anglia 37% a tulajdonosként művelt földek százalékos arányához viszonyítva.
A törvényhozás általában meghatározza a bérleti szerződések feltételeit, amelyek közül az alábbiakat kell kiemelni:
- cél a bérlő biztonsága,
- meghatározzák a minimális időtartamot,
- a bérleti jogviszonyt engedélyekhez kötik,
- a tulajdonos felmondási jogát korlátozzák,
- limitálják a bérleti díjat,
- széles körű elővásárlási és előbérleti jogot biztosítanak,
- a bérlők széles körben felhatalmazást nyertek gazdálkodás vitelére, ideértve a feldolgozást és a feldolgozott agrártermékek előállítását és forgalomba hozatalát.
Felperes: Az Európai Közösség Bizottsága.
Alperes: Görögország.
A tényállás
Egy 1927-es görög elnöki dekrétum megtiltotta a nem görög állampolgárságú és honosságú magán és jogi személyek számára a határok mentén fekvő ingatlanok tulajdonjogának vagy ezekkel kapcsolatos más dologi jog megszerzését, továbbá haszonbérlését és bérlését. Az ilyen jogügyletek semmisek, a jogügyleteknél közreműködő közjegyzőt a törvény hivatalvesztéssel és büntetéssel fenyegette. Egy másik 1938-as görög törvény pedig a görög állampolgárok és külföldiek számára egyaránt tilalmazta olyan ingatlanok megszerzését, melyek a görög határterületen, szigeten, parti területen vagy az ország belsejében fekszenek és határmenti ingatlannak minősülnek. Némi enyhítést jelent ehhez képest az, hogy görög állampolgárságú természetes személyek, illetve görög állampolgárok részvételével működő jogi személyek - kivételesen és a mezőgazdasági miniszter engedélyével köthetnek - ezen ingatlanokra vonatkozó érvényes jogügyletet.
A Közösség Bizottsága 1987-ben keresettel fordult a bírósághoz, annak megállapítását kérve, hogy Görögország az EGK-Szerződésbe ütköző módon olyan nemzeti szabályokat alkalmaz, amely a határok mentén fekvő ingatlanok megszerzését külföldi állampolgárok számára tilalmazzák. A bizottság szintén szerződésbe ütköző szabályozásnak minősítette a görög mezőgazdasági ingatlanok külföldiek általi bérletének, haszonbérletének tilalmát, amely tilalmat a belügyminiszter, mezőgazdasági és a védelmi miniszter együttes döntése alapján lehet csak esetenként felfüggeszteni.
A döntés
Az Európai Bíróság megállapította, hogy a korlátozó görög szabályok Görögország területének 55%-át érintik. Kimondta, hogy a rendelkezések a Római Szerződésbe ütközőek, diszkriminatívak, rámutatva a Római Szerződés általános diszkrimináció tilalmára (R.Sz. 12. cikk), illetve a letelepedés szabadságának követelményére.
A letelepedés szabadsága az általános diszkrimináció-tilalom mellett speciális diszkrimináció-tilalmat ír elő a nemzeti elbánás megfogalmazásával.
Az Európai Bíróság ítéletének indokolásából
A Római Szerződés 12. cikk általános diszkrimináció tilalmat létesít e szerződés alkalmazási körében és az abban foglalt rendelkezések sérelme nélkül tilos az állampolgárság alapján történő bármely hátrányos megkülönböztetés.
A Bíróság e szakasz értelmezésekor utalt arra, hogy egy másik jogállam területén történő ingatlanszerzés, ingatlanhasználat és az azzal való rendelkezés jogának megszerzése, a letelepedés jogának szükséges kiegészítése.
A letelepedés szabadsága vonatkozásában az EK- Szerződés 43. cikke más tagállamban önálló kereseti tevékenységet folytatni kívánó állampolgárai számára az adott ország állampolgáraival azonos elbírálást biztosít és tilt minden diszkriminációt állampolgárság szerint.
A görög szabályok, amelyek ingatlanok megvásárlását, használatát egy másik tagállam állampolgárai számára úgy tilalmazzák, hogy a tilalom nem érvényesül hazai állampolgárokkal szemben, a letelepedés jogát korlátozzák. A letelepedés tiltására vonatkozó előírások a közösségi jog speciális diszkrimináció-tilalmi szabályaiba ütköznek.
Felperes: Robert Fearon és társai.
Alperes: Az Ír Földbizottság (Irish Land Commission)
Tényállás
A tagállamokban űzött gazdasági tevékenység egyik alapvető feltétele az ehhez szükséges terület, ingatlan megszerzésének biztosítása. Ugyanakkor számos tagország törekszik különböző feltételekhez kötni az ingatlanok tulajdonának megszerzését. A nemzeti érdekek védelme érdekében fogant jogszabályoknak azonban időről időre ki kell állniuk a közösségi jog kontrollját. Annál is inkább, mert az ingatlanszerzés korlátozása nemcsak a letelepedés, a vállalkozás jogát érinti, hanem a tőkemozgások szabadságát is. A Fearon v. Irish Land Commission esetben a lakóhely, mint feltétel alkalmazását indokoltnak tartotta az Európai Bíróság.
Az Ír Földbizottság kisajátíthatta azon természetes és jogi személyek földjeit, akik nem éltek az adott földterület három mérföldes körzetében. A kérdéses személyeknek legalább egy éve a körzetben kellett lakniuk.
Az Európai Bíróság megkeresése
Az ügy az ír földtörvény azon rendelkezésének értékelését igényelte a közösségi jog szempontjából, amely mentesítette az Irish Land Commission kisajátításai alól azon személyek vagy társaságaik földjeit, akik több mint egy éve a földterület három mérföldes körzetén belül éltek. A kisajátítások egyébként a gazdaságosan hasznosítható földbirtokok megteremtését, a spekuláció megakadályozását, továbbá azt a célt szolgálták, hogy a föld azé legyen, aki műveli azt. Viszont az adott esetben érintett angol társaság egyik részvényese sem tudta a fentebb írt, lakóhelyre vonatkozó követelményt teljesíteni. Bízhatott azonban az EKSz. 44. (54.) cikkében, ami (3) bekezdésének e) pontjában különösen fontosnak tartotta másik tagállamban történő föld és épület tulajdonszerzés biztosítását, illetve a letelepedéssel kapcsolatos korlátozások eltörléséről rendelkező általános programot, amely kifejezetten tilalmazza a többi tagállam polgárára terhesebb kisajátítási szabályok alkalmazását.
A döntés
Az Európai Bíróság viszont nem ítélte megkülönböztető természetűnek előzetes döntésében az ír szabályozást, feltéve, hogy a három mérföldes szabály úgy az írekre, mint a többi tagállam polgáraira vonatkozott. Más vonatkozásban viszont az Ír Földbizottság előzetes engedélye nélkül, szerződés alapján birtokba lehetett venni egy ír társasági tulajdonban levő, ír farmot három angol állampolgár részére, akik közül egyik sem lakott a farm 3 km-es körzetében.
Az Európai Bíróság ítéletének indokolásából
Az indokolás figyelembe vette és méltányolta a földtörvény sajátos rendeltetését és célját. Sajátos módon azon kérdés elemzése, hogy az ír állampolgárok talán mégis könnyebben teljesíthetik e szabályt, mint a Közösség többi polgára, nem jelent meg az ítélet indokolásában.
A közvetlenül állampolgárságon alapuló megkülönböztetés azonban általában nem védhető.
Felperes: Alfredo Albore.
Alperes: az olasz állam.
Tényállás
Az olasz állam jogi szabályozása csak olasz állampolgároknak biztosította azt a jogát, az állam védelmi érdekeire hivatkozással, hogy katonai jelentőségű területeken ingatlant vásároljanak, más ország állampolgárainak engedélyt kellett kérni a kérdéses tartomány prefektusától.
Az Európai Bíróság megkeresése
Az olasz bíróság az EKSz. 12. (6.), 43. (52.), illetve 46. (56.) cikkeinek értelmezését kérte az Európai Bíróságtól. A Bíróság azonban a tőkemozgások szabadságát biztosító 56. (73b.) cikkre alapította ítéletét.
A döntés
Az Európai Bíróság azt állapította meg, hogy a jogszabály ellentétes a Római Szerződés szabad tőkemozgást biztosító 56. cikkének rendelkezéseivel.
Az Európai Bíróság ítéletének indokolásából
Az ország biztonsága sem indokolhat önkényes megkülönböztetést. Más döntés csak akkor volna hozható, hogyha bizonyítanák, hogy a jogegyenlőség biztosítása a többi tagállam polgárának "valós, különleges és komoly" kockázatot jelentene. Továbbá mérlegelni kell azt a lehetőséget, hogy vajon az érintett tagország katonai érdekei szempontjából nem alkalmazhatók-e enyhébb, kevésbé korlátozó intézkedések.
Felperesek: Peter Svenson és Lena Gustavsson.
Alperes: Ministre du Logement et de I’ Urbanisme Luxemburg [Építési és Városfejlesztési Minisztérium (Luxemburg)].
A tényállás
1992. november 5-én hozott határozatával megtagadta a Comptoir d’ Escompte de Belgique SA-tól egy Liége-ben (Belgium) működő és ott központi irodával rendelkező cégtől felvett kölcsönhöz az eltartott gyermekek után járó kamattámogatást egy Bereldange-ben építendő lakásra. A probléma azért keletkezett, mert felperesek nem luxemburgi, hanem belga banktól vettek fel kölcsönt. A Luxemburgi Építési és Városfejlesztési Minisztérium az 1991. június 17-ei Nagyhercegségi Rendelet 1. cikkének 3. pontját vette az elutasítás alapjául, mely rendelkezéseket tartalmaz a lakásépítés, szerzés, illetve felújítás esetében a kamattámogatásra való jogosultságról. A rendelkezés kamattámogatást azon személyekre korlátozza, akik egy Luxemburgban engedéllyel rendelkező pénzintézettől vették fel a kölcsönt.
Az Európai Bíróság megkeresése
A luxemburgi Conseil d’ Etat, mely elé a döntés elleni fellebbezést benyújtották, az alábbi kérdést intézi a Bírósághoz:
"Tiltják-e a Római Szerződés rendelkezései, különösen a 67. és a 71. cikk, a tagállam számára, hogy a lakhatással kapcsolatos juttatást, különösen a kamattámogatást ahhoz a feltételhez kösse, hogy a lakásépítésre, szerzésére vagy felújítására felhasználni tervezett kölcsönöket, amelyekre a kamattámogatás vonatkozik, az adott tagállamban engedéllyel rendelkező hitelintézettől kell felvenni?"
A döntés
Nem egyeztethető össze az Európai Közösségeket létrehozó Szerződés 59. és 67. cikkével, hogy a tagállam egy lakhatással kapcsolatos juttatást, különösen egy kamattámogatást, azon követelménytől tegyen függővé, hogy a lakás építésére, megszerzésére, illetve felújítására szánt kölcsönt az adott tagállamban engedéllyel rendelkező hitelintézettől szerezték-e, mivel ez hallgatólagosan arra utal, hogy annak ott letelepedettnek kell lennie.
Az Európai Bíróság ítéletének indokolásából
A tőke áramlására vonatkozó korlátozásokat a Szerződés 67. cikke végrehajtására vonatkozó, és a 69. és 70. cikk (1) bekezdése szerint elfogadott a Tanács 88/361/EGK irányelv számolta fel, amely a kérdéses időpontban hatályban volt. Az említett irányelv 1. cikke az alábbiak szerint rendelkezik:
"A tagállamok, az alábbi rendelkezések sérelme nélkül, felszámolják a tagállamokban lakó személyek közötti tőkemozgásokra vonatkozó korlátozásokat. Ezen irányelv alkalmazásának elősegítése érdekében a tőkemozgásokat az I. mellékletben szereplő nomenklatúra szerint kell besorolni."
Az említett melléklet VIII. fejezete kifejezetten hivatkozik a rövid lejáratú, középlejáratú és hosszú lejáratú pénzügyi hitelekre és kölcsönökre. Ennél fogva, az ilyen tranzakciókkal kapcsolatos tőkemozgások már liberalizáltak voltak.
A Bíróság által a luxemburgi kormánynak feltett kérdésre adott válasz azt jelzi, hogy az engedélyezéshez a banknak a Luxemburgban alapítottnak, illetve ott működőnek kell lennie, akár ügynökség, akár fiók formájában.
Azok a rendelkezések, amelyek azt írják elő, hogy egy banknak egy tagállamban kell tevékenységét folytatnia ahhoz, hogy a tagállam területén lakó hitelfelvevők az adott államtól a közpénzekből kamattámogatásban részesüljenek, eltántorítják az érintetteket attól, hogy más tagállamokban megtelepedett bankokhoz forduljanak, és következésképpen akadályozzák a tőke, nevezetesen a bankkölcsönök áramlását.
Egy olyan szabály, amely a kamattámogatás nyújtását ahhoz a követelményhez köti, hogy a hiteleket az érintett tagállamban letelepedett intézménytől kell felvenni, diszkriminációt valósít meg a más tagállamokban működő hitelintézetekkel szemben az Római Szerződés 59. cikkének első fordulata alapján.
A kérdéses szabály diszkriminációt valósít meg a letelepedés helye alapján. Az ilyen diszkrimináció kizárólag a gazdasági célokat magában nem foglaló, általános érdek (közrend, közbiztonság és mások) alapján igazolható. Erre a Római Szerződés 56. cikkének (1) bekezdése és a 66. cikk hivatkozik.
A hivatkozott esetekben közvetlen összefüggés volt a járulékok levonhatósága és a biztosítók által a haláleseti és öregségi biztosítási kötvények alapján fizetendő összegekre kirótt adó között. Ezt az összefüggést fenn kellett tartani annak érdekében, hogy megőrizzék az érintett pénzügyi rendszer integritását. ■
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Tattay Levente egyetemi tanár, Pázmány Péter Katolikus Egyetem Jog- és Államtudományi Kar
Visszaugrás
