Ismereteink szerint a lakosság (a családok) számához viszonyítva Magyarország vezeti a listát abban a tekintetben, hogy 1 millió családra vetítve milyen arányban élnek az emberek a saját tulajdonukat képező lakás- vagy házingatlanaikban. Ezt az arányt nagymértékben befolyásolja a falusi lakosság, amely történelmi alapon épít magának lehetőségeinek megfelelő épületet kerttel körülzárva, mert ez az életforma bizonyult megélhetésükhöz a leghatékonyabb módozatnak.
A városi embereknek az előző század feléig, sőt azon túl, ilyen egyedi megoldásokra nem nagyon volt módjuk, ezért az európai országokat nézve is, a bérelt lakás volt a domináns tényező. Ezt az állapotot Magyarországon az államosítás, az állami lakásépítkezés megnövelte, majd történelmileg egy hirtelen fordulattal megszüntette azáltal, hogy az állami és az önkormányzati lakásokat a benne lakók megvásárolhatták. Ezt az új helyzetet tovább fokozta, hogy időközben jelentős számú társasház és családi ház is elkészült szintén állami és banki segédlettel.
Kialakult tehát egy olyan helyzet, hogy a teljes lakosságot alapul véve, a lakhatási-élhetési állapotokat az emberek nagy része maga teremtette meg önerőből és állami segédlettel, majd az igen kedvező privatizáció révén az államtól vagy az önkormányzatoktól bérelt lakásokban élők száma lényegesen csökkent és gyakorlatilag a lakásbérlet átalakult egyfajta szociális kérdéssé. Majd megjelentek és lassan növekednek a privát lakásbérletek is, amelyeknek száma egyelőre elenyésző, de nem annyira, hogy a jogi rendezésből ki lehetne vonni és magukra hagyni ezeket a bérbeadókat és bérlőket.
Amilyen mértékben az előbbi bérlemények száma és jelentősége csökkent, párhuzamosan az utóbbi húsz évben viszont a nem lakás jellegű helyiségek száma és jelentősége, valamint bérbeadása az egekig növekedett a bevásárlóközpontok stb. több tízezernyi ajánlásai révén.
Ha a nem lakáscélú helyiség bérletiszerződés-kötéseit összevetnénk a lakáscélú privát bérleti szerződések számával, ez utóbbiak elenyésző mennyiséget mutatnának a nem lakáscélú helyiségek bérleményeivel szemben, amelyekhez a szerződések nagysága, majd újra bérbeadása miatt a szerződéskötések száma szinte megbecsülhetetlen.
***
"A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról" szóló 1993. évi LXXVIII. törvény preambuluma az alábbiakat tartalmazza.
"Az Országgyűlés a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó szabályok egységesítése, valamint egyszerűsítése érdekében, a lakásokkal való ésszerűbb, a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtése, továbbá a bérlakás-rendszer ellentmondásainak fokozatos megszüntetése céljából - a polgári jog alapelveit szem előtt tartva, az önkormányzatok bérbeadói jogait erősítve és a bérlők méltányos érdekeit érvényesítve - a következő törvényt alkotja..."
A preambulum már eleve magában hordozza azokat a gondokat és visszásságokat, amelyekről majd később szó esik, mert hogy lehetne a helyiségek bérletére vonatkozó szabályokat egységesíteni, hiszen a bevezető után a törvény 1. § (1) bekezdése már fel is sorolja a hatálya alá tartozó helyiségek körét, nevezetesen kijelenti, hogy
- "a törvény hatálya kiterjed minden lakásra, ideértve
- a nyugdíjasházban,
- a garzonlakásban,
- a szobabérlők házában (a továbbiakban: otthonház) lévő lakásra, illetőleg lakrészre,
- és a szükséglakásra is, továbbá
- a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre is.
A felsorolás már sejteti a várható problémák megjelenését, mert abból tulajdonképpen csak az első öt tételének van közös nevezője, a lakhatás valamilyen formájának megjelenítésével, amihez sehogy sem illeszthetők be gazdasági funkciójuk folytán a nem lakás céljára szolgáló helyiségek.
Szemléltetően nézve, azonnal feltűnnek a különbözőségek egy szobabérlők házában lévő bérlet és egy garzonház stb. között, amely különbözőségek olyan nagyok, hogy aligha lehet a jogi rendezésben egy nagy általánosítással megoldani a funkcionális helyzetekhez igazodó szabályok, jogok és kötelezettségek felsorolásával, ha azonban ebbe az elképzelt egységbe a nem lakás céljaira szolgáló helyiségeket is bevonjuk, akkor elkerülhetetlen egyfajta kazuisztikus állapot kialakulása.
E tanulmánynak azonban nem az a célja, hogy a felsorolásban megjelenő bérleti variációk egységét és különbözőségét feltárja, hanem az, hogy "a nem lakás céljára szolgáló helyiségek" bérleti szerződéseit vizsgálja meg, azokat az eseteket, amelyek tízezres számban jelentenek valós szerződéseket és azon belül valós alkalmazási kérdéseket.
***
A Lakástörvény több fejezetben, illetve több részben foglalja össze rendezési szándékát. Azok egyike a törvény "MÁSODIK része", amely a "Helyiségbérlet szabályai" címet viseli azzal, hogy "helyiség" alatt a nem lakás céljára szolgáló helyiséget kell érteni.
Ez a rész a 36. §-sal kezdődik, amely szakasz (1) bekezdése a következőket tartalmazza:
"A nem lakás céljára szolgáló helyiség (a továbbiakban: helyiség) bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a la-
-743/744-
kásbérlet szabályait - a törvény MÁSODIK részében foglalt eltérésekkel - megfelelően kell alkalmazni."
Ezt követően a Lakástörvény 36. § (2) bekezdésében azonnal áttér az önkormányzat tulajdonában álló helyiségekre azzal, hogy ezek bérbeadásának feltételeit az önkormányzat határozza meg az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával, amelyek nagy számban a 2-35. §-okban, míg a lakásbérlettől való eltérések a 37-44. §-okban találhatók.
Ezek közül csak néhányat említünk meg, érzékeltetve azt, hogy a törvény szövege és a "nem lakás céljára szolgáló helyiségek" kérdései a mai, több tízezres bérlemények világában milyen messze van egymástól.
Félreértések elkerülése érdekében hangsúlyozzuk, hogy az idézett mondatok mind a magán-, mind az állami és önkormányzati tulajdonú "nem lakás céljára szolgáló helyiségek" bérletére vonatkoznak.
38. § (2) bekezdés: "A bérbeadó nem köteles a bérlő házastársával bérlőtársi szerződést kötni."
39. §) "A szerződés akkor is megszűnik, ha
a) a gazdasági társaság, illetőleg a nem gazdasági társaság formában működő jogi személy, bérlő jogutód nélkül megszűnik,
b) a bérlőnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták, vagy azt a bérlő visszaadta."
40. § (1) bekezdés: "Az egyéni vállalkozói igazolvány alapján tevékenységet folytató bérlő halála esetén csak az 1990. évi V. törvény 13. §-ának (2) bekezdésében meghatározott személyek jogosultak a bérleti jogot folytatni."
Az alábbiakban azonban a törvény 13. §-ának mind a három bekezdését ismertetjük, mert igazán csak így tűnik ki az az állapot, amely a jelenleg hatályos jog tarthatatlanságát igazolja.
Az 1990. évi V. törvény 13. §-ának bekezdései a következőket tartalmazzák:
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
