A Kúria a Pfv.VI.21.569/2014/5. számú döntésében (közzétéve: BH 2016.13.) ingatlan adásvételi szerződéstől a felszámoló elállása kapcsán kimondta, hogy az eladó nem jogosult a vevő vételárfizetési késedelme miatti elállásra akkor, ha a tehermentesként eladott ingatlant nem tehermentesíti és erre a szerződés alapján a vevő - az eladó tehermentesítésre való felhívása nélkül - is jogosult, amit az eladó a vételár teljesítéseként köteles elfogadni.
Az ügy tényállása szerint az alperes 2009. június 18-án megvette a felperestől a perbeli ingatlan 295/10 000 részét - amely egy kialakításra kerülő társasházi lakásnak felelt meg - 14 373 100 forint vételárért. A vevő 5 373 100 forintot kifizetett az eladónak, a fennmaradó összeg pedig a társasház bejegyzését követő hónap 20. napjáig volt esedékes. Az ingatlant az eladó tehermentesen adta el az alperesnek, de azt egyebek mellett 360 000 000 forint erejéig bejegyzett keretbiztosítéki jelzálogjog terhelte. A szerződés szerint 9 000 000 forint bankszámlájára való utalása esetén az érintett ingatlanról, illetve tulajdoni hányadról a jelzálogjog-jogosult hozzájárulását adja a jelzálogjoga törléséhez. A szerződés szerint a vételár-hátralékot az alperes banki hitelből vállalta fedezni és a felek megállapodtak abban is, hogy a vételár-hátralékból a tehermentesítéshez szükséges összeget az alperes a jelzálogjog-jogosult számlájára történő átutalás útján teljesíti és azt teljesítésként az eladó elfogadja. A társasházat bejegyezték, a felperes azonban 2011. március 24-én felszámolás alá került. Az alperes szakvéleménnyel alátámasztottan 6 918 226 forint összegű szavatossági igényt jelentett be a felperessel szemben, amit a felszámoló követelésként nyilvántartásba vett. 2013. június 10-én a felperes felszámolója - elállás terhe mellett - a szavatossági igény összegével csökkentett vételárként 2 081 774 forint megfizetésére hívta fel az alperest. Az alperes közölte, hogy az ingatlant jelenleg is jelzálogjog terheli, ezért a szerződés értelmében az alperesnek nem az eladó részére, hanem a hitelezőnek kell kifizetnie a vételár-hátralékot. Az ismételt felszólításra az alperes felhívta a felperest, hogy közölje, milyen összegű jelzálogjog terheli az ingatlant. A felperes 2013. július 18-án a szerződéstől elállt. Az elállást az alperes nem fogadta el.
A felperes képviseletében eljáró felszámoló keresetében egyebek mellett kérte annak a megállapítását, hogy az elállás jogszerű volt. (A közzétett döntésből csak következtetni lehet, hogy a felszámoló nem a Cstv., hanem a rPtk. alapján állt el a szerződéstől.
A Kúria az elutasító jogerős döntést azzal az indokolással tartotta fenn hatályában, hogy a régi Ptk. 320. §-ának (3) bekezdése szerint a szerződésen alapuló elállási jogát nem gyakorolhatja az a fél, aki a már megkapott szolgáltatást nem, vagy csak tetemesen csökkent értékben tudja visszaszolgáltatni. A jogszabályi rendelkezés alapján a Kúria azt is kimondta eseti döntésében, hogy a szerződés alapján elállásra jogosult fél ezt a jogát nem tudja gyakorolni, ha a körülményekben bekövetkezett változás folytán a másik szerződő fél a dolog visszaadására már nem képes (BH 2004.320.).
A konkrét ügyben a felperes keresetének a megalapozottsága elsődlegesen attól függ, hogy az elállása jogszerű volt-e vagy sem. Az eredeti állapot helyreállításának kérdése ugyanis csak akkor merülhet egyáltalán fel, ha az elállás jogát a szerződő felek egyike jogszerűen gyakorolta és ezáltal a szerződés felbontásra került. A perbeli esetben - a jogerős részítéletben megállapítottaknak megfelelően - a felperes nem jogszerűen gyakorolta az elállási jogot. A felperes a régi Ptk. 320. §-ának (1) bekezdése alapján, jogszabálynál fogva, az alperes késedelmére tekintettel kívánt elállni a szerződéstől, az alperes azonban nem esett késedelembe, mert nem tartozott vételárral a felperesnek.
A Kúria kifejtette, hogy összhangban áll a jogerős részítélet a Cstv. 47. §-ának (1) bekezdésében foglalt rendelkezésekkel is, amelyek szerint a felszámoló jogosult az adós által kötött szerződéseket azonnali hatállyal felmondani, vagy ha a felek egyike sem teljesített szolgáltatást, a szerződéstől a felszámoló elállhat. A jogszabályban foglaltakra tekintettel is alaptalan tehát a kereset, mert a perbeli esetben nem a szerződés felmondására került sor - hiszen a felek közt nem állt fenn tartós jogviszony -, hanem elállásra. Elállni pedig a Cstv. ezen szabálya szerint akkor lehetséges, ha a felek egyike sem teljesített szolgáltatást. Ez a körülmény nem állt fenn, hiszen az alperes vételárat fizetett, továbbá beszámítható követelése is volt, azaz a hátralékos vételárnak csak egy kisebb része nem került kifizetésre.
Az ÍH 2015.166. szám alatt közzétett döntésben a Fővárosi Ítélőtábla (15.Gf.40.106/2014/8.) a felszámolót megillető felmondási, illetőleg elállási jog gyakorlásával összefüggő kérdésben azt az álláspontot képviselte, hogy a Cstv. csak a felmondás, illetve az elállás külön, speciális jogcímét teremti meg, ennek tartalma az rPtk. általános és különös részi szabályainak egybevetésével határozható meg. Az érintett ügyben a felszámoló részben teljesített lakásvásárlási szerződést mondott fel a Cstv. 47. § (1) bek. alapján. Az ítélőtáblának az volt az álláspontja, hogy "a felek között lényegében az rPtk. 365. § (1) bekezdése szerinti adásvételi szerződések jöttek létre, az adásvételi szerződés egyoldalú jognyilatkozattal történő megszüntetésének részletszabályait az rPtk. különös része (is) tartalmazza, és ekként csak az elállási jogot határozza meg - többek között - az rPtk. 369. § (4) bek. és 371. § (3) bekezdéseiben. Az elállás pedig egyértelműen szerződést felbontó nyilatkozat, jellegénél és hatásánál fogva merőben eltér az rPtk. 321. § (1) bekezdésében foglalt, a felszámoló által alkalmazott szerződést megszüntető felmondástól, mely a határozatlan időre
- 9/10 -
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
