A társadalmi tulajdon elsődlegességének megszűnése és az egységes, oszthatatlan állami tulajdon lebontása nem kedvezett a köztulajdon korábban is erősen átpolitizált jogi dogmatikája tisztázásának. Az eltelt csaknem húsz évben ugyan a köztulajdon elsajátítása csaknem teljesen végbement, de a megmaradt köztulajdon kezelése és felhasználása ma is komoly, dogmatikai hátterű, gyakorlati kérdéseket vet fel. Ez a legélesebben és a legnagyobb súllyal a köztulajdonban álló ingatlanok kapcsán merül fel, különösen a rendelkezési jog körében. Az alábbiakban e kérdéskörnek egyetlen - bár alighanem leggyakoribb - elemével foglalkozunk, a forgalomképtelen, köztulajdonban (tipikusan: önkormányzati tulajdonban) álló ingatlanon létesített építmények jogi sorsának rendezésével.
Elöljáróban indokolt tisztázni néhány alapvető fogalmat, így az ingatlan, a földrészlet, az építmény és az épület fogalmát.
1. Az ingatlan fogalmát a hatályos jogunkban az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 11. §-a és 13. §-a határozzák meg. Eszerint ingatlan
- a földrészlet, valamint
- az épület, a pince, a föld alatti garázs és más építmény, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona;
- a társasházban levő öröklakás, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség;
- a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség;
2. A földrészlet fogalmát az Inytv. 11. §-ának (1) bekezdése pontosítja, eszerint földrészlet:
- a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok;
- a kialakított építési telek (a tulajdoni és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül);
- az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által - az országos közút, vasút vagy hajózható csatorna kivételével - meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos.
3. Az építmény általános fogalmát hatályos jogunkban az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 2. §-ának 8. pontja határozza meg. Eszerint az építmény: "építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, [...] minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre."
4. Az épület fogalmát az Étv. 2. §-ának 10. pontja akként határozza meg, hogy az "jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából."
Jól látható ebből, hogy a földrészlet a földfelszín egy meghatározott darabja, míg az épület, mint térbeli kiterjedéssel bíró építmény a földfelszín alatti rétegek vagy a felszín feletti légtér átalakításával jön létre. Az első tisztázandó kérdés tehát az, hogy a földrészlet, mint önálló ingatlan milyen viszonyban van az alatta illetve fölötte elhelyezkedő épülettel.
A hatályos szabályok kifejezetten nem rendelkeznek az ingatlanok térbeli kiterjedéséről. A Ptk. 94-97. §-aihoz fűzött miniszteri indokolás azonban utal arra, hogy "a föld tulajdonjoga a föld méhének kincseire és a természeti erőforrásokra a földhöz való kapcsolatuknál fogva nem terjed ki [...] a föld méhének kincseire vonatkozó negatív meghatározásból az is következik, hogy a föld tulajdonjoga a légitér feletti uralmat is jelenti". E megjegyzésből is kitűnik, hogy a Ptk. a földfelszín alatti rétegeket és a felette elterülő "légiteret" a földrészlet alkotórészének tekinti. Ezzel a Ptk. lényegében az 1928-as magánjogi Törvényjavaslat (Mtj.) megoldását viszi tovább.
Az Mtj. 434. §-ának második bekezdése szerint "Ingatlanok a telkek, a föld felületének egyes határozott részei alkotórészeikkel együtt; minden más dolog ingó". Az Mtj. 437. §-a szerint: "A tulajdon kiterjed a dolog alkotórészeire is. Alkotórész a dolognak olyan része, amelyet nem lehet elválasztani anélkül, hogy a dolog vagy elválasztott része el ne pusztuljon, lényegében vagy rendeltetésében meg ne változzék, vagy a dologban az elválasztott rész értékéhez képest aránytalanul nagy kár ne essék. Alkotórész külön nem lehet tulajdon vagy más dologi jog tárgya." Az Mtj. 499. §-a szerint "Az ingatlan tulajdona kiterjed a telek fölötti légűrre és a telek alatt levő földtestre, de csak addig a határig, ameddig a tulajdonának gyakorlása a tulajdonosnak még érdekében áll." Egyfelől az Mtj. 434. §-a (2) bekezdésének és 437. §-a (1) bekezdésének, másfelől az Mtj. 499. §-ának összevetéséből világos, hogy a telek fölötti "légűrt" és a telek alatti "földtestet" a felszíni ingatlan (telek) alkotórészeinek tekintették. Ez a megközelítés a hatályos Ptk. 95. §-ának és az Inytv. 11. § (1) bekezdésének alapján is elfogadható.
Az Mtj. 499. §-a tartalmaz egy megkötést az ingatlan függőleges kiterjedése tekintetében is. Ez a korlátozás a hatályos Ptk. szabályaiból is levezethető, ezért jelenleg is alkalmazandó. A Ptk. 94. §-ának (1) bekezdése értelmében ugyanis ahhoz, hogy egy dolog a tulajdonjog tárgya lehessen, birtokba vehetőnek kell lennie. Semmi értelme nem lenne az ingatlan, mint dolog térbeli határait - az alkotórészi kapcsolatra tekintettel - olyan mélységben lévő földrétegekre, illetve olyan magasságban lévő légrétegekre kiterjeszteni, amelyek tényleges birtokbavétele nem lehetséges, hiszen így csak a dolog egy részén állhatna fenn tulajdonjog. Mivel a birtokba vétel lehetőségének az egész dologra nézve igaznak kell lennie, ezért az egyes alkotórészek birtoklásának egyidejűleg is lehetségesnek kell lennie. Ez azt jelenti a gyakorlatban, hogy a felszín alatti, illetve feletti rétegek birtokba vételének - a lehetőség szintjén - valamilyen módon kötődnie kell a felszíni ingatlan birtoklásához. A birtokbavétel tényleges lehetőségét tehát nagyban befolyásolja a technika állása és az ingatlan rendeltetése. Az ingatlan a felszín felett és alatt tehát addig terjed, ameddig általában a felszíni ingatlanok a rendeltetésszerű használat - így elsősorban építmények létesítése és növényzet telepítése - céljából birtokba vehetők és birtokolhatók.
A Ptk. 94. §-ának (1) bekezdéséből az is következik, hogy az ingatlan csak oly’ módon osztható meg, hogy a keletkező új ingatlanok mindegyike önállóan is birtokba vehető legyen. Nem osztható meg tehát az ingatlan, ha például a létrejövő felszíni feletti vagy alatti ingatlan a felszínről nem közelíthető meg, mert így önállóan birtokba sem vehető. Ez az ingatlanok megosztásának és új ingatlanok kialakításának abszolút korlátja; ezen felül az ingatlan-nyilvántartási, építésügyi és településrendezési szabályok további közérdekű korlátozásokat is meghatározhatnak.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
