Sándor József: Az önálló ingatlanokhoz tartozó alaprajzok jogi szabályozásának dilemmái[1] (Jegyző, 2015/4., 42-44. o.)

Mottó:

"Az emberek véleménye nem akadály, hanem maga a megoldás"[2]

A földmérő szakma legjelentősebb hazai eseménye a kétévente megrendezésre kerülő Vándorgyűlés, mely - már az előző alkalommal is - nagymértékben átalakult a résztvevők összetételét tekintve. E tendencia, ha így marad, nagyjából négy év múlva komoly problémákat fog okozni a földügyi szakigazgatásban. Ennek okát, továbbá az egyéb önálló ingatlanokhoz tartozó alaprajzzal kapcsolatos jogszabályi anomáliákat és hiányosságokat kívánom összefoglalni alábbi írásomban.

Vannak olyan, az ingatlan-nyilvántartás tartalmában változást eredményező beadványok, melyekhez az adott okirat mellett záradékolt változási vázrajz (alaprajz) is szükséges, ezek minőségtanúsítását csak ingatlanrendező földmérői minősítéssel rendelkező személy végezheti. A jogszabályi előírásoknak megfelelően tehát ennek vizsgálatát, záradékolását is csak ilyen minősítésű kormánytisztviselő folytathatja ugyanúgy, mint a nyilvántartás tartalmát terhelő azon hibák javítását, melyek szintén igényelnek vázrajzot is. Eddig, aki ezt a minősítést megkapta, időkorlát nélkül végezhetett ilyen tevékenységet. 2014-ben azonban módosították az előírást[3] úgy, hogy a minősítés már csak öt évre szól, utána azt meg kell hosszabbítatni, melyhez viszont - a kamarai gyakorlathoz hasonlóan - húsz továbbképzési pontot kell gyűjteni a szakma ilyen célból is akkreditált rendezvényein. Amióta a korábban önállóan működő földhivatalok beintegrálódtak a kormányhivatalokba, érzékelhetően a töredékére csökkent ezen kollégák delegálása a szakmai napokra, konferenciákra. Ez pedig azt jelentheti, hogy mintegy négy év múlva összeomolhat az ingatlan-nyilvántartási adatbázis egyik alappillére, az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis, mert nem lesznek a földügyi szakigazgatásban jogszabály által előírt minősítéssel rendelkező szakemberek, mivel a meg nem szerzett továbbképzési pontjaik hiányában nem hosszabbíthatják meg a minősítésüket. Nem lesz, aki vizsgáljon, záradékoljon, a térképi adatbázison átvezessen, hibát kiigazítson. Csak remélni tudom, hogy szavaim eljutnak az adott kormányhivatalok vezetőihez...

Ezen hosszúra nyúlt, de a folyamatosan és megbízhatóan működő ingatlan-nyilvántartás érdekében elengedhetetlennek érzett bevezetőm, kitérőm után áttérek az egyéb önálló ingatlanokhoz tartozó alaprajzok kérdéskörére.

A téma már csak azért is fontos, mert jelenleg hazánkban mintegy 10,2 millió önálló ingatlant tartanak nyilván az ingatlanügyi hatóságok, ezekből kb. 2,1 millió az egyéb önálló ingatlan, mely jelentős része lakás. Ez - ha csak két személlyel számolunk ingatlanonként, akkor is - országosan mintegy négy millió lakástulajdonost, ilyen egyéb önálló ingatlanban élőt érint.

Munkám során az utóbbi másfél évben több anomáliával, jogértelmezési visszássággal találkoztam társasházakhoz, szövetkezeti házakhoz tartozó alaprajzok készítése, módosítása, adatszolgáltatása terén, melynek elemzéséhez, ismertetéséhez, országos lefedettséggel igen nagy és reprezentatívnak mondható információ-, illetve adatmintát sikerült begyűjtenem: 14 megye, 16 járási kormányhivatalából 128 társasház, szövetkezeti ház 201 lakására vonatkozóan kellett adatokat beszereznem.

Az alaprajzok módosításához szükséges adatszolgáltatás díjtételeit, ténylegesen erre szabott jogszabályi rendelkezés hiányában a hivatalok a 63/1999. (VII. 21.) FVH-HM-PM együttes rendelet (Díj.R.) alapján próbálják kikalkulálni. Így aztán ne is csodálkozzunk, hogy a járásokból - ugyanazon előzetes érdeklődésemre - hétféle adatszolgáltatási díjösszeg alternatíva érkezett, s a maga módján mindegyikben volt valamilyen kényszeredett logika, mellyel az általuk kialakított számítási módozatukat indokolták. Természetesen tisztában vagyok vele, hogy egy három minisztérium összhangját igénylő rendelet megújítása, módosítása nem egyszerű feladat, de véleményem szerint, amíg ez nem történik meg, a szakmai felelősséggel bíró Földművelésügyi Minisztérium Földügyi Főosztálya (továbbiakban: FM.FFO) kiadhatna egy országos érvényű állásfoglalást egy egységes adatszolgáltatási díjszámítási metodikát az alaprajzok készítése, módosítása, vizsgálata témakörben.

Szintén, még csak az előkészítő szakaszban járva merült fel egy másik jogszabályi hiányosság. Bár az önálló ingatlanok helyrajzi számozásáról és az

- 42/43 -

alrészletek megjelöléséről szóló, hatályos 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet 6. §[4]-a részletesen taglalja az egyéb önálló ingatlanok helyrajzi számképzését, de azt követően végig csak a földrészleteket - mint önálló ingatlanokat - érintő változásokat szabályozza, ami azért is egyértelmű, mivel következetesen a földrészlet fogalmat használja a kezelt ingatlanfajta megjelöléseként.

A helyzeten javítana, ha a rendeletet módosítanák, összhangban az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.), illetve az annak végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet szóhasználatára. A jogszabály minden olyan rendelkezése esetében, melyet nem csak a földrészletekre vonatkoztat, a tágabb értelmezésű "ingatlan" fogalmat használja, melybe már beletartoznak az egyéb önálló ingatlanok is. Illetve - természetesen - még konkrétabb lenne, ha ki lehetne egészíteni a rendelet 6. §-át egy (3) bekezdéssel:

"Az egyéb önálló ingatlanokat érintő változások esetén a továbbiakban részletezett szabályokat kell megfelelő analógiával alkalmazni azzal, hogy a helyrajzi szám egész részének (a tört számlálójának) ezen esetekben az épületet jelölő betű karakterekig tartó részt tekintjük, s alátörésnek (a tört nevezőjének) az épületen belüli sorszámrészt."

Másrészt az Inytv. 24. § (4)[5] bekezdése szerinti "önálló ingatlan sorszáma" megnevezést is módosítani kellene úgy, hogy az alaprajz nem az ingatlan sorszámát, hanem a helyrajzi számát tartalmazza, összhangban a rendelet megfogalmazásával, illetve arra is különös tekintettel, hogy az alaprajz az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része.

Persze mindezt lehet(ne) tovább finomítani, részletezni is egy megfelelő szakmai körrel történő egyeztetés alapján...

Visszatérve az alaprajzok adatszolgáltatására, nagyon sok hivataltól kaptam azt a tájékoztatást, hogy ezen iratokkal kapcsolatban forduljak közvetlenül az okirattárukhoz, mert e témával nem a földmérés foglalkozik. Itt meg kell állnunk, mert egy alapvető szemléletváltásra van szükség!

Az alaprajzok egy teljes metamorfózison esnek át az ingatlan-nyilvántartási átvezetés, bejegyzés során. Az átvezetésig az alapító okirat elengedhetetlen mellékletét képezik, s így azt követően, mint az adott irat mellékletei, az okirattárban lenne a helyük. Viszont a bejegyzést követően - a törvény erejéből fakadóan[6] - az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis részévé válnak. Vagyis függetlenül attól, hogy ezek az alaprajzok már digitálisak, vagy még régi analóg, papír alapúk, mind az "élő", hatályos térképi adatbázis részét képezik, s így a helyük mindenféleképpen a hivatalban van, sőt az élő földmérési munkarészek között kellene, hogy legyenek!