Az ingatlanokról való rendelkezés és az ingatlan-nyilvántartás rendszerében az utóbbi évtizedben, Angliában és Walesben jelentős változások mentek végbe. Ennek következményeként 1990 decembere óta Anglia és Wales egész területén kötelező a jogcímváltozás bejegyzése (nem kötelező ugyanakkor önmagában az ingatlanok felvétele az ingatlan-nyilvántartásba, viszont e kötelezettség eredményeként a legtöbb, az ingatlannyilvántartásba még fel nem vett ingatlanokról való rendelkezés is konstitutív hatályú bejegyzéshez kötött), a nyilvántartás nyilvános (a bejegyzett tulajdonos hozzájárulása nélkül is bele lehet tekinteni), továbbá a nyilvántartás maga már számítógépes alapú, amelyhez 1995 óta számítógéppel lehet csatlakozni, és a számítógépes csatlakozással az adatai azonnal le is kérdez-hetők.
A Law Commission és az ingatlan-nyilvántartást vezető HM Land Registry hat évig tartó közös előkészítő munkájának eredményeként született meg 2001-ben a Law Registration Bill, amelyet az angol parlament 2002-ben fogadott el, s amelynek végső terméke a 2002-es Land Registration Act. Az ingatlannyilvántartás modernizálása hosszabb ideje folyik, és ennek a programnak egy korábbi eredménye az 1997-es Land Registration Act volt. A 2002-es Land Registration Act előkészítésének egyik fázisát jelentő konzultatív anyagban ["Land Registration For the Twenty-First Century - A Consultative Document," Law Com No. 254.] a Law Commission a reform következő lépését jelentő ezen új törvény megalkotásának szükségességét elsősorban azzal a fejlődési tendenciával támasztotta alá, amely az ingatlanok tulajdonjogáról való rendelkezés, valamint az ingatlanok megterhelése során az elektronikus úton történő ügyletkötések várható terjedésében nyilvánul meg. Az ingatlanokkal kapcsolatos jogokról való rendelkezés elektronikus formája a Law Commission jelentése szerint valószínűleg a legforradalmibb változás az angol és a walesi ingatlan-átruházási rendszerben. Még a törvény előkészítése során készítette el a Law Commission a törvény tervezetének indokolását is magában foglaló összegző anyagát, amelyet "Land Registration For the Twenty-First Century - A Conveyancing Revolution" [Law Com No. 271] címmel tettek közzé. Az angol ingatlan-nyilvántartási reform egyes elemeit és előzményeit tárgyalva az alábbiakban megállapításaink során elsősorban a konzultatív jelentésre és erre az anyagra támaszkodunk.
Az angol jogalkotó célja ezzel a legújabb ingatlan-nyilvántartási törvénnyel azoknak a jogi kereteknek a megteremtése, amelyek lehetővé teszik az ingatlanokról elektronikus úton való rendelkezést. Az elektronikus átruházás és ingatlan-nyilvántartási bejegyzés egyes kérdéseinek szabályozásával egyúttal megoldhatónak bizonyult egyes, az anyagi rendelkezési jogot is érintő kérdések rendezése is, mint például a bejegyzési kérelem benyújtása és a konstitutív hatályú bejegyzés közötti átmeneti időszak által felvetett problémák kezelése is.
Az ingatlanok átruházása során a bejegyzési elv viszonylag új jelensége az angol tulajdonjognak, amelyet az 1925-ös Land Registration Act vezetett be. Az 1925-ös Land Registration Act egyik deklarált célja volt, hogy az ingatlanok nyilvántartásba vételével és a tulajdon átruházásánál valamint az ingatlanok megterhelésénél a jog átszállásának illetőleg keletkezésének ingatlannyilvántartási bejegyzéshez kötésével felváltsa az addigi hagyományos rendszert, amely ingatlanok átruházása esetén minden esetben szükségessé tette a tulajdon-átszállások láncolatának vizsgálatát és visszavezetését egy eredeti szerzésre, bizonyítandó az ingatlan átruházójának tulajdonjogát, és a jog átszállását nem kötötte bejegyzéshez. Az 1925-ös Land Registration Act ugyanakkor nem tartalmazott általános kötelezettséget az ingatlanok regisztráltatására, és ennek eredményeként ma két rendszer működik egymással párhuzamosan. Az ingatlan-nyilvántartásba felvett ingatlanok tulajdonjogának átruházása során a bejegyzési elv érvényesül, azaz az ingatlan tulajdonjoga a bejegyzéssel száll át, és a bejegyzés ténye egyúttal harmadik személyek felé a tulajdonjogot is minden további bizonyítás nélkül igazolja. Az ingatlan-nyilvántartásba fel nem vett ingatlanok esetén - ilyenek még mindig vannak - ugyanakkor bizonyos esetekben még a régi rendszer érvényesül, a tulajdon átszállása nem kötött bejegyzéshez, és a tulajdonosnak a tulajdonszerzési láncolattal kell igazolnia tulajdonjogát. A tendencia egyértelműen az ingatlanok nyilvántartásba vételének terjedését mutatja, olyannyira, hogy ma már a bejegyzési elv egyre inkább kiszorítja a korábbi rendszert. Ezt folyamatosan és erőteljesen támogatja a szabályozás is, a kötelező bejegyzés kiterjedt előírásával (először a városokban, majd az ország egyéb területein is).
Az angol ingatlan-nyilvántartási rendszer a Torrens-rendszer egyik "szelídített" változata. A "tiszta," első ízben 1858-ban Ausztráliában bevezetett Torrens-rendszer egyik jellemző vonása, hogy a tulajdonjog átszállását a konstitutív hatályú bejegyzéshez köti úgy, hogy a tulajdon megszerzésének alapjaként nem a jogügyletet, hanem a bejegyzést mint állami aktust határozza meg. Mivel az ingatlan tulajdonjogának a bejegyzéssel való megszerzése nem a jogügyleten, hanem a bejegyzésen alapul, ebben a rendszerben a jogügylet érvénytelensége önmagában nem hat ki a tulajdonszerzésre, a tulajdonjognak a bejegyzéssel való megszerzése eredeti, és nem származékos szerzés. A konstitutív bejegyzés útján való szerzés végleges és támadhatatlan, annak korrekciójára csak törvényben meghatározott kivételes esetekben és módon - a felek között, de nem jóhiszeműen, ellenérték fejében szerző harmadik személyekkel szemben - van lehetőség (az egyik ilyen kifejezett kivétel, ha az ingatlan megszerzője csalárdul járt el).
Az angol rendszerben a törvény a bejegyzés törlését az ingatlan megszerzőjével szemben az ausztrálhoz képest szélesebb körben teszi lehetővé, és nem garantálja az ingatlan-határokat sem, a bejegyzés természetét tekintve azonban lényegileg nem különbözik attól, amennyiben a bejegyzést - harmadik személyekkel szemben - véglegesnek és támadhatatlannak tekinti. A bejegyzésnek ez a legitimáló hatása valójában nagyon hasonlóvá teszi az ingatlan-nyilvántartás szerepét az egyik értékpapír-funkcióként meghatározott alaki legitimációhoz. Ezzel kapcsolatban jegyzik meg angol szerzők, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek ez a hatása elveti azt az alapvető elvet, hogy senki sem ruházhat át több jogot annál, mint amivel maga is rendelkezik, és azt a bejegyzett cím támadhatatlanságának elvével cseréli fel. Kiemelik továbbá, hogy bár az ingatlanhoz kapcsolódó jogoknak az ingatlan természetéből fakadó komplexitása lehetetlenné teszi, hogy a nyilvántartásba vett ingatlan átruházását egy társaság részvényei elidegenítésének szintjére egyszerűsítsük le, a jelenlegi rendszer ezt az analógiát igyekszik követni, amennyire az csak gyakorlatilag lehetséges.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
