A Jegyző és Közigazgatás című szakmai lapban mind a 2014. évben, mind a 2015. évben igen gyakran fordult elő a társasházak jogi szabályozásának témája, különös tekintettel az új, jegyzői törvényességi felügyeleti hatáskörre.[1] A megjelent tanulmányokban több szerző is ugyanarra a jogkövetkeztetésre jutott - a hazai szabályozás hiányos és így nem felel meg a jogbiztonság követelményeinek, valamint a joggyakorlat is mutatja, hogy további jogalkotási lépések szükségesek. Ez motivált minket arra, hogy összehasonlítsuk a magyar jogi szabályozást olyan országok jogrendjével, ahol a társasházi rendszer jól működik.
The theme of the legal regulation of the condominium was really often published in the professional journal titled "The Notary and Public Administration" all in the 2014 and 2015, especially the judicial oversight of the condominium. Many authors drew the same legal conclusion in their studies - the domestic regulation is incomplete and is not equal to the requirements of the legal security, furthermore the legal practice also shows that it will be necessary to take additional legislative decisions. This motivates us to compare the Hungarian legal regulation with the law and order of those countries where the condominium system works well.
(The English version of the full article can be read on the publisher's website: http://jegyzo.hu/index.php?oldal=egycikk&id=2852)
A társasházakról szóló első törvény a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk volt, amelyet az 1977. évi 11. törvényerejű rendelet váltott le. Ez utóbbit a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény helyezte hatályon kívül.
A gyakorlatban felmerült nagy számú probléma megoldása érdekében szükségessé vált egy aktuálisabb és pontosabb törvény megalkotása. Ez a törvény a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény volt.
A társasházi tulajdon sajátos tulajdoni formát képvisel - átmenetet képez a jogi személyiséggel rendelkező, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok között. A társasház-tulajdon a közös tulajdon egy speciális formájaként intézményesült, a társasház ún. "csonka jogi személy".
A társasházi tulajdon fogalmát az 1959-ben kodifikált Polgári Törvénykönyvbe (a továbbiakban: régi Ptk.) a 149. § módosításával az 1977. évi IV. törvény iktatta be, 1978. március 1. napjával kezdődő hatállyal. A szabályozás szerint az épület meghatározott részei - elsősorban a lakások - a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak (társasház-tulajdon). A társasház-tulajdon létesítéséhez a tulajdonostársak alapító okiratba foglalt megállapodása és a társasház-tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba
- 34/35 -
való bejegyzése szükséges. A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. A társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni. Korábban a régi Ptk.-ban főszabályként csak ennyi szerepelt: a társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni. Ez a külön törvény a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény volt.
Kezdetben e törvény úgy határozta meg a társasházi tulajdont, hogy az akkor jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül.
A jelenleg hatályos Ptk. (a továbbiakban: új Ptk.) 5:85. § (1) bekezdése értelmében társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Míg az új Ptk. 5:85. § (5) bekezdése szerint a társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni, addig a társasházakra vonatkozó külön jogszabály, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi törvény) 4/A. §-a alapján a társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.
A Társasházi törvény 5. § (2) bekezdésében foglaltak szerint a társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesítheti. Az alapításhoz azonban a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
A Társasházi törvény 13. § (2) bekezdése határozza meg a szervezeti és működési szabályzat kötelező tartalmát, melyek az alábbiak:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
- a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére,
- felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályok.
A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. A közösség a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
A társasház szervei a következők:
- a közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés,
- a közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság (legalább egy elnökből és két tagból áll) látja el,
- abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
