Az 1997. május 1-jétől hatályosuk 1996: XXVI. törvény rendelkezései által a magyar Ptk. egy jelentős kiegészítéssel gazdagodott: életbe léptek - többek között - az önálló zálogjogra vonatkozó szabályok. Bízvást nevezhető ez az időpont történeti vagy legalábbis jogtörténeti jelentőségűnek.
Polgári Törvénykönyvünk korábbi szövegéhez képest meglehetősen új, de a magyar magánjog hagyományait tekintve sokkal inkább a múltat - a második világháború előtti időket - idéző intézményről van szó. Az önálló zálogjog ugyanis tekinthető akár az 1927-es jelzálogtörvény által megteremtett telekadósság továbbfejlesztett, lehetőségeiben kibővített változatának. A telekadósságnak a szocialista jogalkotás idején való megszüntetésével egy igen progresszív és napjaink piaci követelményeinek is kiválóan megfelelő intézmény tűnt el polgári jogunkból. Most, hogy újult formában, de mégis visszakerült a zálogjog ezen alakzata a Ptk. rendelkezései közé, úgy tűnik, a jogalkalmazás igen nehezen veszi tudomásul létét és a benne rejlő lehetőségeket. Még a miniszteri indokolás sem bővelkedik "útravaló" jó tanácsokkal, arról nem is szólva, hogy az általános indoklásban még csak meg sem említi.
És valóban: nehezen vitatható az az állítás, hogy az önálló zálogjog jelenlegi szabályozása elnagyolt és hiányos. A törvényi szabályozásnak a dolgozatom során alább még bemutatásra kerülő súlyosabb hézagait alighanem az itt tárgyalandó intézménytől oly nagyon idegenkedő jogalkalmazásnak kell majd pótolnia.
Munkám témájának megválasztásakor többek között éppen ez a jogi patthelyzet motivált. Úgy vélem, hogy korunk hiteléletére tekintettel előbb vagy utóbb a jogi-pénzügyi szakma kénytelen lesz felismerni az önálló zálogjog intézményében rejlő lehetőségeket. Az alkalmazás mikéntjének megválaszolására, illetve annak segítésére két út kínálkozik: a magyar jogtörténeti visszatekintés, tehát az 1927-es telekadósság vizsgálata, illetve a külföldi országok gyakorlatában létező hasonló formációk szemügyre vétele, amire pedig kiváló példa a német Grundschuld (mely lefordítva éppúgy telekadósságot jelent).
Dolgozatomban - mint ahogyan erre a címben is utalok - az utóbbi módszert választva igyekszem külön fejezetben bemutatni az említett német intézmény működését, felhasználási körét, hangsúlyt helyezve a hazai joggyakorlat számára is tanulságos megoldások előtérbe állítására. Az önálló zálogjog kapcsán - melyet az utolsó szerkezeti egységben tekintek át - már jobbnak láttam inkább alternatívákról szólni, hiszen itt még tényanyagra nehezen hivatkozhatunk, ám lehetőségekre annál inkább. Szükségesnek láttam azonban, hogy a teljesség és a könnyebb megértés érdekében ezt a két részt egy rövidebb, tartalmát tekintve általánosabb fejezet előzze meg, melyben érintőleg a telekadósságra is kitérnék.
Az alcímben említett mindhárom jogintézmény századunk találmánya. A legrégebbi a német Grundschuld, amelyet az 1900. január 1-jén hatályba lépő Bürgerliches Gesetzbuch (továbbiakban BGB) kodifikált, ezt követte az 1927: XXXV. tc.-ben szabályozott telekadósság. Ez utóbbit a 187/1951. (X. 30.) MT rendelet hatályon kívül helyezte, s hosszú szünet után a már említett 1996: XXVI. tv. hozta létre az önálló zálogjogot.
Legfontosabb eleme mindhárom intézménynek, hogy nem feltételük egy főkötelem léte, hanem önállóan is létrehozhatóak. Éppen ezért elsőként ezt a kitételt fontos megvizsgálnunk.
A BGB 1191. § (1) bekezdése úgy határozza meg a telekadósság fogalmát, hogy: "Egy ingatlan oly módon is megterhelhető, hogy a terhelés kedvezményezettjének részére egy meghatározott pénzösszeget kell az ingatlanból kifizetni".1 Az 1192. § (1) bekezdésében tér ki arra a törvényhozó, hogy a telekadósságra a Hypothek (ingatlan-jelzálogjog) szabályait kell alkalmazni, hacsak abból más nem következik, hogy a telekadósságnak nem feltétele főkövetelés megléte.2 Első pillantásra kissé meglepő, hogy ez az igen lényeges eleme a Grundschuldnak nem került bele az egyébként definiatív 1191. §-ba. A problémára a válasz azonban a Hypothekra vonatkozó törvényi rendelkezések között keresendő. A 1113. § ugyanúgy határozza meg az ingatlan jelzálogjogot, mint a telekadósságot azzal az eltéréssel, hogy hozzáteszi: az ingatlanból való pénzfizetés oka egy fennálló követelés kielégítése.3
Az 1927: XXXV. tc. 81. § (1) bekezdésében a telekadósság meghatározása már részletesebb: "Jelzálogjogot akként is lehet alapítani, hogy az az ingatlant személyes követelés nélkül terhelje, úgy, hogy a jogosult meghatározott összeg erejéig csak a jelzálogjogból kereshet kielégítést (telekadósság)". Nizsalovszky Endre abban látja ezen intézmény jelentőségét, hogy "...korábbi jogunk csupán járulékos jelzálogjogot ismert, lényegileg azonban éppen a személyes követelésnek a hiánya a telekadósságot teszi a legtisztább, leginkább dologi értékjoggá."4 Sőt, továbbvezetve ezt a gondolatmenetet oda jut el, hogy mivel a jogosultnak nincs is olyan követelése, melyhez biztosítékként a telekadósság kapcsolódna, lényegében a telekadósság zálogjogi "alaptípusnak" is tekinthető, hiszen hozzá képest bizonyos értelemben "különös esetként" jelentkezik a járulékos jelzálogjog.5 Ezen megállapítás azonban - bár helyessége nem vitatható - könnyen tévútra is vezethet bennünket. A zálogjog intézményének alapvetően mégis egyes követelések biztosítása a fő feladata. Más kérdés persze, hogy ezt a főkötelemtől függő, tehát járulékos jelleggel, vagy önállóan teszi, illetve hogy a telekadósság ezen túlmenő lehetőségeket is kínál éppen önálló volta miatt. Éppen a német Grundschulddal kapcsolatban olvashatjuk a szakirodalomban: "Nem tagadható, hogy a telekadósság is egy meghatározott »célt«, többnyire egy »biztosítéki célt« szolgál".6 Az 1927-es törvény szövegéből sem az következik, hogy a telekadósság mindenféleképpen főkövetelés nélkül állna (ezt jelzi a már idézett paragrafusban az "is" szócska elhelyezése), s erre maga Nizsalovszky is utal.7
Az önálló zálogjog a Ptk. 269. § (1) bekezdés alapján a következőképp határozható meg: "Zálogjog az alapul szolgáló követelés nélkül vagy annak megszüntetésével is alapítható. A zálogjogosult ebben az esetben - a zálogszerződésben meghatározott összeg erejéig - kizárólag a zálogjoggal terhelt zálogtárgyból kereshet kielégítést." Könnyen megállapítható, hogy ebben a meghatározásban a főköveteléstől való önállósodáson van a legnagyobb hangsúly, amit már csak abból is jól láthatunk, hogy a törvényhozó külön részletezi a létrehozás egyes típusait. Ezt talán nevezhetnénk kommentárba illő törekvésnek is, hiszen nézetem szerint az a törvényi megállapítás, hogy az önálló zálogjog a főkövetelés megszüntetésével is létrehozható, logikus következménye a zálogjog önálló voltának, mondhatni nem más, mint egy abból adódó lehetőség.
Az itt tárgyalt három intézmény önálló jellegéből következik, hogy ezen zálogjogok megnyíltát felmondáshoz szükséges kötni, amihez bármelyik félnek joga van. A felmondási idő a törvényi diszpozitív rendelkezések alapján a telekadósságnál egy év volt, a Grund-schuldnál és az önálló zálogjognál hat hónap.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
