Hazánk legnagyobb szomszédja Ukrajna, napjainkban hatalmas történelmi változásokon megy át. Ez a nemrégen függetlenné vált ország hosszú, meglehetősen viharos történelmi múltat tudhat maga mögött: már a korai középkorban létrejött a Kijevi Rusz néven az első jelentős államalakulat, de ez a XIII. századtól kezdve ki volt téve a mongol és a tatár hódító hadjáratoknak. Később lengyel fennhatóság alá kerül, majd az 1600-as évektől fokozatosan Oroszország részévé vált. A történelem azonban a XX. században sem volt kegyes Ukrajnához. A cári Oroszország bukását rövid függetlenség követte (úgy nevezett "Ukrán Népköztársaság", mely 1918-1920 között állt fenn). 1920-tól Ukrajna a kommunista Szovjetunió részévé vált, és csak 1991-től nyerte el véglegesen függetlenségét.
Természetesen az ukrán jogrendszer is követte a történelmi változásokat: az első számottevő jogrendszer a lengyel jog volt, ezt a XVI. századtól fokozatosan kiszorította cári Oroszország joga, majd a szovjet jog következett, amely mély lenyomatot hagyott az ukrán jogrendszeren. Önálló ukrán jogrendszerről csak a 2000-es évek elejétől beszélhetünk, mivel a közbenső időben még a szovjet törvények voltak hatályban.
Ukrajna - mint az akkori Szovjetunió része - 1964-ben új polgári törvénykönyvet kapott: az Ukrán SZSZK Ptk.-ját, amely tulajdonképpen a szovjet Ptk. ukrán fordítása volt. Ekkor párhuzamosan mind a szovjet, mind az ukrán polgári törvénykönyv egyidejűleg hatályban volt. A változások '80-as évek végétől, a peresztrojka és glasznoszty után kezdődtek, de ezek inkább csak kozmetikai változások voltak. A '90-es évektől ideológiamentessé tették a Ptk. addigi szövegét. Ukrajnában azonban a függetlenség elnyerése után még jó ideig az Ukrán SZSZK Ptk.-ja volt hatályos, amely számtalan, sokszor ellentmondásos módosításon ment keresztül.
Az új ukrán Ptk. megalkotása teljesen új alapokon történt: a törvényhozó a kontinentális hagyományokat követve, leginkább a lengyel, illetve a litván polgári jog elemeit vette át. A sok ellentmondás kiküszöbölése és a piacgazdasági viszonyok elősegítése végett hosszú előkészület után született meg az új ukrán Ptk., mely 2004-ben lépett hatályba. Az ingatlan-nyilvántartás korszerű szabályozása ezzel vette kezdetét. Ekkor ugyanis a jogalkotók gyökeresen megváltoztatták az addig hatályban lévő ingatlan-nyilvántartási szabályokat. Beszámolómat az új szabályozás rövid áttekintésének szentelem.
Ukrajnában a földpiac ma még nagyon kezdetleges szinten van, és a földárak is kialakulatlanok.
Egészen 2005-ig a föld, illetve a rajta lévő ingatlanok nyilvántartása külön-külön történt. A külön nyilvántartás a szovjet időkben gyökerezik, mikor a föld kizárólagosan állami tulajdonban volt, és piaci értéke sem volt pontosan meghatározva.
Ukrajna függetlenségének elnyerése idején a földtől elkülönülő épületeknek nem volt általános és egységes nyilvántartása. Ami volt, az is főként a városokban lévő lakásingatlanokra korlátozódott, nem terjedt ki azonban a többségben állami vagy szövetkezeti vállalatok, közületek ingatlanjaira.
Vidéken a házak műszaki nyilvántartása körülbelül csak az épületek 10%-ára terjedt ki. Minden községben volt ugyan nyilvántartás, ám ez nem tartalmazta az ingatlanok műszaki adatait, hanem csak az udvarok szociális jellegére utalt (tsz-udvar - munkásudvar). Ez a megkülönböztetés azért volt fontos, mert a tsz-udvar-ként nyilvántartott házak öröklése csak akkor volt lehetséges, ha annak minden tagja elhunyt. Amennyiben ott éltek még más - a tsz-udvarhoz tartozó - személyek, az örökség nem nyílt meg. A "tsz-udvar - munkásudvar" hovatartozást a Szovjet Központi Statisztikai Hivatal nyilvántartási szabályai alapján döntötték el.
A nem magánkézben lévő épületek átruházása nem a szovjet Ptk. által szabályozott jogügylet, hanem közigazgatási aktus volt és nem követelt ingatlan-nyilvántartási bejegyzést.
1991 után, mikor a privatizáció során a számos ipari és kereskedelmi létesítmény állami, valamint önkormányzati kézből magán kézbe került, és része lett a piaci forgalomnak, hirtelen nagyon szembetűnő és zavaró lett az ingatlan-nyilvántartás hiánya.
Számtalan tulajdonos nem tudta eladni ipari vagy kereskedelmi ingatlanját, mivel az sehol nem volt egységesen nyilvántartva. Ilyenkor színlelt jogügyleteken keresztül, azt kellett vélelmezni, hogy az épület már nem is létezik, és új épületet építettek fel, amit nyilvántartásba vettek.
A zavaros helyzet érlelte meg annak felismerését, hogy csak a hiteles állami nyilvántartás garantálhatja a korrekt piacgazdaságot, és nyújthat biztosítékot a visszaélések ellen. Az ingatlan-nyilvántartásnak egységesnek kell lennie, és minden ingatlanra ki kell terjednie, amit kizárólag a földterületeken alapuló rendszer biztosít.
Ukrajnában 1964-től több mint 40 éven át volt hatályban a szocialista Ptk. A 2003. január 16-án elfogadott Ukrajna Polgári Törvénykönyve, mely 2004. január 1-jétől lépett hatályba, úgy határozza meg az ingatlan fogalmát, mint földterületet és a hozzá szorosan kapcsolódó vagyontárgyakat, amelyeket lehetetlen elkülöníteni a földtől anélkül, hogy kárt ne szenvedjenek, illetve rendeltetésük ne változzon (181. cikkely).
Az ingatlan fogalmát külön törvény kiterjesztheti a repülőgépekre és tengeri- valamint belső folyami hajókra, kozmikus objektumokra, melyekhez való jogok állami nyilvántartáshoz kötöttek.
Az új ukrán Ptk. 381. cikkelye úgy határozza meg a családi házra vonatkozó tulajdonjogot, mint tulajdonjogot a "földterületre a rajta lévő házzal, gazdasági és más melléképületekkel, földfeletti és földalatti tartozékokkal, valamint az évelő növényzettel".
Az ingatlan állami nyilvántartása kötelező (az új ukrán Ptk. 182. cikkelye), és amennyiben átruházása állami nyilvántartáshoz kötött, a Ptk. 334. cikkelye szerint a vevő csak attól a naptól válik tulajdonossá, amikor a jogügylet alapján bekövetkező változást nyilvántartásba vették.
Az Állami Fő Földhivatal részéről voltak olyan irányú törekvések, hogy a földek nyilvántartása a rajtuk lévő épületektől külön, továbbra is a földhivatalok hatásköre legyen, és az épületek bejegyzését az Igazságügyi Minisztérium nyilvántartási szervei végezzék.
Az új ingatlan-nyilvántartási rendszer létrehozásának érdekében Ukrajna a Világbanktól kért kölcsönt, melynek célja az egyetlen és egységes állami ingatlannyilvántartási rendszer kiépítése, és a földre épült ingatlan földdel való együttes nyilvántartása volt.
Ukrajna Legfelső Tanácsa 2004. július 1-jén fogadta el "Az ingatlan vagyontárgyi jogainak és korlátozásainak állami bejegyzéséről" szóló törvényt.
A törvényhozó az úgynevezett "egy ablak" elvét vette alapul, ami az államilag bejegyzendő ingatlannak, mint a nyilvántartás tárgyának oszthatatlanságát és egységét rögzíti. Tehát a korábbi szabályozással ellentétben nem több, hanem kizárólag egy, erre jogosult egységes állami hatóság foglalkozik az ingatlanokat érintő összes üggyel. Az ingatlanra vonatkozó jogok állami bejegyzése egyrendszerű nyilvántartásban, egységes szabályok szerint történik. A törvény egységes szakosított állami bejegyzési rendszerhálózat létrehozását írja elő, melynek keretein belül történhet az ingatlanra vonatkozó jogok állami regisztrációja.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
