Az elővásárlási jog intézményével egy önkormányzat életében viszonylag sokszor lehet találkozni. Első megítélésre ennek kezelése nem is olyan nehéz kérdés, csupán meg kell nézni, hogy mikor áll fenn elővásárlási jog és azt is, hogy - jogügylettől függően - az önkormányzatnak kell-e ezt biztosítania, illetve élhet-e eme jogával. Azonban a válasz nem biztos, hogy olyan egyszerű...
Az elővásárlási jog szabályai egyszerűnek tűnnek. Az elővásárlási jog a jogosultnak a dolog megvételére ad jogot, mindenki mást megelőzően, olyan feltételek mellett, mint amilyet egy harmadik személy vételi ajánlatában a dolog tulajdonosával közölt. Az elővásárlási jog alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi. A gyakorlatban azonban régebben is - a korábbi Ptk. szabályozása idején - és valójában most is akadnak kérdések, amelyek megosztják a jogi vénával rendelkezőket. Leginkább ezek között említhetőek a következők: az elővásárlási jog dologi vagy kötelmi jellege; az elővásárlási jog tartama; az elővásárlási jog átruházhatósága és örökölhetősége; az eladási szándék közlése az elővásárlási jog jogosultjával; az elővásárlási jog gyakorlása; az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményei. Jelen publikációnak azonban elsősorban nem civilisztikai gondolatfelvetés a célja, ezért csupán említés szintjén tértem ki a fentiekre és a továbbiakban csak azokat a részeket emelem e sorok közé, amelyek illeszkednek az írás keretébe.
A hatályos Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó általánosnak tekintett rendelkezései szerint (Ptk. 6:221. § - az adásvétel különös nemei), ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére. Ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot, a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat. A Ptk. 6:223. § alapján, ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti. A szerződéssel létesíthető elővásárlási jog mellett a Ptk. az egyes jogintézményei között maga is nevesít olyan eseteket, amikor alkalmazni rendeli ezeket a klauzulákat leginkább a jogi személyek és a tulajdonjog körében. Ilyen például az üzletrész tagok közötti és kívülálló személyre történő átruházása, a részvényátruházás korlátozása, az elővásárlási jogot biztosító részvény, elővásárlási jog az épület és a föld elváló tulajdona esetén, a közös tulajdon megszüntetése esetén.
A fentiek mellett az elővásárlási jog alkalmazásának további esetei is léteznek. A mindennapi munkám miatt ezt az intézményt az önkormányzat oldaláról közelítem meg, így elsősorban a jogszabályon alapuló elővásárlási jog kap hangsúlyt.
Az elővásárlási jogot az Étv. a településrendezési feladatok megvalósulását biztosító sajátos jogintézmények között szabályozza. A törvény rendelkezési szerint a települési önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg az építési szabályzatban meghatározott településrendezési célok megvalósításához szükséges ingatlanok esetében [Étv. 25. § (2) bekezdés]. A fővárosban a fővárosi vagy azt a kerületi önkormányzatot illeti meg az elővásárlás joga, amely a megosztott feladatkör alapján az adott településrendezési cél megvalósítója. Külön előírás, hogy az elővásárlási jogot az önkormányzat köteles az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. Ha az elővásárlási jog fenntartásának indokai megszűnnek, az önkormányzatnak haladéktalanul kérni kell az ingatlan-nyilvántartásból való törlést. Az önkormányzat elővásárlási joga - az országos jelentőségű védett természeti területen lévő és a műemléki ingatlanra vonatkozó elővásárlási jogot kivéve - a más jogszabályokon, illetve szerződésen alapuló elővásárlási jogot megelőzi. Speciális szabály, hogy ha az önkormányzat az elővásárlási joga gyakorlásával kapcsolatos megkereséstől számított hatvan napon belül nem nyilatkozik, az ingatlan elidegeníthető. A fentiek alapján egyértelmű, hogy az önkormányzatok élhetnek elővásárlási jogukkal, azonban a helyzet mégsem ennyire egyszerű. A kérdés lényegét ugyanis az Alkotmánybíróság többször is vizsgálta [43/2006. (X. 5.) AB határozat, 71/2011. (X. 12.) AB határozat] leginkább amiatt, hogy sérül-e a jogorvoslathoz való jog, hiszen korábban az Alkotmány, jelenleg pedig az Alaptörvény XXVIII. cikk (7) bekezdése is rögzíti, hogy mindenkinek joga van ahhoz, hogy jogorvoslattal éljen az olyan bírósági, hatósági és más közigazgatási döntés ellen, amely a jogát vagy jogos érdekét sérti. A jogorvoslathoz való jog az Alaptörvény alapján is megilleti az ingatlantulajdonosokat, ami megkérdőjelezi, hogy az Étv. rendelkezései alapján létezik-e egyáltalán elővásárlási jog, hiszen kérdéses, hogy az önkormányzatok az elővásárlási jogukat hogyan gyakorolhatják, és főként milyen okirat alapján jegyeztethetik ezt be az ingatlan-nyilvántartásba. Az Alkotmánybíróság döntése egyébként - egy rendelkezés kivételével - nem állapította meg az elővásárlási jog Étv. szerinti alkalmazásnak al-
- 21/22 -
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
